„Criza imobiliara ” va atinge si Romania ? o Analize si prognoze recente

Cititorilor nostri le dorim Sarbatori Fericite ! „Monitorul Imobiliar ” apare cu editia viitoare in data de 5 Mai 2008 .

Anunțuri

24 Aprilie 2008 – Noi valuri americane periculoase : „noul ” scade si mai mult

Valurile necontrolabile ale crizei americane bat constant in tarmurile locale in loc sa se tempereze, asa cum se nadajduia pana de curand . Un raport din aceste zile  al Ministerului Comertului american anunta cu totul ingrijorator ca in martie volumul de vanzari ” la nou ” a mai scazut cu inca mai mult de 8 % fata de februarie (si cu ceva mai mult de 36 % pe un an ) stabilind ca valori cantitative presupuse in jur de 526.000 de „unitati noi” pana in decembrie  , evident mai scazute fata de 570.000 cat se considerase ca nivel minim de catre finantisti la inceputul anului. Si pretul mediu de vanzare scade continuu ajungand la un recul de peste 13 % pe an , adica la un nivel care e de departe cel mai scazut din ultimii  37 de ani iar indicatorii interni de calcul mediu se afla la un minim istoric pentru 45 de ani recenti , de cand acest gen de analiza  exista.
Aceste noutati de ora recenta confirma ipoteza privind caracterul cu mult mai primejdios al crizei americane care desi a maturat un numar de companii de notorietate si a saracit multimi de datornici , facand sa fluiere vantul prin burse din toata lumea , se intoarce in imobiliar si scufunda si mai mult o piata de antreprenori care se asteptau la un anumit echilibru  ce se va dobandi treptat .
Esenta lor nu este , insa, inteleasa la noi unde , in delirul propagandistic care satanizeaza ” vechiul” (locuinte rele , mizerabiliste , fruct al „comunismului” condamnat de stapanire etc. ), este sacralizat  prosteste ” noul ” in maniera clasica  a Caritasului unde trebuie sa se mentina fluxuri de deponenti pentru a nu se prabusi mecanismul fragil . Dar ceea ce este incredibil este amestecul romanesc de fatarnicie si stupiditate fiindca , desi elementara , ideea ca in epoci de criza financiara ( extinsa in regiuni dintre cele mai diverse  desi origina  se defineste local ) „noul ” sufera cel dintai si e nevoit sa retraga fiindca acesta contine , ca o contributie esentiala , „banii bancilor ” aflate in suferinta si organizarea antreprenorilor care , vorba cuiva , nici ei nu se simt mai bine . Cand in alte parti cad banci cu faima (ajunse la sub un sfert din cotatiile  anterioare ) , se retrag din afaceri punandu-se la mezat companii de antrepriza cu ramificatii inimaginabil de extinse si  cam toata lumea lucida isi numara banii mai cu atentie in ideea de a pune deoparte pentru orice varianta neprevazuta , la noi aparitia norilor intunecati da , in locul atitudinii prevazatoare , un fel de excitatie ” exceptionalista” de parca nimic nu ar putea sa prejudicieze marele joc de castigat bani prevazut pentru Romania . Reactia este stranie si presupune -daca nu o lipsa de realism uimitoare- si o initiere in scheme destul de putin inteligibile , poate chiar cu caracter ocult .Insa care sa fie acestea ? Cea mai la indemana este explicatia clasica , de fapt „sindromul Companiei Indiilor de Est ”  aratand ca saturatia (si chiar si criza ) in Imperiu  reclama exploatatie salbatica , in maniera parjolului facut fara menajamente , in periferii . Cum noi ne definim singuri (preluand formula de la „organizatorii jocului ” ) ca o „piata imobiliara emergenta ” rezulta ca locul la masa de joc este asigurat ; dar ceea ce se ignora este , de fapt, tema capitala : pentru cat timp ? Aceasta , de buna seama, ramane o intrebare nedezlegata  dar ceea ce este sigur e ca bani multi pentru „nou” nu vor mai fi curand nici pe Dambovita desi , daca e sa ne luam dupa presa de tocmeala, abia acum vin proiectele mari si investitiile grandioase : o iluzie de ignoranti famelici .

23 Aprilie 2008 – „Locuinte sociale ” in Franta : saracimea capata case „la Sfantu’Asteapta”

Acolo unde „piata triumfa ” si zarafii dicteaza in societatile ajunse o prada usoara pentru manipulatorii de bani , tema  ” casei pentru saraci ” sau a ” locuintei sociale ” , cum i se mai spune la noi  , nu apare decat sub presiuni diverse si de multe ori atunci cand nu exista nici o alta solutie de amanare si primejdia unor miscari de strada sau agitatii violente incepe sa se profileze amenintator .Iata, de pilda , realitatile franceze care  nu sunt nici pe departe atragatoare  in ce priveste adapostul accesibil desi ” socialismul ocult ” exista la Paris mai evident  decat in multe locuri din Occident . In materie de locuinte pentru saraci , distributia de locuinte sociale indata dupa instalarile de corturi de oameni fara adapost in Paris si alte orase importante ( din decembrie 2007,prin episoade rasunatoare ca ecou public  ) ar fi trebuit sa se faca pe calea unei legi denumite ” Dalo ” ( „droit au logement opposable” ) in maniera complicata si pompoasa specifica legislatiei din tara „Burghezului gentilom „. Continutul ei este simplu si s-ar rezuma in acest fel : orice familie ( adica ” menage ” , incluzand tacit si concubinii ) in nevoie de acoperis deasupra capului trebuie sa alcatuiasca un dosar prezentat autoritatii locale si trimis spre studiu unei comisii . Aceasta ar urma sa decida ” eligibilitatea” si sa treaca, atunci cand este cazul , la atribuiri . In teorie , diferente fata de noi nu ar  exista cine stie cate fiindca, la drept vorbind, exista o universalitate a  mecanismelor de satisfactie locativa pentru asistati si , deci, locul de inventie in proceduri ar fi redus .
Dar desi de la inceputul anului acest sistem inovat recent pe malul Senei  ar fi trebuit sa functioneze , rezultatul pare  , dupa numai un trimestru , pur si simplu dezastruos. In Paris , din 5500 de dosare  , in jur de 3880 au fost verificate ( operatiune functionareasca de „foiletare ” a hartiilor spre a se constata daca sunt adunate toate documentele necesare ) , doar 539 s-au examinat si numai 242 au fost selectate ; dar case nu s-au atribuit  decat unei singure familii daca ar fi sa ne luam dupa informatiile publicate de prefectura oraseneasca.

Interesante sunt,insa, cateva aspecte de natura functionareasca precum ar fi compozitia comisiilor de mediere , alcatuite din reprezentanti ai Statului , ai ” colectivitatilor teritoriale ” , ai proprietarilor si ai asociatiilor de asistenta , complet diferita decat la noi  unde totul se desfasoara in fortareata inchisa a Primariilor si la adapost de ochi nedoriti . Rostul lor consta in a stabili prioritatile dar atribuirea propriu-zisa o face prefectura din ceea ce se cheama ” contingent prefectoral ” ,caci nu Primaria administreaza locuintele ci Statul , prin prefect (schema care ar da frisoane la Bucuresti). Dar ” contingentul prefectoral” este uluitor de redus , fiind apreciat la maximum 60.000 de locuinte disponibile in toata Franta ( la o cerere de zece ori mai mare ) dintre care doar 1000 in Paris , oras scump si supra-aglomerat .Inutil sa reamintesc ca asemenea cifre sunt , pe Dambovita , mai secrete decat cele mai bine pazite secrete de Stat si de alcov si nimeni nu ar putea sa evoce macar cu aproximatie cat are Statul (sau , ma rog, Primaria ) altfel decat in formule boscorodite cu „limba de lemn” .

22 Aprilie 2008 – „Rezidentialul de la Letca Noua ”

Isteria „dezvoltarilor” de langa Bucuresti care se fac in orisice fel de locuri izolate si fara un plan generic care sa apartina autoritatii publice ( caci nu degeaba ar trebui sa existe o ” amenajare a teritoriului ” echilibrata si conjugata dar bineinteles ca nu exista ) a cuprins in forme dintre cele mai mai bizare regiuni din ce in ce mai indepartate de Bucuresti . Argumentul capital in aceasta materie este , de buna seama , pretul foarte scazut al terenului care , in aproape toate cazurile , e un fost sau actual teren agricol ce va deveni construibil (sau a devenit recent ) prin bunavointa „selectiva ” a primarului din sat si a unui grup intelegator de deputati comunali . Aceasta este de fapt o extindere salbatica a orasului care se afla aproape de limita escrocheriei sau a unei forme bizare de delir .

Cine calatoreste catre Alexandria pe soseaua nationala si trece cu mult de limita cea mai indepartata de expansiune naturala ce se afla acum in marginea Mihailestilor (evoluat putin desi cu date locale suficiente ), va fi uimit sa constate cum , la treizeci si ceva de kilometri de cartierul Rahova , apare un indicator ce ne spune ca nu departe de Ghimpati (o fosta resedinta de plasa din anii 30 , astazi o simpla comuna mai instarita), se naste un cartier rezidential in plin camp la o margine de sat . Rezidentialul din Letca Veche , fiindca despre aceasta asezare de ses prafos este vorba , are cateva caracteristici ce trebuie cunoscute inainte de orice comentariu cu perspectiva mai apropiata sau din avion : nu exista alimentare cu gaz natural si , evident , nici canalizare iar apa imaginata a se afla in reteaua comunala are o realitate aproximativa si , de fapt , e un simplu adjuvant formal ( precum in mii de alte locuri unde ” lucrarile” s-au facut pe hartie dar banii s-au incasat iar vitele mor de sete daca nu ar fi adapate din antica fantana cu ciutura ) .
Rezulta ca , oricat de staruitor promovata , investitia nu exista in acest moment altfel decat in ipoteza si se include de la sine in multimea de formule vag agregate teoreticeste care insa nu pot conduce in viitorul accesibil decat la maximum un adaos de case de sat , mai ciocoiesti , dar lipite de ograzile satenilor si sfarsind prin a se infrati cu ele in formule hibride si masuri inadecvate .
Mai mult ca sigur ca unii vor arvuni sau vor cumpara case in regiunile ieftine inchipuindu-si „ca fac o afacere” insa din pacate multimea”dezvoltarilor ” aproximative (
principala marota a cui vrei si cui nu vrei ) sufoca prin potopul de zvonuri orice privire calma si realista . Caci pana cand la noi nu vom avea cai de comunicatie macar mediocre -asigurand circulatie cu fluiditate rezonabila – si extensiuni logice pentru inca nedefinitele ramificatii de conducte pe unde gazul natural  sa ajunga in sobe nu vom putea avea „orase multiplicate ” ci doar fictiuni si iluzii , perfect compatibile cu vremurile de amagire colectiva ce am ajuns sa traim.

21 Aprilie 2008 – Triumfa ” chiria ” in Occident in dauna vanzarilor ?

Consecintele regresiunii (ori, cel putin, ale stagnarii ) in materie de vanzari de locuinta fac posibila revenirea ideii de inchiriere care , de obicei , cand creditul ipotecar este febril si se dezvolta , nu mai are nici cautare exagerata si nu se bucura de atentie din partea celor ce vehiculeaza ” banii multi „. Bineinteles ca aceasta apare ca alternativa (si adeseori chiar si ca preferinta ) daca „ipotecarul ” scade in siguranta ori prezinta riscuri inacceptabile .
In realitate , insa, fenomenul trebuie privit cu atentie si in date care nu sunt intotdeauna inteligibile la noi . In Franta, ca sa exemplific , exista , pe langa concluziile directe ale pietii libere , si un asa-numit IRL (adica un ” indice de referinta al chiriilor „ ) al carui calcul se face intr-o maniera destul de complicata fiindca include din zece parti totale , sase -din „indicele preturilor de consum ” , doua parti din indicele de cost al constructiei si alte doua din „indicele pretului de intretinere si de ameliorare ” (IPEA) .In acest inceput de an , de fapt, in primul trimestru , „indicele de referinta a chiriilor ” a crescut continuu (dupa ce la sfarsitul anului trecut se ridicase , pe trimestru , cu 1,36 % ) , ajungand sa aiba un adaos de aproape 2 % trimestrial ( de fapt, 1,81 % in procente precise ), ceea ce ar conduce pentru media anuala la 8 % si chiar mai mult daca progresia actuala se mentine .Rezulta ca , dupa ce in 2006 , chiriile „incetinisera” , acum cresc printr-o presiune inca discreta dar inteligibila prin analiza cu metode de sensibilitate ridicata .

In acest conditii , devine ne-intamplatoare ipoteza care astazi circula frecvent la Paris si care se intalneste in mai toate analizele recente de imobiliar (utile atat afacerii cat si necesitatilor particulare ) indicand revenirea la inchiriere si , in acelasi timp , corectia in mentalitatea publica unde obsesia improprietaririi devenise suparatoare. Nu fara legatura ar fi , deopotriva , si accentul nou din publicitatea in materie de imobiliar , care s-a reformulat rapid ;daca pana ieri-alaltaieri , aproape nicaieri nu aparea indemnul de achizitie in vederea exploatarii (evident ca prin culegere de chirie caci speculatiile „a la roumain ” sunt excluse ) astazi argumentele de capatai pentru a cumpara „noul” (dar adeseori si „vechiul” ) accentueaza in ideea stabilitatii castigurilor la batranete si a completarii de venituri . Triumfa , deci, chiria in Occident ?

18 Aprilie 2008 – „LOC ” ŞI „PERSOANĂ” -„Eseuri despre geografia tainică „

LOC ” ŞI „PERSOANĂ” -„Eseuri despre geografia tainică „Se poate descarca gratuit aici >>>>>

Cea mai recenta carte pe tema imobiliara a lui Artur Silvestri a aparut in aceste zile si cuprinde mai multe eseuri si analize dedicate legaturii dintre „om” si „loc ” , fiind o adevarata metafizica a casei si a ” geografiei tainice „. Despre ea , reputatul istoric Alexandru Nemoianu (SUA) scrie astfel :

Loc si Persoana” mi-a facut o gigantica bucurie.
Frumusetea eseului , adancimea lui , blandetea si gingasia si frumusetea acestei scrieri sunt coplesitoare.
Nu vorbesc despre adevarul celor spuse,de felul eminent in care situatii dintre cele mai diverse sunt intelese,in starea lor necesara de „unicate”,ci de imprejurarea ca aceste „unicate” capata virtute pilduitoare pentru „intreg”.Nici nu stiu daca am spus limpede.
Eseul arata ca toate,fiecare „situatie” este unica in sine,dar analiza facuta subsumeaza si ridica la valoare de model.
In afara de asta ma bucur nespus ca .finalmente, autorul a „recunoscut” ca imobiliarul este in fapt vorbirea despre „casa”,ieri,azi,intotdeauna.”
Intre altele, volumul contine eseuri si interpretari despre „locurile” de unde provine Marin Preda si despre ” casa”Maresalului Antonescu .

17 Aprilie 2008 – In fata fantasmelor imobiliare , Mugur Isarescu scoate sabia ; dar o sabie de lemn

Survenite pe neasteptate si comentate in chip de eveniment de o presa care , nu o data , pare sa descopere a mia oara roata sau obtinerea focului , cateva declaratii ale guvernatorului Bancii Nationale confirma o realitate incredibila care arata -cum am scris in cateva randuri  – ca in Romania imobiliara baza statistica este sublima dar lipseste cu desavarsire . Intre altele , si din acest motiv noi avem o piata de legende , mitologii si fantasme de o virulenta de neinchipuit si o lipsa de orientare in materie de preturi care adeseori seamana cu o ghicitoare facuta si mai de nedezlegat de lacomia funciara a unui popor invatat prematur cu castigurile instantanee si la valori enorme . La drept vorbind , cam tot ceea ce introduce „stapanul banilor romanesti ” in dizertatia despre halucinatiile imobiliare nu se poate contesta dar sunt concluzii arhi-cunoscute in mediile de examinari lucide  despre care insa prea putini cuteaza sa  se exprime public din motive adeseori de neinteles  . Iata numai cateva asertiuni cu caracter de truism  dar  in sine o raritate in dezbaterea publica . „Credem -zice guvernatorul  – că datele care se vântură în prezent pe piaţa imobiliară sunt date de ofertă. Se cer nişte preţuri. Se vântură aceste preţuri care pentru mine nu sunt adevărate, oricine poate să ceară oricât, iar asta nu înseamnă că e un preţ de tranzacţie”. Asa si este , de buna seama, dar concluzia ca preturile in circulatie publica de la noi sunt ” preturile de strigare ” am sustinut-o in cinci ani recenti de nenumarate ori , atat in carti si in emisiuni de radio si televiziune cat si, evident , in ” Monitorul imobiliar ” de un an si ceva de cand exista acest buletin . Radiografia halucinatiilor colective continua in acest fel :”Daca te uiti la statisticile pe segmentul imobiliar-descopera azi dl. Mugur Isarescu –  preturile par de speriat si par adecvate pentru nordul Bucurestiului ” , emitand o concluzie incontestabila despre care ,insa , am vorbit adeseori si i-am evocat sursele caci aproape toate sursele de informatie prelucrata (fiindca informatia bruta nu exista ) provin de la agentii imobiliare ” cu staif ” care nu lucreaza decat ” lux” , ” vile ” si terenuri scumpe aflate „cartiere selecte ” sau , cum se zice mai de curand in limbajul de aspiranti la conditia de neo-ciocoi , ” exclusiviste ” . In  fine , alte cateva observatii si diagnostice ” a vol d’oiseau ” :„Preturile care se vantura sunt de oferta si trebuie sa vedem daca sunt adevarate pentru ca se mediatizeaza si au darul de a speria. Pe aceste informatii se creeaza o intreaga fantasma privind piata imobiliara. Notarii pot sa furnizeze date reale despre tranzactii. Trebuie sa avem o analiza pe baza de realitate” . Inutil sa spun ca despre ” fantasme ” , „mediatizare” aiuristica ( luaind aspectul unui adevarat ” prostologhikon ” ,de fapt  o antologie de absurditati ) si solutia spargerii monopolului de informatie oculta depozitata in notariate am vorbit de zeci de ori si am facut-o cu un rost .Deduc , asadar ,ca in aceasta tara ,si in aceasta materie , numai dl.Mugur Isarescu si cu mine avem libertatea de a spune ce gandim .
In orice caz devine evident ca ,indiferent de motiv , dl. Mugur Isarescu scoate sabia dar , din pacate , o sabie de lemn . Ceea ce aflam ca incheieri inca pipaite nu sunt decat realitati vizibile cu ochiul liber iar ideea de a se face o consfatuire cu capeteniile notarilor in  scopul unui „schimb de informatii utile ” este ridicula prin formalism si birocratie de convorbire in spatele usilor inchise . In fond, desi pozitiv, acesta nu-i decat un mic pas initial in forma unui consult medical de cabinet si intre specialisti si complet nesatisfacator pentru o boala a societatii ce trebuie tratata rapid si cu hotarare . Caci daca datele ce s-ar putea obtine in materie de preturi de vanzari consumate ( nu „propuse ” ) ar da o imagine atat Bancii Nationale cat si notarilor  si abia ulterior acestea ar deveni, prin prelucrare , informatie de uz curent , inca nu am facut ceea ce este firesc si se face de mult in societatile asezate . Noi trebuie sa avem ,ca si altii , in documente publice si accesibile (
chiar si cumparate cu bani), toate concluziile ce decurg din procesele de piata consumate ( volum de vanzari totale si defalcate  , preturi medii   pe categorii  etc. )  desi in Franta , asa cum spun de ani de zile , acestea sunt obligatorii pentru reteaua nationala de notariate si se afla la indemana in vederea clarificarii sistemului de valori in materia achizitiei si vanzarii .
Astfel incat „butonul decisiv ” trebuie cautat in cateva minore ( prin forma ) modificari de legislatie , cu obligatia notarilor de a pune in circulatie publica „baza statistica „( socotita azi ” interna” desi reflecta fenomene obiective ) dar , in acelasi timp , prin fortarea Institutului National de Statistica sa dedice „imobiliarului ” un sector definit , asa cum exista la altii  dar nu la noi  .
Insa , repet, acestia sunt pasi initiali fiindca desi perspectiva asupra valorilor de vanzare ar deveni ,astfel, categoric mai limpezita , ramane impenetrabil domeniul aproape opac al inchirierilor unde  aproape nimeni nu se poate descurca in absoluta debandada din sistemul fiscal de la noi  .