ÎNTREBĂRI ŞI RĂSPUNSURI – Dilema măgarului lui Buridan: „vechi” sau ” nou”?

Maria Bercea ( Ziarul ” Adevarul”) :Care sunt avantajele şi dezavantajele cumpărării unui apartament într-un ansamblurilor rezidenţial nou faţă de unul într-un bloc vechi?

Desi astazi „isteria noului ” stapaneste in imaginatia publica printr-o campanie publicitara destul de rau condusa (de fapt complet rudimentara ) rezultatele nu sunt intre cele asteptate mai ales ca lipsa de nuante strica si ceea ce ar fi putut fi argument inteligent in aceste manevre. Caci , la drept vorbind, nu exista nici un motiv pentru a se cumpara un apartament intr-o concentrare de blocuri noi in marginea orasului (si unde santierul va mai continua uneori „mult si bine ” in locul unei locuinte burgheze , din anii 30-40 , in cele 5-6 zone bucurestene cu adevarat ” rezidentiale ” . In fond , nu „noul” sau” vechiul ” sunt criteriul capital (caci exista „nou” cladit necontrolat si,deci, cu risc , si ” vechi” solid si frumos ) ci potrivirea ofertei cu modul de viata , structura familiei de azi si de maine etc. Acestea – evident -daca exista bani pentru achizitie .

Ce riscuri există pentru cumpărătorii unui apartament într-un ansamblu rezidenţial? Ce „ţepe” poate lua?

Mai bine decat destui din cei ce au cumparat in anii acestui deceniu (cand „drogul vilei langa oras ” si mai recent al „apartamentului de lux” -??! -in cartier exclusivist, acestea fiind refrenele publicitare si nu realitatea) nu stie nimeni iar riscurile invocate adesea sunt nu putine (ele incep de la contract , redactat iscusit si cu formulari avand dezvoltare ocultata, si pana la termene , calitate a constructiei , echipamente si dotari ) ; dar , la drept vorbind, si pe piata autentica de lux din Bucuresti (constand in splendidele case boieresti de odinioara , unele comparabile cu acelea din marile capitale) sunt nu putine riscuri intre care documentele de proprietate masluite este cel mai frecvent . In fond, intr-o tara care traieste cu iluzii si hranindu-se din povesti si aspiratii nemasurate , ce poate fi neobisnuit cand pana si locuinta se include in categoria „indefinitului ” ?

Anunțuri

ÎNTREBĂRI ŞI RĂSPUNSURI :Slogane vechi şi noi :”apartamente pe hârtie pentru clasa medie ”

Maria Bercea ( Ziarul ” Adevarul’) :In multe cazuri, mecanismul după care funcţionează ansamblurile rezidenţiale este finanţarea parţială a construcţiilor din vânzarea apartamentelor înainte ca acestea să fie gata. Mai este valabil? Mai cumpără lumea apartamente pe hârtie ?

Artur Silvestri : Ca sa se mai cumpere ” apartamente pe hartie ” trebuie , intai de toate , sa existe bani pentru a incepe santiere noi sau , asa cum se intampla la noi , sa se incheie ceea ce este in lucru acum .Insa cum nici o investitie de anvergura nu se face cu ” banii din buzunar ” ci ” cu banii bancii ” (deci prin credit ) este in afara de orice indoiala ca , mai devreme de primavara anului ce vine , nu vom avea o imagine clara asupra hartii viitoare si mai ales a celor ce vor reusi sa scape din dezastrul ce se profileaza azi . Dar , in acelasi timp, lipsesc cumparatorii si o vreme destul de indelungata vor fi oricum extrem de putini fiindca la noi principala sursa de achizitie a fost , si va ramane , creditul ipotecar; insa cum bancile se preocupa astazi de mentinerea lor in viata , este greu de imaginat ca , inainte de a se trage linia si a se constata gradul de soliditate obtinut dupa acest interval atat de primejdios , ne vom intoarce la epoca imprumutului irational ce a caracterizat nu doar Romania in anii anterioari .

Cui se adresează multitudinea de proiecte imobiliare de pe piaţă la modul real, dpdv al veniturilor? Cine şi le poate permite?

Desi sloganul obisnuit la noi cuprinde invocarea ” clasei medii ” (inteleasa in mod gresit ca fiind „categoria salariala ” ) drept obiectiv principal pentru cladirea de locuinte noi , este in afara de orice discutie ca nu ” salariatul marunt ” (de obicei tanar cu venituri modeste ) a fost cumparatorul tipic in anii anteriori . Mai degraba speculatorii de toata mana (de la noi si de aiurea ) sau „tineretul cu profesiuni liberale ” ( avocati , agenti de publicitate , notari , agenti de vanzari din categoria ” free lancer ” etc. ) s-au putut infrupta din oferta foarte scumpa si adesea destul de aproximativa (dar insotita de campanii propagandistice uimitor de virulente ) propusa de „dezvoltatori” . Unii , gresind, evident , au asimilat aceste cvartale de locuinte (care , in Bucurestii anilor 30 se numeau corect „locuinte ieftine”) ca fiind locuinte de lux dar intr-o tara unde numarul celor cu bani multi depaseste ca importanta cam tot Estul european (mai putin Rusia , bineinteles) este comic sa consideram ca , la noi, „noii imbogatiti ” ar locui cu placere in kibbutz-urile ” rezidentiale ” sau in condominium-uri de data recenta.

ÎNTREBĂRI ŞI RĂSPUNSURI :”Dezvoltatorii”cedează şi ieftinesc sau continuă campaniile de promoţii şi cadouri ?

Maria Bercea (Ziarul ” Adevarul”):De câteva luni, au apărut o serie de promoţii la apartamentele noi din ansambluri rezidenţiale, de tipul mobilă de bucătărie sau chiar maşină gratis, locul de parcare gratuit, etc. De ce este nevoie de aceste promoţii? Sunt bine primite de clienţi, îşi ating scopul? Dacă da, vor mai funcţiona şi pe termen mediu şi lung?Asemenea practici ( promoţii de toate felurile) există şi în alte ţări din Uniunea Europeana ?

Artur Silvestri : Mecanismele de promotie , incluzand completari de dotare si echipamente , „facilitati „si scheme uneori complicate de ” cadouri ” aparente , exista pretutindeni in lume atunci cand vanzatorul simte ca „piata incetineste ” sau chiar stagneaza ; sunt impulsuri firesti care insa astazi au o raspandire mai larga decat inainte si pe care , pe pietele urmarite atent de antreprenori , le intalnim indiferent de context . In toamna anului trecut -dar si in primavara trecuta , ca sa nu mai spun de aceasta vara , cand predictiile rele aparusera nelinistitor cam toata oferta franceza de ” nou ” era impregnata de asemenea elemente de atractivitate care seamana ca doua picaturi de apa cu cele de la noi .

Credeţi că, pentru a nu pierde teren, dezvoltatorii vor fi nevoiţi la un anumit moment să micşoreze şi preţurile, nu doar să ofere cadouri sau reduceri?

Artur Silvestri:Daca in Romania am fi avut o mentalitate „occidentala ” (calauzita de principiul ” kleine fishe , gute fishe ” , adica „peste mic, peste bun” ) preturile ar fi trebuit sa devina mai realiste decat au fost(deci – sa scada drastic) inca de acum un an , sau poate chiar mai mult .Dar sindromul drogului de El Dorado care inca mai stapaneste pe investitorul strain descalecat pe Dambovita (constant in atractia periculoasa a castigului urias , unde 40-60 % pe an pare deja nemultumitor ) a stricat nu doar piata ci si afacerile fiindca preturile platite cu greu de cumparatorul ce se indatoreaza nu se pot sustine multa vreme , mai ales cand dependenta de sanatatea bancilor si a sistemului de burse conjugate este atat de ridicata cum este azi . Orice detaliu marunt ce creeaza disfunctiuni strica echilibrul ultra-fragil iar cand criza devine declarata poate aparea panica .

ÎNTREBĂRI ŞI RĂSPUNSURI -Noua guerilla:”înăsprirea normelor de creditare”

Maria Bercea (Ziarul ” Adevarul”)Cum s-au adaptat până acum dezvoltatorii imobiliari la înăsprirea normelor de creditare? Se simt deja efecte pe piaţa imobiliară?

Artur Silvestri:Reactia ” dezvoltatorilor imobiliari ” nu priveste astazi strict „înăsprirea normelor de creditare”(care au mai aparut anterior si , pana la urma , fac parte din razboiul surd dintre „afaceristii vanzarii de bani ” si oricare banca nationala ) ci , fara nici o indoiala , criza financiara globala care a creat o stare generala de perplexitate si ale carei desfasurari sunt pana acum cu neputinta de prevazut ,unii fiind de parere ca ” tot ce e mai rau inca nu s-a produs” . Prin urmare , inamicul ” imobiliarului” nu este acum BNR ( ale carui decizii , de ” credit crunch” , amputarea creditului , sunt o manevra tipica pentru perioadele de neliniste a pietelor si nu trebuie sa scandalizeze ) ci o maladie necunoscuta , foarte diferita de cea care a produs ” Marea Depresiune ” insa a carei capacitate de contagiune este uimitoare si nu este exclus ca ar putea cuprinde in timp scurt aproape toate pietele imobiliare ce depind de sistemul de retea financiara creat de mai bine de un deceniu . Efectele acestei situatii se observa , de buna seama , si la noi unde nu avem nici blocaj si nici stagnare ci o stare de perplexitate tradusa intr-o asteptare infrigurata ce cuprinde cam toate categoriile cu implicatie in afacerile cu „case si terenuri „obsedate , pe drept cuvant , de sloganul esential azi : ” nu sunt bani „.

MODELUL GREŞIT – De la ” anul euforic” la „anul derutei”

Totusi, inainte de orice examinare ori predictie , esential ar fi sa se observe dificultatile indiscutabile in a se recunoaste realitatile in modificare profunda. Noi pornim in clarificarea starii de fapt de la o beatitudine a castigului dobandita in anii anterior si mai cu seama in intervalul recent si de-aceea sentimentul scaderilor incredibile apare rar si e privit cu indoiala .Dar,la drept vorbind , in perspectiva evolutiilor ulterioare si mai ales a recesiunii globale ale carei urmari sunt cu neputinta de anticipat acum , imobiliarul de acum un an-doi trebuie definit ca un moment de euforie ce nu se va mai repeta . Multimea de investitii spectaculoase ce a cuprins cam toate domeniile principale (incepand de la vanzari de terenuri , trecand prin constructii de locuinte si pana la birouri si magazine ) s-a tradus prin castiguri altadata inimaginabile a caror sursa , in multe cazuri pur speculativa , a si fost intensificata de clipa istorica fasta a creditului ipotecar al carui zenit romanesc trebuie situat atunci iar astazi e, fara indoiala ,material de arhiva . Mai mult chiar , contextul global , definit la acea vreme prin incredere nelimitata , impreuna cu mediul local pozitiv au constituit o conjunctie practic irepetabila . „Acest ” efect de fericire” s-a tradus in profituri nesperate care , in materie de terenuri , a ajuns adesea la peste 60 % pe an ( si , in destule cazuri , si mai mult) , la cel putin 40 % anual pentru „dezvoltatorii ” capabili sa actioneze rapid si , in ce priveste constructia de birouri si de super-magazine ,a creat fondul de exploatatie prin chirii ce va sustine un timp pe investitori indiferent de scaderile de cotatie ce se prevad. Cele mai mari averi in materie de afaceri romanesti deduse din tematica imobiliara s-au facut , ori s-au desavarsit , atunci , ceea ce scuteste de orice alte comentarii ce devin prolixe.

Acest model , gresit cand persista in ciuda desfasurarilor contrare evidente , nu poate fi sfaramat cu usurinta caci obisnuinta in lacomie creeaza o pasiune bulimica a banului si produce o lipsa de realism primejdioasa mai ales acum , cand ” anul derutei ” este pe cale sa se incheie si nimeni nu poate formula garantii ca nu urmeaza un adevarat ” an al cenusii”. Insa epilogul era nu doar previzibil prin logica istoriei ci si printr-un soi de intuitie colectiva stranie care la noi s-a tradus prin atitudine de asteptare bizara sau , mai bine zis, printr-o incetinire a ritmului desi pana acum trei-patru luni nici macar in visele rele nu se contura dezastrul financiar de azi . Rezulta ca nu mai exista nici un motiv sa persistam in ideea opiacee a ” Romaniei izolate ” (caci , bineinteles, nu este ) si, prin aceasta , a valurilor periculoase ce se vor abate pe la altii si ne vor cruta inexplicabil pe noi. Intr-o lume de retzele , unde toate se rasfrang in toate directiile si mai ales se multiplica in valori nemasurabile (fiind ele insele sustrase sistemelor clasice de masura) , nu avem scapare nici aici ; ramane de vazut , de buna seama, proportia .

Soluţia românească aberantă : Propagandismul deşănţat

Si, totusi , in modul cel mai bizar cu putinta , in loc sa pretinda un bilant util macar prin aceea ca pana la al treilea val ( inevitabil si la noi, dar , evident, ceva mai intarziat) , reactia romaneasca este de un propagandism desantat care , daca se va generaliza , ne va aduce pierderi mai mari decat am fi avut in conditiuni firesti . Caci desi la doua targuri imobiliare recente a suflat vantul si chiar prin declaratiile facute cu jumatate de gura de vanzatori s-a aflat ca preturile ” la nou” sunt cu aproape jumatate mai scazute decat cele de acum un an , isteria militanta se intensifica de la o zi la alte luand forme ce frizeaza delirul pe langa aceea ca sunt socialmente iresponsabile . Mobilizarea insasi este greu de imaginat fiind , la drept vorbind, o expresie a disperarii celor care , pierzand bani in cantitati uriase, platesc acum nediscriminat , si probabil mult , cohorte de asa-zisi ziaristi si ” formatori de opinie” pentru a stimula sustinerea investitiilor in pericol prin aport de bani noi si cotizatie continua . In chip evident , principiul Caritasului (de fapt, al oricarui joc piramidal ) este adus acum , dupa cativa ani de intensificare cu masura , pana la nivelul ultim , cand totul se judeca in etapa finala si nu exista decat ” ori/ori”.Imaginea intalnita pe Dambovita este , de aceea , de un suprarealism vecin cu pierderea mintii si va trebui sfaramata daca a mai ramas , in ciuda lacomiei endemice , ceva neatins in aceasta tara care a fost adusa la sapa de lemn de ideologismul vulgar al monstruoasei coalitii dintre hotia organizata si gornistii ei platiti ca o slugusoara marunta dar harnica . „Exceptionalismul” romanesc contemporan , alcatuit din procente abisale de inconstienta si trufie de bulibasa definit prin ghiul , nu poate fi ingaduit acolo unde sustinerile absurde vor aduce foarte curand o deruta si mai mare si pierderi , nu doar individuale , ci intai de toate colective al caror efect va fi o maladie istorica lunga de unde bolnavul se va scula tarziu si slabit . Dar ca si in alte randuri , cand stapanii dezesperati nu mai lasa pe randasi sa-si dea cu parerea si intervin direct in ideea ridicula a „vocii autoritatii” , si acum ne-am trezit in fata cu astfel de specimene ce par a trai in alta lume. In ideea de ” a linisti spiritele apar tot felul de amagitori din categoria care azi prolifereaza facand din retorica goala materia de lucru ireductibila :un ministru de finante care gaseste cu cale sa spuna , triumfalist, ca „locuintele se vor ieftini ” fiind insa incapabil sa si explice unde vor sedea nefericitii care au nevoie de o locuinta ca de aer ( fiindca bani imaginari nu mai sunt iar salariul abia ajunge ca sa nu mori de foame) ;un sef de guvern ce recomanda , cu cinism, sa se cumpere case in America caci , pesemne, acum , cand acolo e criza profunda, sunt mai ieftine decat la noi ; un „neica stie tot ” ce racneste din palatul unde domiciliaza ca , fiind feriti de bancile americane (??!) nu vom cunoaste nici un efect (dar uitand ca , exceptand CEC-ul , nu mai exista banca romaneasca aici iar propagarea dezastrului se face indiferent de pretinsa culoare de capital etc. In acest spectacol dirijat de intensificare a iluziei , abia daca s-a mai putut auzi vocea guvernatorului BNR ( „calul de bataie” al randasilor de presa in aceasta vara ) ale carui decizii anterioare ( in scopul de a strange robinetul creditului ) desi condamnate vehement nu demult , s-au dovedit solutia inteleapta in contextul inca de atunci ingrijorator .

Astfel de accese de exces retoric irational trebuie curmate sau , daca nu e posibil , tratate cu nepasare iar inlocuirea lor cu o atitudine lucida si cu analiza nepartinitoare se impune cu necesitate . Caci a stimula acum indatorarea continua si a canta in struna „vanzatorilor de bani” fara o minima retinere nu inseamna decat sa turnam gaz peste foc. Efectele , inca banuite doar , nu vor fi defel neglijabile ; dar ce se va intampla in materie de imobiliar in viitorul imediat de la noi ? Intrebarile succesive reclama un raspuns si il voi incerca (va urma).

„Piaţa imobiliară perplexă”; România în faţa crizei globale

Dupa cateva luni de incertitudini de pe la mijlocul lui 2008 , inceputul lui Septembrie a venit cu un val de noutati ” globaliste” dintre cele mai ingrijoratoare desi in mediul romanesc aceste desfasurari nici nu erau luate in calcul si acum , cand s-au pus in miscare , nu par a produce vreo reactie mai acatarii . Inertia in iluzie pare a ne caracteriza si acum , cand altii , a caror putere in materie de bani si de inraurire nici nu se poate compara cu noi , resimt cu spaima sudori reci si cand spectrul falimentelor succesive danseaza sinistru pe deasupra burselor de pe toate continentele si arunca umbre infricosatoare in marile temple ale banului universal . La noi , insa, in loc de trezire si , ca atare , de reactie , avem un gen de perplexitate incredibila care , in modul cel mai iresponsabil cu putinta , il face pe om sa se imbete cu apa rece nutrind gandul secret ca „vom scapa ” si ca ” noua nu ni se poate intampla nimic „. Atitudinea in sine este interesanta psihologiceste si merita evocata .

Vanzatorii de apartamente care visau la „afacerea vietii lor” si nici macar nu ascultau acum sase-sapte luni alta oferta de pret decat mai mult decat absurdul cerut cu obraznicie ; speculantii de terenuri in camp agricol ce scuipau , cu dispret, cifre aiuritoare pentru cate un hectar de tarla unde urmau sa navaleasca investitorii din toata lumea „saltand valoarea automat ” cu injectiile lor de bani nesfarsiti ; „improprietaritii ” de oras mare care au , sa zic asa, ” redobandit ” cu acte de fabrica recenta palate si case boieresti ce se prabusesc azi sub asaltul nepasarii in ideea ca se vor face una cu pamantul pentru a se putea cladi in locul lor zgarie-norii stricatori de cartiere linistite – toata aceasta pegra de visatori la imbogatirea rapida priveste cu ochii goi la realitatile ininteligibile produse peste noapte intr-o cascada de noutati cu neputinta de prevazut acum o jumatate de an . Dar aceste socuri paralizante -de particulari lacomi- sunt nimic pe langa tremuraturile de maini ale invartitorilor adevarati de afaceri care , stiind pretul si intuind riscurile enorme , nici nu mai stiu incotro sa o apuce in aceste zile cand banii devin nu scumpi ci intruvabili iar banca unde exista sprijinul capital nu mai are alta adresa decat aceea din istoria consumata . Mii de antreprenori din toate zarile – care aflasera la noi inimaginabile ocazii de profit imbatator – se dezmeticesc in plin cosmar cand „investitiile in curs ” nici nu se stie daca vor mai fi incheiate fiindca nu mai sunt cumparatori (disparand „sursa finantarii” ) , protectia parinteasca a „companiei -mama ” e numai o amintire iar generatorul de fonduri asigurat de banci s-a intepenit in cel mai bun caz pentru o vreme oarecare si motorul cu perpetuum mobile nu mai functioneaza . Zeci de mii de straini descalecati in „noul El Dorado” carpatin printr-o campanie de la om la om asemanatoare administrarii iscusite de drog , inteleg dintr-o data ca nu mai exista puncte cardinale si ca viitorul banilor adusi , uneori prin indatorare , va fi pus si aici sub semnul intrebarii . Unii , mai inteligenti , inteleg ca se anunta iarna globala financiara . In aceasta situatie , asemanatoare doar cu ceea ce se putea citi in carti ( fiindca nu mai cunoaste precedent in timpul vietii noastre ) cei mai multi asteapta fara alta reactie decat mimica intepenita in imaginea groazei evolutiile apropiate iar cativa presimt ca raul cel mai mare inca nu s-a produs fiind in afara discutiei ca de aici incolo lumea nu va mai fi asa cum a fost pana acum .

Incheierile cu aspect apocaliptic se reazema , la drept vorbind, pe ineficacitatea reactiei proprii sau , si mai nelinistitor , pe inutilitatea oricarui efort conjugat caci esenta noii epoci consta in descatusarea energiilor toxice ale unui mecanism implacabil care astazi nici nu se mai poate controla iar efectele pot fi doar atenuate indiferent daca aceasta insemneaza pauperizare quasi-generalizata si concetrari inimaginabile de capital .