11 Aprilie 2008- INTREBARI SI RASPUNSURI . ” Am 100.000 de Euro. Sa cumpar acum un apartament in Bucuresti „?

Va scriu sa va cer un sfat in legatura cu piata imobiliara din Capitala. Un var de-al meu din Sibiu ar vrea sa achizitioneze un apartament in Bucuresti. Dispune, se pare, de ceva peste 100.000 euro. Nu stie insa daca e un moment aportun, daca e o investitie profitabila la momentul acesta etc.In fine, varul meu e un om grijuliu, vigilent, care gandeste de 10 ori si apoi taie o data.Va rog mult, ce l-ati sfatui in legatura cu aceasta investitie la acest moment – un apartament in Bucuresti ?Ce sa faca, ce sa cumpere? Sa mai astepte?

Acest gen de intrebari este foarte frecvent dar tot atat de raspandita este si caracteristica lor principala constand in lipsa de detalii . Caci daca pentru alte spete ar fi suficienta (desi nu recomandabila ) comunicarea sumara in acest caz aceasta nu conduce la nimic concret. De fapt , o parere in materie de cumparare de imobil reclama cateva lamuriri suplimentare ce trebuie sa indice , intre altele,origina banilor ca element esential caci socotelile cand apar e imprumutul se organizeaza intr-o maniera oarecare iar intrebuintarea banilor castigati in forme oricat de diferite (insa ” reali ” ) le da o configuratie diferita . Insa cu aceasta nu am incheiat decat preliminariile fiindca ar trebui preciate alte cateva detalii cu semnificatia lor precum scopul ( „locuinta proprie” sau ” obiectiv pentru exploatare ” , aici castig de bani prin inchiriere si , poate, si vanzare cu diferenta de pret in castig ) , structura familiei (esentiala in cazul locuintei care de regula se cumpara atat „pentru azi ” cat si „pentru „maine ” ) , varsta lor ( caci pentru batrani sau viitori batrani apartamentul la etaj inalt e tot ce poate fi mai nerecomandabil la noi ) etc. In destule situatii pana si „modul de viata ” are insemnatate caci organizarea unor interioare (si, deci, spatiile de trebuinta ) pentru „petrecareti ” ori ” familii deschise ” sunt altele decat cele ce sunt necesare atitudinilor retractile , singuratice etc.
Dezvoltarile in analiza pot fi , de aici incolo , foarte ramificate si , la randul lor, pretind adaosuri care de obicei nu se fac fiind socotite inutile desi au rostul lor .Bineinteles ca , asa cum se subintelege, oricine cumpara pentru uz propriu cumpara si pentru a „tezauriza ” in subsidiar si nimeni nu ramane indiferent , daca stie ce e banul , la o posibila depreciere a proprietatii datorita unui plasament facut gresit . Insa daca achizitia devine in sine ” afacere” calculele sun si mai importante reclamand vigilenta si informatie cu mai multa largime.
In aceasta speta -fara detalii , totusi necesare – as zice ca pentru castigul din renta o cumparare azi ar fi recomandabila caci , desi preturile sunt ridicate , si chiriile au valori anormale in raport cu analiza dupa manual (unde se precizeaza ca acolo unde ” creditul ipotecar ” se dezvolta chiriile scad ) ;indiferent daca preturile vor mai scadea , acest proces nu poate avea un caracter de dezastru astfel incat ceea ce s-ar castiga prin plata ,ulterioara , a unui pret mai mic s-ar pierde prin chiria neincasata si , de buna seama, prin inflatie sau fluctuatii de curs valutar (daca moneda detinuta este romaneasca ). In orice caz , speta ramane interesanta cu conditia unor detalii care acum imi lipsesc.

Anunțuri

10 Aprilie 2008 – INTREBARI SI RASPUNSURI .Ce pot face doi tineri cu castig total de 35 de milioane de lei vechi ?

Ce solutie imobiliara/financiara credeti ca are in prezent un cuplu de tineri pe la douazeci si ceva de ani cu locuri de munca stabile (500EUR fiecare) pentru a achizitiona o locuinta in Bucuresti, orasul unde muncesc si stau cu chirie?

Raspund cu mahnire la intrebarea pusa caci stiu ca solutiile rezonabile nu exista in acest moment. Capacitatea de ” a pune bani deoparte ” este practic nula in raport cu preturile locuintelor din Bucuresti si , ca atare , rezulta ca numai apelul la un credit ipotecar ar putea fi o iesire din situatia data . Si in aceasta materie dificultatile sunt mari , practic insurmontabile avand in vedere atat birocratia ce domneste in acest domeniu cat si mecanismele de grila de calificare utilizate de bancheri in aceasta etapa a „vanzarii de bani ” de la noi .Pe deasupra , o „piata imobiliara ” afectata atat de preturile enorme (in relativul castigurilor „romanesti ” dar , uneori , si in valori absolute ) si de volumul insignifiant al „ofertei noi convenabile ” (ceea ce in alte parti nu se intalneste ci dimpotriva ) dar si fluctuatiile de curs valutar al caror efect poate fi scumpirea creditului in doar cateva luni daca moneda de referinta a fost aleasa gresit , fac ca soarta tineretului salarial sa fie tot mai aproximativa din punctul de vedere al asezarii intr-o viata de familie stabila .
Totusi , aceasta etapa va fi depasita la un moment dat , dar nu mai repede de doi pana la patru ani fiindca odata cu cresterea inevitabila a salariilor va aparea si saturatia in materie de cerere pentru oferta noua scumpa ceea ce va obliga pe antreprenori fie sa se retraga de aici ( desi „cererea populara ” ramane foarte ridicata ) fie sa-si restructureze programele care, astfel ,a r aduce cu adevarat ocazii noi si accesibile pentru salariatul neinlesnit . In acelasi timp , complicatiile ce vor aparea si in cererea de credite ( un fenomen previzibil , produs nu doar in America dar si in Europa , si in Spania mai ales ) va face ca bancherul sa largeasca sita si ,poate, sa recurga la practici extreme (si criticate ) cum au fost cele initiate in Occident in 2005 si 2006 , prin extinderea intervalului de creditare la peste 55-60 de ani si ,ulterior , chiar renuntarea la restituirea lunara a ratei de imprumut (ci numai plata dobanzii ) cu obligatia „platii integrale la final ” la un nivel adaptat prin „indexarea Euribor ” . Astfel de solutii destul de riscante ar ingadui o „calificare masiva ” si,deci, un spor de sansa la indatorare ceea ce, totusi, ar constitui un fapt pozitiv daca , in acelasi timp , programele incurajate de Stat prin mecanisme fiscale (in genul modelului francez , unde nu exista ANL ci antreprenori inscrisi prin licitatie in proiecte desvoltate pe terenuri ale domeniului public ) vor aparea si la noi mai curand , creind sporirea de oferta absolut necesara pentru insanatosirea pietii .
Alte solutii in ideea obtinerii unei proprietati nu intrevad acum cand piedica de capatai consta in pretul absurd al terenurilor din Bucuresti care exclude orice idee de constructie „in regie proprie ” (cu finantare ipotecara ) , posibila totusi pana la jumatatea acestui deceniu .Atunci , intr-o perioada destul de scurta , mai multi cutezatori au incercat solutia „blocului de asociati ” construind in participatie de cate 5-6 familii cladiri de nu mai mult de trei etaje dar suficiente pentru nevoile momentului si pentru un viitor de termen mediu ; insa astazi, cand nicaieri nu se mai poate cumpara , in Bucuresti , o parcela cu suprafata compatibila pentru o cladire de cateva etaje ( un ” bloc artizanal „, de fapt ) platind un pret care sa fie accesibil salariatului , aceasta a ramas doar o ipoteza caduca.

9 Aprilie 2008 – „Cartierul Dorobanti ” nu exista !

Cand jurnalistul de vipuri are in fata ochilor spectrul somajului si ,mai ales , al secetei la banii in mana caci eterna clientela de intretinute , rentieri din nu se stie ce bani si recentii”pui de stabi” care taie frunza la caini prin cafenele s-a plicitist de atata notorietate , sibiectul ” la moda” -si se zice ca la indemana- este , bineinteles, „imobiliarul”. Si fiindca uneori nici articolul de reclama platita privat nu mai e posibil caci „investitorilor” in blocuri de apartamente si birouri se zice ca le merge bine si vand si ce nu au inca „la gata”, doua-trei vorbe despre casele vedetelor se pot spune in cateva minute chiar daca , afara de mici informatii nesarate dar inchipuite ca picante, contin numai aiureli .O astfel de intocmire scrisa pe coltul mesei de la cafenele cu abonati de dimineata pana seara incepea nu demult cu aceste vorbe bizare:
„Cartierul Dorobanti, una dintre cele mai selecte zone ale Capitalei, s-a umplut de VIP-uri. Şi inainte de Revolutie, cartierul era unul exclusivist, in sensul ca vilele de aici erau locuite de mai-marii acelor timpuri.”Din pacate , cine stie macar sumar atat istoria „locului” cat si numele lui nu poate citi decat cu amuzament aceste propozitii. Caci dincolo de obsesia contemporana a cate unui recent urbanizat ce nu mai poate trai decat daca descrie ce este ” trendy” si , de buna seama, cam tot ce e ” exclusivist” (noul speraclu pentru toate coafezele si baietii de cartier ) si de apocrifa ce ii face pe locuitorii acelor cladiri ” mai-marii ” din epoca precedenta , apare si notiunea de ” cartierul Dorobanti ” care in sine constituie o noutate. La drept vorbind, ” cartierul Dorobanti ” nu exista decat in imaginarul „noii prese de cancan ” , fiind de negasit chiar si in jargonul agentilor imobiliari care , desi nu cunosc toponimia , se feresc sa il boteze nepotrivit si ii zic , cu o formula de inventie ,”cartierul strazilor cu nume de capitale „. Si unii , si altii , evident ca gresesc si daca ar exista un cat de marunt sentiment al obligatiei de a invata carte s-ar descoperi numele adevarate. Aici , in vestul soselei Dorobantilor stau inca nemodificate de furia bandelor organizate pentru jaf de case si terenuri cladiri din cele mai cunoscute sanctuare ale Bucurestilor interbelici : Parcul Filipescu si Parcul Bonaparte . Cel dintai se afla si mai catre Apus, marginindu-se cu Soseaua Jianu ( careia i se zice azi Bd. Aviatorilor ) dar cel de-al doilea este chiar in cvartalul unde strazile au , astazi, intr-adevar „nume de capitale ” .I s-a zis „Parcul Bonaparte ” fiindca la acea vreme terenul abia presarat din loc in loc , cu case pricopsite , se termina catre Miazazi cu o ” Soseaua Bonaparte ” , azi „Iancu de Hunedoara”.

8 Aprilie 2008 – Apartamentele se ieftinesc ? Da, prin „smecherie ” .

Visul de aur al presei aproximative de la noi este , fara nici cea mai mica indoiala , anuntul , a carui ocazie e asteptata cu infrigurare , privitor la „ieftinirea apartamentelor ” ; aceasta dupa ce ani de-a randul vestile privitoare la scumpiri incredibile erau raspandite cu o volubilitate ce inmarmurea . Si fiindca momentul mitic pare a fi din ce in ce mai indepartat , iata ca apar si surogate de „stiri pozitive ” care sunt imbracate somptuos si abil spre a nu se recunoaste marunta mistificatie si intoxicarea premeditata . Mai de curand, intr-un fel de analiza privind locuintele bucurestene , un manuitor de condei cu mult spirit dambovitean s-a incercat si el intr-o mica , sa-i zicem asa , ” combinatie ” si a produs in mod brutal anuntul atat de asteptat. Dar pentru a capata oarecare reazem in acest comunicat surprinzator ar fi fost nevoie de o mica introducere , obisnuind cu „deschiderea focului „, insa nici vorba de asa ceva .Din chiar primele fraze se dezlantuie artileria grea , invocandu-se noua casta intangibila denumita in presa de azi ” specialistii „, care nici aici nu puteau lipsi : Pe piata imobiliara -zice comentatorul inaripat – dezvoltatorii au început să pregătească proiecte rezidenţiale cu preţuri similare cu cele ale apartamentelor vechi, arată specialiştii. ” Apoi vin dezlegarile de mistere mai adanci decat tablele lui Isis , care insa sunt floare la ureche pentru ziaristul de propaganda : „Cum se poate realiza acest obiectiv? Simplu: ei reduc suprafeţele locuinţelor noi, pentru a micşora preţul de vânzare fără a afecta rata profitului. Metoda ar putea duce inclusiv la scăderea preţurilor pe segmentul apartamentelor vechi, care actualmente, ştim cu toţii, ating preţuri fără precedent. Riscul care apare este reprezentat de speculanţi, care pot cumpăra noile apartamentele ieftine în faza de proiect, pentru a le vinde la final, cu preţuri similare actualei tendinţe.

Vasazica , rezumand : dai mai putini bani , ai spatiu mai putin. Ce ieftinire mai este aici ?


7 Aprilie 2008 – Un zambet stramb pentru o fictiune : 10.000 de Euro metrul patrat in ” Dorobanti :

Dupa ce , in anii recenti , cateva voci pregatite din vreme emisesera profetia unui pret de 10.000 de Euro pentru un metru patrat in Bucuresti facand tatonari in vederea unui joc de bursa , iata ca recent aceasta predictia pare ca s-a indeplinit . Anuntul s-a facut cu ocazia unui „targ imobiliar” (un gen de reuniuni devenite populare recent, de cand , cam in acelasi timp , retrocedarile de terenuri si „proiectele de investitori ” s-au infratit intr-o maniera insolita ); l-au raspandit cu repeziciune jurnalistii de scandal a caror pasiune pentru bizar , socant si incredibil nu mai trebuie sa fie comentata . Vreo cateva seri la rand pe ecranul televizorului a aparut , in chip de prezenta aducatoare de vesti noi , un june „din industrie” , de fapt un agent imobiliar imberb care , in vocabularul de digest al acestei profesiuni , a comunicat pretul si s-a caznit sa faca si cateva comentarii cu aspect evident de elucubratie . Personajul insotea stirea cu un zambet stramb.

Dar , in realitate , nimic nu este surprinzator in aceasta afacere caci afacere propagandistica este , de fapt .Si de ce aceasta ? Fiindca pe 2.000 de metri patrati , cumparati cu 20.000.000 de Euro (adica salariul unui functionar mijlociu pentru 100 de vieti in care , insa , ar nu cheltui nici un leu ) nu se poate construi nimic cu profit . Caci daca ,in datele legale (nu „la invoiala”) s-ar ridica aici un bloc de birouri avand 1500 de metri patrati pe un nivel si nu mai mult de 15 etaje (fiind , oricum excesiv fata de ” regimul zonei ” ) ar rezulta o suprafata totala de 22.500 de metri , care , de obicei, ar inghiti cam 1000 de Euro pentru metrul patrat construit si, deci, in total , ” cu bataie ” , 25.000.000 pentru cladire. Inutil sa spun ca un antreprenor intelept nu cladeste niciodata (decat ,poate, cu pistolul la tampla ) pe un teren care sa inghita 45 % din costurile investitiei totale.

Rezulta ca „mitul terenului de 10.000 de Euro pe metru ” este o creatie de bursa masluita unde mana lunga a organizatorilor de joc imobiliar se vede cu pregnanta : aceste nivele absurde sunt necesare doar pentru a se cota ” asocierile in participatie „facute cu straini naivi dar pentru care ” partea romana „ a platit putin , si doar „ingaduinte „.

4 Aprilie 2008 – O intrebare filosofica : „De ce nu merge buy-backul imobiliar in Romania ” ?

O revista specializata in „bombe” si unde cine voieste sa i se faca parul maciuca la auzul unor stiri socante gaseste de indata ceea ce cauta , punea mai deunazi o intrebare filosofica de altitudine platoniciana , formulata astfel : „De ce nu merge buy-back-ul imobiliar in Romania ?„. Un cititor naiv , din categoria celor ce comentau respectuos elucubratiile lui Rica Venturiano din ” O noapte furtunoasa” , si care ar cadea pe ganduri cautand un raspuns la profunda -si capitala -interogatie va descoperi , insa , foarte curand nu o analiza ci un articol publicitar oarecare unde grossul consta in descrierea cu detalii a ofertei „introducatorului ” acestei metode de vanzare de case la noi , insotita de concluzia triumfalista ca , odata, candva, aceasta ” va merge „. Totusi, cateva adnotari ar fi utile chiar si in acest caz marunt de propagandism caci ajuta la o deslegare a multimii de teme false si de promotii infatisate drept examen de piata .”Conceptul de buy-back -traduce autorul in romaneste pasareasca globalista imprumutata prin dorinta salbatica de „limba a celor 200 de cuvinte „- presupune in primul rand evaluarea apartamentului proprietate personala al solicitantului de catre un specialist de la Asociatia Nationala a Evaluatorilor (ANEVAR). In momentul in care se stabileste valoarea apartamentului, tinand cont de criterii cum ar fi amplasamentul sau anul constructiei, se calculeaza diferenta dintre vechiul apartament si noul imobil, care urmeaza sa fie cumparat de solicitant. Aceasta diferenta constituie de fapt avansul.” Adica pe scurt ” dai un apartament vechi ” si, ca sa obtii altul nou, te mai indatorezi ceva , dar destul (caci profitul e sufletul capitalismului iar daca e mare , e si mai bine ) , ascultand cu religiozitate deciziile evaluatorului care, precum Mafalda, iti spune precis ” cat face casa ta „. Rezulta, deci, ca spre a recurge la acest gen de program ar trebui ca amatorul de acoperis deasupra capului sa fie , inainte de toate , un proprietar, adica sa aiba o locuinta ; dar procentul cel mai ridicat de solicitanti de case consta la noi in aspirantul la proprietate . Fiind , deci, nu o dobandire de locuinta (visul de aur al generatiei sacrificate ) ci o „innoire” (mit etern al reclamei, care e , vorba din batrani, sufletul comertului ) „buy-back-ul imobiliar nu merge ” fiindca nu intalneste un teren fertil si , sociologiceste vorbind, n-are trecere in mediile saracite din tarile de tip sud-american . Propagandistul roman ne da insa o alta explicatie , care suna astfel:”Ritmul rapid de scumpire a locuintelor vechi din Capitala, imaturitatea pietei si spiritul speculativ al proprietarilor sunt factorii care au contribuit pana acum la esecul conceptului de buy-back imobiliar in Romania „. Adica, pe scurt, „buy-back-ul va merge ” cand ” vechiul ” va fi atat de ieftin incat sa reprezinte abia ceva mai mult de un 35-40 % (cat un avans ridicat de credit ipotecar ) , cand proprietarii nu vor mai actiona dupa un abisal de indefinit ” spirit speculativ”( dar ce proprietar nu viseaza sa vanda scump ?) si , in fine, „piata va deveni ” matura ” ( o notiune obsesiva in materie nu de piata imobiliara de la noi ci de Romania insasi ) . Cum ,insa, si in Italia reclamele desesperate facute de banci si antreprenori in materia exact a acestei metode nu au nici un efect serios , intelegem ca nici Italia nu are o piata imobiliara matura, ceea ce istoriceste este o noutate .

3 Aprilie 2008 – PATOLOGII IMOBILIARE : ” Mocanita” si „mocanul”

Suprarealitatea ia la noi infatisarile cele mai bizare , aparand in chiar acele domenii unde nu zeflemeua iresponsabila ci optiunile cantarite de zece ori ar trebui sa defineasca atitudinea curenta . Iata , de pilda , o concluzie petulanta a unui ” stapan de Bucuresti ” fata de opinia unui „pretendent la functia de stapan de Bucuresti ” care , socotind ce ar fi de facut ca sa nu mai avem un oras irespirabil , a propus , traducand in limbaj obisnuit , o extindere a circulatiei in suburbii prin intermediul unor trenuri de distante scurte si medii . Dar ” stapanul de Bucuresti ” obiecteaza in maniera catzavenciana , adica in argoul unei specii de hibrid care nici carte nu stie si nici limba inteligibila nu vorbeste , caci ” mistoul ” nu e oricum „o limba ” ci un handicap :Domnul < Cutare > vrea o mocanita. Vrea o mocanita pentru Bucuresti. Vrea o mocanita care sa plece din gara de Nord, pe relatia caii ferate, undeva pana in zona Chitila si de aici sa mearga catre zona Mogosoaia, sa faca legatura cu Aeroportul Otopeni. Noi nu asta ne dorim. Noi nu vrem sa legam centrul orasului de Aeroportul Otopeni”.
Dar ca orice ganditor al natiei care cuvanta in chinezeste fara sa fi facut o ora de chineza anterior , si in acest caz teoreticianul dispretuitor al „mocanitei ” retrograde ( imagine de neo-ciocoi caruia orice tine de traditie , ” vechi ” si tzaranesc ii miroase urat ) inainteaza dand , cum se zice, „in gropi”. Cam toate marile capitale europene au „mocanitele „lor ; iar la Paris ele se numesc RER .