5 August 2008 – Soarta unui oras : Otopenii (II)

In perspectiva de viitor neclar , investitorul detinator de teren ” la bulevard” in Otopeni formuleaza variante cu un grad destul de diferit de atractiozitate : sa construiasca un bloc de birouri (exploatat mixt , pentru uz propriu si inchiriere catre terti ) ; sa vanda terenul , renuntand la cladirile proiectate ; sa aleaga exploatarea hoteliera ; in fine , sa pastreze ” status quo ante” , amanand afacerea imobiliara posibila in ideea de a urmari desfasurarile locale in viitor si abia „la momentul oportun ” -daca apare – sa decida final . Acestea sunt ipoteze-tip dar in realitate pot aparea si alte ipoteze atractive – unele chiar superioare prin gradul de siguranta decat ceea ce s-a formulat , totusi foarte precis si competent .
Cea mai la indemana solutie ar fi vanzarea proprietatii , simpla si aparent clara . La un plasament de 200.000 Euro in 2003 (achizitie „la pretul pietii ” din epoca ) , astazi s-ar putea obtine mai mult de 1.000.000 Euro atata vreme cat preturi intre 850 si 1.000 E / mp sunt curente in „bulevardul central” din Otopeni chiar daca forma terenului (mai degraba „o curea”) dimineaza aici din argumente . In fond , un castig de aproape 400 % in cinci ani pare multumitor iar multiplicarea acestuia in viitorul imediat nu ar mai cunoaste procentul de pana acum ( o certitudine ) ci doar cresteri putin semnificative si , poate , chiar recul . In aceasta ipoteza , schema fiscala de vanzare si calculul contabil (inclusiv sursa de bani pentru achizitia initiala – credit bancar sau investitie din profit ) au insemnatate decisiva si nu trebuie excluse diferente substantiale intre iluzia castigului „brutto” si realitatea „netului „.
Atragatoare prin simplitate ar fi , de asemenea , amanarea deciziei ( si, deci, „inghetarea investitiei in forma continuata „) care ar urma sa se defineasca abia mai tarziu , atunci cand evolutiile vor fi mai bine conturate . Aceasta varianta cuprinde de obicei si speranta secreta a cresterii preturilor de piata (nadajduind la aceeasi schema de pana acum ) si in caz contrar macar la mentinerea unei stabilitati care sa produca in doi sau trei ani cel putin acelasi pret la vanzare ca si acum (desi aceasta ar insemna o scadere a ratei de profit fata de suma plasata initial ) .
Dar pentru amandoua variantele conteaza si trebuie tratat cu atentie , pastrandu-se „la zi ” , argumentul proiectului de constructie fiind probabila o vanzare nu doar ” de teren” ci de „proiect cu teren ” , deci o afacere ( la pret de ansamblu de obicei mai mare ) . Solutiile fara cheltuiala ar constitui manevre speculative tipice , diferite prin coeficientul de risc : nul (in cazul vanzarii imediate ) si mediocru (la vanzarea amanata ) fiind preferabile daca investitorul va trebui sa mobilizeze cu dificultate ( mai ales prin credite ) sumele prevazute pentru cladire . Origina acestora (de fapt, finantarile sigure ) dicteaza posibilitatea unor investitii in vederea exploatarii care , inainte de a fi corespunzatoare cu piata , trebuie sa nu afecteze echilibrul afacerii generice . Abia dupa formularea acestui diagnostic apare necesitatea optiunii daca acesta va fi pozitiv. Intre variantele de exploatare , hotelaria tenteaza dar comporta riscuri mai ales cand absenta experientei este declarata . Intai de toate , investitia va fi mai mare decat propriu-zis pentru cladire , echipamentele si dotarile sporind costurile finale . Apoi , „hotelul ” in sine este o masina de consumat bani fiind o activitate desfasurata cu personal angajat si consumuri zilnice care pretind plati catre furnizori indiferent de „gradul de ocupare ” al cladirii .Si concurenta locala exista desi inca nu pronuntata in grad extrem . Dar viitorul hotelariei la noi , prin dependenta de turismul generalist si , momentan , de turismul de afaceri , indruma decizia si evidentiaza , in cel mai bun caz , ideea unei posibile asocieri in retele hoteliere globale (care presupune impartirea controlului fata de afacere si , poate chiar , pozitie subalterna ).
„Gradul de ocupare ” constituie si criteriul capital in ce priveste exploatarea ” blocului de birouri ” , viitorul afacerii parand unora destul de neclar astazi cand tendinta de inflatie in acest domeniu a inceput sa se observe in ciuda propagandei de sens contrar . In acest caz , spaima de ” sindromul Varsovia ” ( excedent de cladiri fata de cererea saturata sau plafonata ) este prezenta la unii antreprenori si argumentele nu lipsesc : prea multe santiere noi fata de afacerile noi sau stramutate in Romania ; schimbarea de accent a investitiilor de la Bucuresti catre „provincie ” ; quasi-dictatura marilor concentrari de utilizare mixta ( comercial , „office” , industrial , rezidential ) unde cazul tipic este „Parcul Baneasa ” (cu ramuri definite in toate aceste sectoare ) ; mobilizarea in anumite zone urbane cu destinatie preponderenta de afaceri si diminuarea investitiilor medii sau reduse , asezate intamplator sau ” netraditional ” etc. Dar desi exista rezerve sustinute cu incheieri logice si observatie necontestabila , totusi semne vizibile de criza -daca vor fi – se vor simti nu mai repede de doi -trei ani cand o suprasaturatie de oferta ar fi posibila daca economia in datele ei fundamentale pierde din interes . Solutia , deci, este inca valida si merita un studiu mai aprofundat desi prognoze de mai mult de o jumatate de deceniu nu sunt posibile acum . Totusi , daca piata ar cunoaste regresiuni candva , aducand nu scaderi specifice recesiunii ( cand realitatile sunt catastrofice ) cat corectii si re-asezari , „afacerea nu cade ” si banii nu se pierd fiind posibila o vanzare de cladire insotita de contractele de inchiriere aflate in functiune ceea ce inseamna un probabil profit de ansamblu , rezultat din chiria incasata anterior adaugata pretului vanzarii .
Important , totusi , de stiut : acestea sunt scheme de afacere posibile daca apartin unui „investitor imobiliar ” declarat si nu sui generis (ceea ce ar atrage contributii fiscale neprevazute si nepotriviri fata de plan ) – un detaliu ce se cunoaste mai putin -ori se neglijeaza adesea , producand efecte negative .

Reclame
%d blogeri au apreciat asta: