4 August 2008 – Soarta unui oras : Otopenii

O categorie prea putin evocata desi , in felul ei , caracterizeaza epoca mai bine decat alte elemente descriptive este , fara indoiala , investitia imobiliara ” involuntara ” insa cu un castig colosal in numai cativa ani ; aceasta s-a putut intalni mai cu seama in cazul unor companii cu activitati de tot felul care , din excedent de bani ori , mai ales , din necesitati proprii ( de regula planul unui sediu central nou insotit de alte ” acareturi” precum depozite , garaje etc. ) au cumparat teren relativ ieftin fara a dezvolta ulterior proiectul si amanand . „Inghetarea” investitiei avand motive dintre cele mai diverse si pretul terenului sporind fara nici o participare din partea investitorului , a rezultat un profit neprevazut care , odata constatat , a creat insa alte intrebari intre care cea privitoare la desfasurarile posibile este cea mai frecventa .
Cateva disocieri in aceasta materie merita facute mai ales ca studiul de caz exemplifica atat castigul involuntar cat si dilema de astazi privind proiectele de viitor care intalnesc o piata in reorganizari evidente . Contextul reclama , deci, orientari mai bune si atentia marita in a face miscari clare si nu gesturi rigide sau impulsive . Cu cateva zile in urma , un domn ce reprezinta un distribuitor de papetarie bine situat in afacerea de acest gen mi-a cerut o parere privind o proprietate din nordul Bucurestilor ( de fapt, in Otopeni , paradisul imobiliarului industrial si de ” office” de la inceputul acestui deceniu ) care , desi este un plasament remarcabil , ar putea deveni , daca se fac calculele cu acuratete , si mai profitabila decat a fost . Cazul era infatisat in acest mod :
Am sa va descriu in cateva cuvinte situatia proiectului:
– Terenul se afla chiar pe DN1 pe soseaua Bucuresti/…/Referitor la teren , acesta a fost achizitionat in urma cu 5 ani la o valoare aproximativa de 200.000 euro
– In vecinatate se afla pe partea dreapta privind terenul din strada, o cladire/…/ si un teren particular iar pe partea stanga 3 terenuri particulare si apoi blocuri de 4 nivele
– Suprafata terenului este de circa 1450 mp, cu o deschidere de 17,5 m si o lungime de 82 m
– Mentionez ca este nevoie de un drum de servitute pe partea spre Bucuresti de 3 m latime ( conform proiectului)
– Utilitati pe teren : electricitate, gaze, apa si canalizare
– Avem in acest moment un proiect de S+P+3E cu amprenta la sol de 11×42 m , parter inalt cu show-room de prezentare si pe etaje office , etaje cu suprafata mai mare decat parterul de circa 500 mp. La subsol avem parcare ca si in curte (10 locuri ), iar distanta fata de axul drumului a punctului de inceput a cladirii este de 28 m
– Autorizatia de constructie este pentru cladire de office
– Initial am gandit investitia pentru office ( un etaj ocupat de noi , restul pentru inchiriere) dar acum ne gandim la oportunuitatea construirii unui hotel .
– Buget alocat maxim 2.000.000 euro
In zona exista permanent spatii disponibile de inchiriat pentru office la un pret cuprins intre 10 si 15 euro/mp.
Acum oscilam intre :
– a construi un office pe care il putem folosi noi un etaj si restul sa il inchiriem ( tinand cont de nivelul investitiei 1.000.000 terenul + 2.000.000 investitia in constructie, s-ar amortiza in circa 20 ani)
– un hotel – domeniu in care nu avem experienta, dar pozitia apropiata de aeroport ( inca nu stim daca ramane pe pozitie sau se va muta) in afara Bucurestiului este favorabila.
– vindem terenul si renuntam la proiect

– renuntam la proiect 2-3 ani si asteptam sa vedem ce se intampla in zona avand in vedere si construirea autostrazii Bucuresti-Ploiesti-Brasov ” .
Precum se vede , documentul contine o descriere minutioasa a situatiei de fapt si detalii ce sunt foarte utile . Mai mult chiar , modul de expunere dar mai ales explicatia planului de investitie sunt eminente aratand pricepere in afaceri si , cu siguranta , capacitatea de a decide corect . Si informatia privind piata imobiliara locala ca si supozitiile privind consturile sunt corecte fiindca astazi un metru patrat construibil la Soseaua Bucuresti -Ploiesti se vinde cu aproximativ 1.000 de Euro ( dar intalnind fluctuatii de 10-15 % in plus sau in minus care depind de pozitie , dispunere , compunerea parcelei etc. ) iar chiria ceruta (si obtinuta adesea ) pentru „birouri la bulevard ” , desi mai scazuta decat in Bucuresti , cunoaste o medie rezonabila de 12 Euro/ mp , cu adaosuri prevazute de codul fiscal . Acestea fiind , repet , incontestabile , ramane de clarificat esentialul adica ” ipoteza de afacere ” infatisata in mai multe variante , toate realiste , la drept vorbind . Insa dintre acestea care sa fie mai atragatoare si , precum se doreste de obicei , „mai sigura „? Din pacate , amandoua dezideratele sunt relative si fiindca depind de factori de hazard reclama scenarii destul de ample , organizate cu precadere in jurul potentialului regiunii Otopenilor , astazi intarit de prezenta aeroportului si de monopolul de transport catre Ploiesti (punct de ramificatie important ) constituit de „pseudo-autostrada ” ce imparte orasul in doua zone pe moment echilibrate . Ingrijorarea investitorului porneste din posibila scadere a argumentelor de azi atat prin stramutarea aeroportului cat si prin aparitia alternativei de autostrada prevazuta pentru anii urmatori ; acestea ar modifica accentele locale si ar produce diminuari de randament si, deci, de valoare de piata . Ar rezulta ca atat chiriile pentru cladiri cat si pretul de vanzare pentru constructii (dar si „gradul de ocupare ” hotelier ) nu ar mai cunoaste nivelul de azi si s-ar corecta in procente acum imposibil de dedus .Desi supozitia nu este lipsita de reazem teoretic , viitorul nu poate aduce prabusiri si nici corectii drastice . Stramutarea aeroportului principal al Bucurestilor (desi posibila) nu s-ar produce in urmatorul deceniu fiind probabila mai degraba o alternativa initiala preconizata (dar inca nedefinita ) pentru sudul orasului (in apropierea comunei Adunatii Copaceni ), ceea ce ar presupune intai canalizarea traficului aerian astazi practicat de micul aeroport in dezafectare de la Baneasa si abia mai apoi preluari de clienti de la companii de zbor avand rulaj mai ridicat . Cum insa nici decizia privind „noul aeroport” nu este formulata ( existand ipoteze ce privesc chiar localizari mai apropiate de orasul Ploiesti , preferabile din motive de serviciu mixt ) si nici constructia in sine a obiectivului preconizat nu s-ar produce cu repeziciune , rezulta ca argumentul „Henri Coanda” ramane in vigoare fiind exclus sa se poata preciza ,insa, pentru cat timp si cu ce efecte . Tot ce se poate anticipa acum este ca un deceniu cel putin vom avea aeroport la Otopeni si ca , desi foarte cultivata astazi , ideea de a transforma spatiul urban intr-un oras aeroportuar ( de fapt , o anexa de tipul localitatii mono-industriale )nu va avea viitor cata vreme soarta obiectivului principal nu este hotarata .
Aceeasi schema este evidenta si in ce priveste „alternativa autostrazii ” despre care multi cred ca ar provoca o diminuare a importantei Otopenilor prin absorbtia partiala a traficului si sporire de investitii in marginile noii cai de comunicatie . Cei care sustin aceste ipoteze ignora imprejurarea ca o autostrada nu-i artera comerciala ci instrument pentru deplasari rapide iar dezvoltarile probabile nu vor fi , un timp oarecare cel putin , decat auxiliare aparute sub regimul necesitatii. Mai mult chiar , indiferent daca „alternativa” ar aparea in mai putin de cinci ani (posibil dar nu probabil ) caracterul de bulevard principal ( pentru ceea ce se cheama, rebarbativ, DN1 ) in noul oras de la nord de Bucuresti (constituit treptat in forma unui megapolis care uneste Bucuresti de Ploiesti ) nu va disparea ci se va intensifica pe masura ce desfasurarile vor creste in regiunea care astazi se populeaza rezidential (Corbeanca , Saftica , Balotesti )ori isi sporeste din greutate (Snagov) .
Esential este , deci, de a spune ca Otopenii insisi se afla intr-un moment de re-definire al carui desnodamant va insemna fara indoiala absorbtia in „Marele Bucuresti ” ( o notiune prezenta constant in analizele recente ) care este aproape realizata pe teren atata vreme cat marile cartiere comerciale si rezidentiale aparute de curand in nordul Bucurestilor se continua cu ritmuri intensificate .

Reclame
%d blogeri au apreciat asta: