8 August 2008 – Piata imobiliara din Romania :”Inghet sau Incendiu?”-un bilant la jumatatea anului

Avem o criza imobiliara declarata sau latenta ? Si daca exista , cum se va manifesta ea ? Sunt intrebari curente azi iar un raspuns independent este intotdeauna util . Este ceea si-au propus cele zece analize de mai jos ; ele nu epuizeaza o tematica prin sine foarte extinsa dar contine unele indrumari in vederea obtinerii unei perspective fara prejudecati .

Reclame

7 August 2008 – ” Observator federal ” sau „factor de interventie „?

Pe la sfarsitul lui Iulie 2008 , in mijlocul unui puhoi de falimente si prabusiri de cotatii la bursa incredibil de extinse , presedintele american a hotarat sa solicite sustinerea a doi dintre cei mai importanti gestionari de credite ipotecare al caror portofoliu pare sa fi fost de cateva mii de miliarde de dolari si a caror probabila prabusire ar fi echivalat cu un adevarat dezastru national . Detaliile acestei situatii , temperate printr-o interventie rapida si ” ajutor de Stat ” , se cunosc si de- aceea nu are sens sa le invoc inca o data ;dar sensul ei merita cateva comentarii . La noi , unde exista despre capitalism tot soiul de refrene folklorice vehiculate de personagii care nu au castigat in viata lor un ban riscand macar un maruntis (si deci nu au nici experienta de capitalist si, din pacate , nici lecturi ), a interveni in ” jocul pietii ” pare absolut neobisnuit si e condamnabil fiindca neaga doctrina si ar evidentia reminiscente ” comuniste „. Pentru asemenea specimene , planificarea e o vorba de rusine (desi ” transnationalele „unde lucreaza o practica in largi masuri)  strategiile apartin nu doar unui vocabular caduc ci chiar unei epoci defuncte iar Statul (care , in maniera leninista a disparitiei natiunilor , ar trebui , la randul lui , sa se diminueze ca insemnatate ) abia daca mai este ingaduit pe moment si doar pana cand istoria nu ii va citi sentinta de condamnare definitiva . El nu are drept, la romani , nici macar la cuvant . Rostul lui de ” observator federal ” , in materie de locuinta spre exemplu , s-ar reduce numai la ” crearea unui cadru propice afacerilor ” ( de parca imobiliarul nu ar contine esenta sociala definita prin ” casa” si „afacere”) si nicidecum de a urmari procesele in desfasurare intervenind atunci cand acestea pot avea efecte ce prejudiciaza ; acesta ar fi interventionism , distorsionarea pietii libere ,atitudine reprobabila deci ne-capitalista . Din acest punct de vedere , ultra-interventionismul american devine scandalos si mai mult ca sigur ideologismul vulgar roman se va afla intr-o dilema adanca dat fiind filo-americanismul lui de conjunctura . Insa scandaloasa pentru unii , situatia nu-i decat un exemplu de pragmatism protectionist ce se practica in lume oriunde avem de -a face cu state si nu cu vasali . In Occident , „imobiliarul ” este nu o tema de imbogatire oculta intreprinsa cu putina fereala de baieti cu frizura boxer ci obiect de preocupare sociala si foaie de temperatura pentru evolutii care uneori se observa mai greu si trebuie controlate spre a nu genera dezechilibre mari si cateodata dificil de indreptat  . Cand e necesar , interventionismul modifica mentalitatile si preface fixatiile in directia proprietatii speculative intr-o atitudine noua , de chirias care e imbiat sa consume mai mult si sa-si cheltuiasca surplusul nu in plati de rate cu dobanzi ci in calatorii , mod de viata mai putin incrancenat de nevoi , cumparaturi de tot felul . Astfel de idei sunt ,insa,  echivalente aici cu o erezie si imi amintesc figura intepenita de oroare a unei manuitoare de condei (o fata spelba , blonzie si indimenticabila prin buza superioara de forma unei trompe ) care ,auzindu-ma la o emisiune de radio spunand aceste fraze scandaloase, ramasese fara grai gandind ce ii va spune stapanul . Ce sa-i zica ? Stapanul ” intervine in economie ” fara emotii .

6 August 2008 – Principiul reconversiei latente , o solutie pentru afacerile de „criza nedeclarata „

Pe o piata unde se banuie existenta unor „crize imobiliare nedeclarate ” indecizia investitorului este de la sine inteleasa si in destule cazuri impiedica o decizie sustinuta de certitudini care adesea nici nu sunt posibile in absolut . De obicei apar variante plauzibile , unele realiste si atragatoare , altele – simple ipoteze , dar atitudinea precauta cantareste uneori in exces si ezita , cum se spune ,sa taie hotarat dupa ce a masurat de o suta de ori .
Cu toate acestea , dificultatile de optiune intre „afaceri imobiliare ” oarecum inrudite ( insa avand ciclu de evolutie diferit ) pot fi surmontate cu indrazneala daca se renunta la optiunea prin excludere preferandu-se proiectul mixt unde exista , ca rezerva , solutia alternativa .
Acesta porneste de la restructurarea proiectului (daca exista ) astfel incat sa ingaduie, la momentul cand afacerea initiala scade , reconversii lesnicioase , rapide si insotite de costuri minime fata de rezultat .Dar sunt acestea posibile si recomandate ? De obicei , reconversiile (constand in ceea ce se chema ” schimbarea destinatiei unei cladiri ” ) se practica atunci cand costul demolarii urmate de constructia noua este inaccesibil sau absurd si , ca atare , ceea ce exista se re-organizeaza in functiuni noi , adaptate sau – rareori – pre-existente . Un turn de apa transformat in apartamente de locuit , o fosta gara devenita muzeu , un sir de hale de uzine prefacute in birouri , un depou de tramvaie unde acum functioneaza magazine luxuoase – sunt numai cateva exemple din nenumaratele re-conversii practice intalnite aiurea si , uneori , la noi . Principiul reconversiei programatice este util si ingenios mai ales in perioade cand pietele sunt afectate preliminar si apar banuieli de schimbari inca indefinite . Insa , de fapt, cum se obtine acest gen de investitie „intersanjabila ” ? Aceasta se realizeaza inca din etapa de ” croiala ” si o simulare ar merita facuta spre a se intelege mai bine atat metoda cat si procedurile . Sa admitem ca avem de ales intre constructia unui bloc de birouri care astazi , ca afacere , „merge bine ” insa banuim ca urmeaza a se plafona in , sa zicem, patru -cinci ani , scazandu-i astfel atat „gradul de ocupare” cat si profitul si prelungind indefinit amortizarea investitiei . Spre a preintampina posibila criza ,banuita si poate probabila , vom alege un
proiect mixt destinat intrebuintarii initiale ca bloc de birouri unde moda recenta a spatiilor deschise (organizate ulterior dupa nevoile chiriasilor diferiti ) este tocmai potrivita caracterului ne-finit al cladirii , redusa in esenta la un sir de module . Dar inca din proiectul de structura vom prevedea dispunerea ulterioara a modulelor astfel incat sa permita transformarea incintei din „open space ” – in forma unor apartamente de doua incaperi (in ideea de a modifica rapid afacerea in ” locuinte pentru inchiriat ” sau de vanzare ) sau , si mai bine , de o singura incapere (evident , cu anexe ) care pot fi deopotriva garsoniere de vanzare sau de inchiriat ori , daca hoteleria aduce bani in viitor , in camere de hotel . Spatiile de parter fiind intotdeauna mai atragatoare pentru magazine pot ramane in afara acestei reorganizari dar este obligatoriu ca patrunderea catre etaje sa fie posibila prin intrari diferite . Schema insasi poate fi dezvoltata cu usurinta daca s-a inteles mecanismul de organizare .