5 August 2008 – Soarta unui oras : Otopenii (II)

In perspectiva de viitor neclar , investitorul detinator de teren ” la bulevard” in Otopeni formuleaza variante cu un grad destul de diferit de atractiozitate : sa construiasca un bloc de birouri (exploatat mixt , pentru uz propriu si inchiriere catre terti ) ; sa vanda terenul , renuntand la cladirile proiectate ; sa aleaga exploatarea hoteliera ; in fine , sa pastreze ” status quo ante” , amanand afacerea imobiliara posibila in ideea de a urmari desfasurarile locale in viitor si abia „la momentul oportun ” -daca apare – sa decida final . Acestea sunt ipoteze-tip dar in realitate pot aparea si alte ipoteze atractive – unele chiar superioare prin gradul de siguranta decat ceea ce s-a formulat , totusi foarte precis si competent .
Cea mai la indemana solutie ar fi vanzarea proprietatii , simpla si aparent clara . La un plasament de 200.000 Euro in 2003 (achizitie „la pretul pietii ” din epoca ) , astazi s-ar putea obtine mai mult de 1.000.000 Euro atata vreme cat preturi intre 850 si 1.000 E / mp sunt curente in „bulevardul central” din Otopeni chiar daca forma terenului (mai degraba „o curea”) dimineaza aici din argumente . In fond , un castig de aproape 400 % in cinci ani pare multumitor iar multiplicarea acestuia in viitorul imediat nu ar mai cunoaste procentul de pana acum ( o certitudine ) ci doar cresteri putin semnificative si , poate , chiar recul . In aceasta ipoteza , schema fiscala de vanzare si calculul contabil (inclusiv sursa de bani pentru achizitia initiala – credit bancar sau investitie din profit ) au insemnatate decisiva si nu trebuie excluse diferente substantiale intre iluzia castigului „brutto” si realitatea „netului „.
Atragatoare prin simplitate ar fi , de asemenea , amanarea deciziei ( si, deci, „inghetarea investitiei in forma continuata „) care ar urma sa se defineasca abia mai tarziu , atunci cand evolutiile vor fi mai bine conturate . Aceasta varianta cuprinde de obicei si speranta secreta a cresterii preturilor de piata (nadajduind la aceeasi schema de pana acum ) si in caz contrar macar la mentinerea unei stabilitati care sa produca in doi sau trei ani cel putin acelasi pret la vanzare ca si acum (desi aceasta ar insemna o scadere a ratei de profit fata de suma plasata initial ) .
Dar pentru amandoua variantele conteaza si trebuie tratat cu atentie , pastrandu-se „la zi ” , argumentul proiectului de constructie fiind probabila o vanzare nu doar ” de teren” ci de „proiect cu teren ” , deci o afacere ( la pret de ansamblu de obicei mai mare ) . Solutiile fara cheltuiala ar constitui manevre speculative tipice , diferite prin coeficientul de risc : nul (in cazul vanzarii imediate ) si mediocru (la vanzarea amanata ) fiind preferabile daca investitorul va trebui sa mobilizeze cu dificultate ( mai ales prin credite ) sumele prevazute pentru cladire . Origina acestora (de fapt, finantarile sigure ) dicteaza posibilitatea unor investitii in vederea exploatarii care , inainte de a fi corespunzatoare cu piata , trebuie sa nu afecteze echilibrul afacerii generice . Abia dupa formularea acestui diagnostic apare necesitatea optiunii daca acesta va fi pozitiv. Intre variantele de exploatare , hotelaria tenteaza dar comporta riscuri mai ales cand absenta experientei este declarata . Intai de toate , investitia va fi mai mare decat propriu-zis pentru cladire , echipamentele si dotarile sporind costurile finale . Apoi , „hotelul ” in sine este o masina de consumat bani fiind o activitate desfasurata cu personal angajat si consumuri zilnice care pretind plati catre furnizori indiferent de „gradul de ocupare ” al cladirii .Si concurenta locala exista desi inca nu pronuntata in grad extrem . Dar viitorul hotelariei la noi , prin dependenta de turismul generalist si , momentan , de turismul de afaceri , indruma decizia si evidentiaza , in cel mai bun caz , ideea unei posibile asocieri in retele hoteliere globale (care presupune impartirea controlului fata de afacere si , poate chiar , pozitie subalterna ).
„Gradul de ocupare ” constituie si criteriul capital in ce priveste exploatarea ” blocului de birouri ” , viitorul afacerii parand unora destul de neclar astazi cand tendinta de inflatie in acest domeniu a inceput sa se observe in ciuda propagandei de sens contrar . In acest caz , spaima de ” sindromul Varsovia ” ( excedent de cladiri fata de cererea saturata sau plafonata ) este prezenta la unii antreprenori si argumentele nu lipsesc : prea multe santiere noi fata de afacerile noi sau stramutate in Romania ; schimbarea de accent a investitiilor de la Bucuresti catre „provincie ” ; quasi-dictatura marilor concentrari de utilizare mixta ( comercial , „office” , industrial , rezidential ) unde cazul tipic este „Parcul Baneasa ” (cu ramuri definite in toate aceste sectoare ) ; mobilizarea in anumite zone urbane cu destinatie preponderenta de afaceri si diminuarea investitiilor medii sau reduse , asezate intamplator sau ” netraditional ” etc. Dar desi exista rezerve sustinute cu incheieri logice si observatie necontestabila , totusi semne vizibile de criza -daca vor fi – se vor simti nu mai repede de doi -trei ani cand o suprasaturatie de oferta ar fi posibila daca economia in datele ei fundamentale pierde din interes . Solutia , deci, este inca valida si merita un studiu mai aprofundat desi prognoze de mai mult de o jumatate de deceniu nu sunt posibile acum . Totusi , daca piata ar cunoaste regresiuni candva , aducand nu scaderi specifice recesiunii ( cand realitatile sunt catastrofice ) cat corectii si re-asezari , „afacerea nu cade ” si banii nu se pierd fiind posibila o vanzare de cladire insotita de contractele de inchiriere aflate in functiune ceea ce inseamna un probabil profit de ansamblu , rezultat din chiria incasata anterior adaugata pretului vanzarii .
Important , totusi , de stiut : acestea sunt scheme de afacere posibile daca apartin unui „investitor imobiliar ” declarat si nu sui generis (ceea ce ar atrage contributii fiscale neprevazute si nepotriviri fata de plan ) – un detaliu ce se cunoaste mai putin -ori se neglijeaza adesea , producand efecte negative .

Reclame

4 August 2008 – Soarta unui oras : Otopenii

O categorie prea putin evocata desi , in felul ei , caracterizeaza epoca mai bine decat alte elemente descriptive este , fara indoiala , investitia imobiliara ” involuntara ” insa cu un castig colosal in numai cativa ani ; aceasta s-a putut intalni mai cu seama in cazul unor companii cu activitati de tot felul care , din excedent de bani ori , mai ales , din necesitati proprii ( de regula planul unui sediu central nou insotit de alte ” acareturi” precum depozite , garaje etc. ) au cumparat teren relativ ieftin fara a dezvolta ulterior proiectul si amanand . „Inghetarea” investitiei avand motive dintre cele mai diverse si pretul terenului sporind fara nici o participare din partea investitorului , a rezultat un profit neprevazut care , odata constatat , a creat insa alte intrebari intre care cea privitoare la desfasurarile posibile este cea mai frecventa .
Cateva disocieri in aceasta materie merita facute mai ales ca studiul de caz exemplifica atat castigul involuntar cat si dilema de astazi privind proiectele de viitor care intalnesc o piata in reorganizari evidente . Contextul reclama , deci, orientari mai bune si atentia marita in a face miscari clare si nu gesturi rigide sau impulsive . Cu cateva zile in urma , un domn ce reprezinta un distribuitor de papetarie bine situat in afacerea de acest gen mi-a cerut o parere privind o proprietate din nordul Bucurestilor ( de fapt, in Otopeni , paradisul imobiliarului industrial si de ” office” de la inceputul acestui deceniu ) care , desi este un plasament remarcabil , ar putea deveni , daca se fac calculele cu acuratete , si mai profitabila decat a fost . Cazul era infatisat in acest mod :
Am sa va descriu in cateva cuvinte situatia proiectului:
– Terenul se afla chiar pe DN1 pe soseaua Bucuresti/…/Referitor la teren , acesta a fost achizitionat in urma cu 5 ani la o valoare aproximativa de 200.000 euro
– In vecinatate se afla pe partea dreapta privind terenul din strada, o cladire/…/ si un teren particular iar pe partea stanga 3 terenuri particulare si apoi blocuri de 4 nivele
– Suprafata terenului este de circa 1450 mp, cu o deschidere de 17,5 m si o lungime de 82 m
– Mentionez ca este nevoie de un drum de servitute pe partea spre Bucuresti de 3 m latime ( conform proiectului)
– Utilitati pe teren : electricitate, gaze, apa si canalizare
– Avem in acest moment un proiect de S+P+3E cu amprenta la sol de 11×42 m , parter inalt cu show-room de prezentare si pe etaje office , etaje cu suprafata mai mare decat parterul de circa 500 mp. La subsol avem parcare ca si in curte (10 locuri ), iar distanta fata de axul drumului a punctului de inceput a cladirii este de 28 m
– Autorizatia de constructie este pentru cladire de office
– Initial am gandit investitia pentru office ( un etaj ocupat de noi , restul pentru inchiriere) dar acum ne gandim la oportunuitatea construirii unui hotel .
– Buget alocat maxim 2.000.000 euro
In zona exista permanent spatii disponibile de inchiriat pentru office la un pret cuprins intre 10 si 15 euro/mp.
Acum oscilam intre :
– a construi un office pe care il putem folosi noi un etaj si restul sa il inchiriem ( tinand cont de nivelul investitiei 1.000.000 terenul + 2.000.000 investitia in constructie, s-ar amortiza in circa 20 ani)
– un hotel – domeniu in care nu avem experienta, dar pozitia apropiata de aeroport ( inca nu stim daca ramane pe pozitie sau se va muta) in afara Bucurestiului este favorabila.
– vindem terenul si renuntam la proiect

– renuntam la proiect 2-3 ani si asteptam sa vedem ce se intampla in zona avand in vedere si construirea autostrazii Bucuresti-Ploiesti-Brasov ” .
Precum se vede , documentul contine o descriere minutioasa a situatiei de fapt si detalii ce sunt foarte utile . Mai mult chiar , modul de expunere dar mai ales explicatia planului de investitie sunt eminente aratand pricepere in afaceri si , cu siguranta , capacitatea de a decide corect . Si informatia privind piata imobiliara locala ca si supozitiile privind consturile sunt corecte fiindca astazi un metru patrat construibil la Soseaua Bucuresti -Ploiesti se vinde cu aproximativ 1.000 de Euro ( dar intalnind fluctuatii de 10-15 % in plus sau in minus care depind de pozitie , dispunere , compunerea parcelei etc. ) iar chiria ceruta (si obtinuta adesea ) pentru „birouri la bulevard ” , desi mai scazuta decat in Bucuresti , cunoaste o medie rezonabila de 12 Euro/ mp , cu adaosuri prevazute de codul fiscal . Acestea fiind , repet , incontestabile , ramane de clarificat esentialul adica ” ipoteza de afacere ” infatisata in mai multe variante , toate realiste , la drept vorbind . Insa dintre acestea care sa fie mai atragatoare si , precum se doreste de obicei , „mai sigura „? Din pacate , amandoua dezideratele sunt relative si fiindca depind de factori de hazard reclama scenarii destul de ample , organizate cu precadere in jurul potentialului regiunii Otopenilor , astazi intarit de prezenta aeroportului si de monopolul de transport catre Ploiesti (punct de ramificatie important ) constituit de „pseudo-autostrada ” ce imparte orasul in doua zone pe moment echilibrate . Ingrijorarea investitorului porneste din posibila scadere a argumentelor de azi atat prin stramutarea aeroportului cat si prin aparitia alternativei de autostrada prevazuta pentru anii urmatori ; acestea ar modifica accentele locale si ar produce diminuari de randament si, deci, de valoare de piata . Ar rezulta ca atat chiriile pentru cladiri cat si pretul de vanzare pentru constructii (dar si „gradul de ocupare ” hotelier ) nu ar mai cunoaste nivelul de azi si s-ar corecta in procente acum imposibil de dedus .Desi supozitia nu este lipsita de reazem teoretic , viitorul nu poate aduce prabusiri si nici corectii drastice . Stramutarea aeroportului principal al Bucurestilor (desi posibila) nu s-ar produce in urmatorul deceniu fiind probabila mai degraba o alternativa initiala preconizata (dar inca nedefinita ) pentru sudul orasului (in apropierea comunei Adunatii Copaceni ), ceea ce ar presupune intai canalizarea traficului aerian astazi practicat de micul aeroport in dezafectare de la Baneasa si abia mai apoi preluari de clienti de la companii de zbor avand rulaj mai ridicat . Cum insa nici decizia privind „noul aeroport” nu este formulata ( existand ipoteze ce privesc chiar localizari mai apropiate de orasul Ploiesti , preferabile din motive de serviciu mixt ) si nici constructia in sine a obiectivului preconizat nu s-ar produce cu repeziciune , rezulta ca argumentul „Henri Coanda” ramane in vigoare fiind exclus sa se poata preciza ,insa, pentru cat timp si cu ce efecte . Tot ce se poate anticipa acum este ca un deceniu cel putin vom avea aeroport la Otopeni si ca , desi foarte cultivata astazi , ideea de a transforma spatiul urban intr-un oras aeroportuar ( de fapt , o anexa de tipul localitatii mono-industriale )nu va avea viitor cata vreme soarta obiectivului principal nu este hotarata .
Aceeasi schema este evidenta si in ce priveste „alternativa autostrazii ” despre care multi cred ca ar provoca o diminuare a importantei Otopenilor prin absorbtia partiala a traficului si sporire de investitii in marginile noii cai de comunicatie . Cei care sustin aceste ipoteze ignora imprejurarea ca o autostrada nu-i artera comerciala ci instrument pentru deplasari rapide iar dezvoltarile probabile nu vor fi , un timp oarecare cel putin , decat auxiliare aparute sub regimul necesitatii. Mai mult chiar , indiferent daca „alternativa” ar aparea in mai putin de cinci ani (posibil dar nu probabil ) caracterul de bulevard principal ( pentru ceea ce se cheama, rebarbativ, DN1 ) in noul oras de la nord de Bucuresti (constituit treptat in forma unui megapolis care uneste Bucuresti de Ploiesti ) nu va disparea ci se va intensifica pe masura ce desfasurarile vor creste in regiunea care astazi se populeaza rezidential (Corbeanca , Saftica , Balotesti )ori isi sporeste din greutate (Snagov) .
Esential este , deci, de a spune ca Otopenii insisi se afla intr-un moment de re-definire al carui desnodamant va insemna fara indoiala absorbtia in „Marele Bucuresti ” ( o notiune prezenta constant in analizele recente ) care este aproape realizata pe teren atata vreme cat marile cartiere comerciale si rezidentiale aparute de curand in nordul Bucurestilor se continua cu ritmuri intensificate .

1 August 2008 – BILANT SEMESTRIAL (X) – Ce urmeaza dupa „lunga vara fierbinte „

Indiferent daca un bilant provizoriu (ce se executa , pe deasupra , in plin proces de re-asezare ) nu aduce decat concluzii cu un grad oarecare de verosimil , cateva observatii trebuie facute chiar daca au un procent considerabil de risc . Caci desi unii se multumesc cu indrumari in ce priveste tendinta generala si unele ipoteze rezonabile mai usor de formulat , multi cer previziuni aproape la milimetru si , de fapt , „numerele castigatoare ” voind sa stie prin detaliere in infinitul mic cand , cat si unde creste sau scade cutare categorie de obiective imobiliare . Dar , din pacate , analiza de piata nu-i nici magie si nici ghicit samanic iar daca se face cu temperanta evita tematica unde hazardul poate actiona hotarator retinandu-se a indruma corect ca logica dar cu totul gresit ca realitate . Tot ce se poate face din ratiuni de solidaritate morala cu contemporanitatea confuza este a preciza termenii generici care au o probabilitate mai evidenta decat altii . Aceste puncte de vedere nu sunt insa atat de raspandite pe cat par . Desi contextul este indiscutabil convulsiv si ingrijorator , versiunile optimiste sunt prezente inca in forme irationale si numaratorile de ” stocuri ” date ca sigure in anii ce vin (si chiar pana prin 2015) circula cu o insistenta demna de o cauza mai buna desi in cazul fericit dar rar nu s eintemeiaza decat pe adunarea cifrelor din comunicatele de antreprenori ce vehiculeaza proiectele de viitor oricum indefinit si prea putin verificabil . Nici estimarile de procente de fluctuatie in sus si in jos ( dar mai mult ” in sus ” , caci mesagerului cu vesti bune i se aduc laude si foloase ) nu sunt putine desi noi nu avem nici surse independente si verificabile si nici ” analisti ” care sa fi auzit macat vag , in pregatirea lor de baza sau prin lecturi datorate curiozitatii epistemice , de statistica si de regulile ei elementare . Rezulta ca propaganda continua cu furie .

Si, totusi , atitudinea neutra ingaduie sa se formuleze un numar de concluzii valide in temperatura sub-febrila de acum . Intai de toate , este in afara de orice indoiala ca deznodamantul se amana cel putin pana catre mijlocul toamnei acestui an daca nu chiar si mai mult fiind indiscutabil ca in primavara urmatoare vom sti aproape sigur ce tendinte s-au coagulat cand se va constata cate santiere noi s edeschid , in ce categorii si la ce nivel de proiect . Aparenta imunitate la „primul val ” provocat de criza americana este doar o iluzie care nu elimina factorii de propagare precum reducerea finantarilor , concentrarile de companii , scaderile drastice de cotatii de bursa. Pierderile abisale , adeseori insotite de falimente , alaturi de o inflatie furtunoasa nu doar in America si Europa Occidentala ci si la noi , sunt semne incontestabile ce indica retinere in fata miscarilor aventuroase si a pasilor prea impleticiti . Ideea ca recesiunea de la ” centru ” se compenseaza in „periferie ” (sau , cum se spune azi , pe pietele emergente ) s-a manifestat in practica si a produs unele efecte de moment insa durata acestei exploatari disperate e greu de a anticipat acumsi este sigur ca nu va tine ani in sir  . Oricum , se retrag sau se retin si la noi dependentii de credite sau de starea actiunilor la bursa , adica ” strainii ” (desi nu toti ), in vreme ce localnicii (ale caror ” investitii ” se reazema pe punga cu bani si pe ” finantarile ” unor pretinsi parteneri din insule exotice , in realitate simpli oameni de hartie ) raman sa controleze piata locala de constructii si antreprizele ce lucreaza cu bani concreti , indiferent de sursa si conotatie legala . In aceasta versiune , preturile nu vor scadea fiindca „localnicul ” (obisnuit cu castiguri enorme , caci la noi „numai prostii castiga mult ” ) nu cunoaste calculul economic si nu se multumeste cu profit rational – cum ar fi procedat antreprenorul occidental care venise la noi de la mai putin de jumatate din cat se castiga aici pana de curand si ar fi scazut mult din ce se obtinea recent (oricum , incomparabil cu nivelul ce l-a indemnat sa migreze ) . Aceasta rigiditate in lacomie da tonul momentului desi „lunga vara fierbinte ” se va incheia curand fiindca   orice nu se ajusteaza va insemna pierderi  si nu nesemnificative .