ÎNTREBĂRI ŞI RĂSPUNSURI – Dilema măgarului lui Buridan: „vechi” sau ” nou”?

Maria Bercea ( Ziarul ” Adevarul”) :Care sunt avantajele şi dezavantajele cumpărării unui apartament într-un ansamblurilor rezidenţial nou faţă de unul într-un bloc vechi?

Desi astazi „isteria noului ” stapaneste in imaginatia publica printr-o campanie publicitara destul de rau condusa (de fapt complet rudimentara ) rezultatele nu sunt intre cele asteptate mai ales ca lipsa de nuante strica si ceea ce ar fi putut fi argument inteligent in aceste manevre. Caci , la drept vorbind, nu exista nici un motiv pentru a se cumpara un apartament intr-o concentrare de blocuri noi in marginea orasului (si unde santierul va mai continua uneori „mult si bine ” in locul unei locuinte burgheze , din anii 30-40 , in cele 5-6 zone bucurestene cu adevarat ” rezidentiale ” . In fond , nu „noul” sau” vechiul ” sunt criteriul capital (caci exista „nou” cladit necontrolat si,deci, cu risc , si ” vechi” solid si frumos ) ci potrivirea ofertei cu modul de viata , structura familiei de azi si de maine etc. Acestea – evident -daca exista bani pentru achizitie .

Ce riscuri există pentru cumpărătorii unui apartament într-un ansamblu rezidenţial? Ce „ţepe” poate lua?

Mai bine decat destui din cei ce au cumparat in anii acestui deceniu (cand „drogul vilei langa oras ” si mai recent al „apartamentului de lux” -??! -in cartier exclusivist, acestea fiind refrenele publicitare si nu realitatea) nu stie nimeni iar riscurile invocate adesea sunt nu putine (ele incep de la contract , redactat iscusit si cu formulari avand dezvoltare ocultata, si pana la termene , calitate a constructiei , echipamente si dotari ) ; dar , la drept vorbind, si pe piata autentica de lux din Bucuresti (constand in splendidele case boieresti de odinioara , unele comparabile cu acelea din marile capitale) sunt nu putine riscuri intre care documentele de proprietate masluite este cel mai frecvent . In fond, intr-o tara care traieste cu iluzii si hranindu-se din povesti si aspiratii nemasurate , ce poate fi neobisnuit cand pana si locuinta se include in categoria „indefinitului ” ?

Reclame

ÎNTREBĂRI ŞI RĂSPUNSURI :Slogane vechi şi noi :”apartamente pe hârtie pentru clasa medie ”

Maria Bercea ( Ziarul ” Adevarul’) :In multe cazuri, mecanismul după care funcţionează ansamblurile rezidenţiale este finanţarea parţială a construcţiilor din vânzarea apartamentelor înainte ca acestea să fie gata. Mai este valabil? Mai cumpără lumea apartamente pe hârtie ?

Artur Silvestri : Ca sa se mai cumpere ” apartamente pe hartie ” trebuie , intai de toate , sa existe bani pentru a incepe santiere noi sau , asa cum se intampla la noi , sa se incheie ceea ce este in lucru acum .Insa cum nici o investitie de anvergura nu se face cu ” banii din buzunar ” ci ” cu banii bancii ” (deci prin credit ) este in afara de orice indoiala ca , mai devreme de primavara anului ce vine , nu vom avea o imagine clara asupra hartii viitoare si mai ales a celor ce vor reusi sa scape din dezastrul ce se profileaza azi . Dar , in acelasi timp, lipsesc cumparatorii si o vreme destul de indelungata vor fi oricum extrem de putini fiindca la noi principala sursa de achizitie a fost , si va ramane , creditul ipotecar; insa cum bancile se preocupa astazi de mentinerea lor in viata , este greu de imaginat ca , inainte de a se trage linia si a se constata gradul de soliditate obtinut dupa acest interval atat de primejdios , ne vom intoarce la epoca imprumutului irational ce a caracterizat nu doar Romania in anii anterioari .

Cui se adresează multitudinea de proiecte imobiliare de pe piaţă la modul real, dpdv al veniturilor? Cine şi le poate permite?

Desi sloganul obisnuit la noi cuprinde invocarea ” clasei medii ” (inteleasa in mod gresit ca fiind „categoria salariala ” ) drept obiectiv principal pentru cladirea de locuinte noi , este in afara de orice discutie ca nu ” salariatul marunt ” (de obicei tanar cu venituri modeste ) a fost cumparatorul tipic in anii anteriori . Mai degraba speculatorii de toata mana (de la noi si de aiurea ) sau „tineretul cu profesiuni liberale ” ( avocati , agenti de publicitate , notari , agenti de vanzari din categoria ” free lancer ” etc. ) s-au putut infrupta din oferta foarte scumpa si adesea destul de aproximativa (dar insotita de campanii propagandistice uimitor de virulente ) propusa de „dezvoltatori” . Unii , gresind, evident , au asimilat aceste cvartale de locuinte (care , in Bucurestii anilor 30 se numeau corect „locuinte ieftine”) ca fiind locuinte de lux dar intr-o tara unde numarul celor cu bani multi depaseste ca importanta cam tot Estul european (mai putin Rusia , bineinteles) este comic sa consideram ca , la noi, „noii imbogatiti ” ar locui cu placere in kibbutz-urile ” rezidentiale ” sau in condominium-uri de data recenta.

ÎNTREBĂRI ŞI RĂSPUNSURI :”Dezvoltatorii”cedează şi ieftinesc sau continuă campaniile de promoţii şi cadouri ?

Maria Bercea (Ziarul ” Adevarul”):De câteva luni, au apărut o serie de promoţii la apartamentele noi din ansambluri rezidenţiale, de tipul mobilă de bucătărie sau chiar maşină gratis, locul de parcare gratuit, etc. De ce este nevoie de aceste promoţii? Sunt bine primite de clienţi, îşi ating scopul? Dacă da, vor mai funcţiona şi pe termen mediu şi lung?Asemenea practici ( promoţii de toate felurile) există şi în alte ţări din Uniunea Europeana ?

Artur Silvestri : Mecanismele de promotie , incluzand completari de dotare si echipamente , „facilitati „si scheme uneori complicate de ” cadouri ” aparente , exista pretutindeni in lume atunci cand vanzatorul simte ca „piata incetineste ” sau chiar stagneaza ; sunt impulsuri firesti care insa astazi au o raspandire mai larga decat inainte si pe care , pe pietele urmarite atent de antreprenori , le intalnim indiferent de context . In toamna anului trecut -dar si in primavara trecuta , ca sa nu mai spun de aceasta vara , cand predictiile rele aparusera nelinistitor cam toata oferta franceza de ” nou ” era impregnata de asemenea elemente de atractivitate care seamana ca doua picaturi de apa cu cele de la noi .

Credeţi că, pentru a nu pierde teren, dezvoltatorii vor fi nevoiţi la un anumit moment să micşoreze şi preţurile, nu doar să ofere cadouri sau reduceri?

Artur Silvestri:Daca in Romania am fi avut o mentalitate „occidentala ” (calauzita de principiul ” kleine fishe , gute fishe ” , adica „peste mic, peste bun” ) preturile ar fi trebuit sa devina mai realiste decat au fost(deci – sa scada drastic) inca de acum un an , sau poate chiar mai mult .Dar sindromul drogului de El Dorado care inca mai stapaneste pe investitorul strain descalecat pe Dambovita (constant in atractia periculoasa a castigului urias , unde 40-60 % pe an pare deja nemultumitor ) a stricat nu doar piata ci si afacerile fiindca preturile platite cu greu de cumparatorul ce se indatoreaza nu se pot sustine multa vreme , mai ales cand dependenta de sanatatea bancilor si a sistemului de burse conjugate este atat de ridicata cum este azi . Orice detaliu marunt ce creeaza disfunctiuni strica echilibrul ultra-fragil iar cand criza devine declarata poate aparea panica .

ÎNTREBĂRI ŞI RĂSPUNSURI -Noua guerilla:”înăsprirea normelor de creditare”

Maria Bercea (Ziarul ” Adevarul”)Cum s-au adaptat până acum dezvoltatorii imobiliari la înăsprirea normelor de creditare? Se simt deja efecte pe piaţa imobiliară?

Artur Silvestri:Reactia ” dezvoltatorilor imobiliari ” nu priveste astazi strict „înăsprirea normelor de creditare”(care au mai aparut anterior si , pana la urma , fac parte din razboiul surd dintre „afaceristii vanzarii de bani ” si oricare banca nationala ) ci , fara nici o indoiala , criza financiara globala care a creat o stare generala de perplexitate si ale carei desfasurari sunt pana acum cu neputinta de prevazut ,unii fiind de parere ca ” tot ce e mai rau inca nu s-a produs” . Prin urmare , inamicul ” imobiliarului” nu este acum BNR ( ale carui decizii , de ” credit crunch” , amputarea creditului , sunt o manevra tipica pentru perioadele de neliniste a pietelor si nu trebuie sa scandalizeze ) ci o maladie necunoscuta , foarte diferita de cea care a produs ” Marea Depresiune ” insa a carei capacitate de contagiune este uimitoare si nu este exclus ca ar putea cuprinde in timp scurt aproape toate pietele imobiliare ce depind de sistemul de retea financiara creat de mai bine de un deceniu . Efectele acestei situatii se observa , de buna seama , si la noi unde nu avem nici blocaj si nici stagnare ci o stare de perplexitate tradusa intr-o asteptare infrigurata ce cuprinde cam toate categoriile cu implicatie in afacerile cu „case si terenuri „obsedate , pe drept cuvant , de sloganul esential azi : ” nu sunt bani „.