29 August 2008- PROGNOZA IMOBILIARA (X)- „Piata imobiliara” sau „piata de publicitate „?

O curiozitate a acestor vremuri de saturnalie imobiliara consta ,intr-adevar , in aparitia agentului de „public relations ” in chip de protagonist al vanzarii de locuinte noi . Dar aceasta situatie nu trebuie totusi sa ne mire prea mult . Caracterul de spectacol baroc al „lansarilor de proiecte ” traduce , in fond , noua mentalitate post-capitalista unde pare ca numai imaginea conteaza iar „produsul ” in sine nu-i decat o marfa publicitara ce se va vinde prin „euforie irezistibila „. Caci in loc sa calculeze judicios pretul final, corectandu-l pana la marimi rezonabile – in ideea ca pretul face vanzarea – post-capitalistul ingroasa bugetul cu multimi de cheltuieli auxiliare , majoritatea tinand de „imagine” , care se absorb in costuri generale si fac pe cumparator sa-si plateasca nu doar casa ci si drogul .

28 August 2008 -PROGNOZE IMOBILIARE (IX) – Vom avea un razboi secret cu bulgarii ?

Unii cred astazi ca unele din articolele alarmiste ce anunta „prabusiri de piata imobiliara romaneasca „-daca nu chiar majoritatea – ar fi produsul concurentei vecinilor a caror  preocupare in a denigra pe „copilul minune regional ” nu ar trebui pusa la indoiala .”Conspiratia bulgara ” , daca exista , nu contribuie decat in proportii minore la degradarile de imagine a imobiliarului de la noi (totusi , destul de marunte pana azi ) fiindca in materie de investitii nu „imaginea ” cantareste greu ca epilog ci castigul in sine sau , mai bine zis , afacerea desfasurata mai intai pe plan , de unde ar rezulta profituri simtitoare . Aici , din pacate , intalnim realitatea unei piete imobiliare bulgaresti categoric mai ieftina si unde furia de a castiga bani nechibzuiti mai ales in ce priveste terenurile ( maladie tipic romaneasca ) nu se intalneste inca , aparand deci o alternativa ce se prefera in chip obiectiv .

27 August 2008 -PROGNOZE IMOBILIARE (VIII)- „Mitul casei mai scumpe ca la Londra „; De fapt , cat de scumpe sunt casele in Romania ?

Erorile de comparatie absurda ( foarte raspandite intr-o vreme mai ales la ziaristi specializati in scandal unde nu gaseau destule teme socante ) au creat un folklor bizar si de o impresionanta virulenta in propagare de unde rezulta ca axioma concluzia ca avem o piata imobiliara exagerat de scumpa . Aceasta incheiere nu se sustine , de fapt , atunci cand observi ca , platind 3000 de Euro pentru un metru patrat de constructie nu poti cumpara la Paris decat o locuinta de ultra-periferie din ” al doilea oras ” constituit in suburbii si unde , daca vorbim de lux , atunci trebuie sa evocam cifre care te lasa visator (precum 12-15000 de Euro pentru metrul patrat in cartierele de notorietatea pariziana a  Dorobantilor din Bucuresti ).

26 August 2008 – PROGNOZE IMOBILIARE (VII)- „Noul credit ipotecar”; ce este el ?

Impresia unora care intretine ideea ca , la cresteri de preturi , banca oricum iese in castig chiar daca debitorul devine insolvabil , este excesiv de simplificatoare fiindca , desi in teorie exista argumente , in realitate nu intra decat in calculele de criza si uneori nici atunci. Ceea ce trebuie inteles este ca noul credit ipotecar este un mecanism intemeiat pe ritmicitatea aportului de cotizanti pentru care nu sunt de dorit cresteri in afara ” volumului ” planificat si nici scaderi sub limita stabilita initial . De aceea largirea grilei de creditare (lenta si ascultand de un fel de „acord fin ” ), prelungirea treptata a intervalului de imprumut (inceputa la noi cu 20 de ani si majorata pas cu pas pana dincolo de limita unei generatii biologice, adica 33 de ani ) etc. sunt constructii de masinarii mancare si nu gesturi impulsive a caror stabilitate este asigurata de insusi sistemul functional si mai putin de posibile ” executari silite ” (nedorite si evitate ).

25 August 2008 – PROGNOZE IMOBILIARE (VI)- „Banca Nationala „-un agent nociv ?

Obiect de scandal periodic , „interventionismul ” Bancii Nationale in materie de credit nu poate fi socotit un abuz in contextul recent caci la drept vorbind BNR nu avea solutie acum . Mai mult chiar , procedeul nici macar nu-i original sau mai bine zis nu-i o inventie locala cum dau a intelege unele voci din categoria enciclopedistilor de mahala fiind un instrument intrebuintat in mod curent atunci cand consumul de orice fel (inclusiv „ospatul de case ” ) trebuie scazut in context neprielnic . Acesta se cheama credit crunch iar in alte parti este o formula uzuala ce nu se comenteaza cu isterii politicianiste . Efectul ,insa, nu va fi atat de brutal pe cat se crede fiindca noi avem un mediu bancar cu precadere alogen , unde , desi inca putine , sucursalele de banci occidentale nu au nici o legatura cu deciziile Bancii Nationale si, deci , isi fac planurile proprii si asculta de reguli independente . De altfel, cu cat acestea vor fi mai numeroase , cu atat dilutia „interventionismului ” de acum va aparea mai clar .

22 August 2008 – PROGNOZE IMOBILIARE (V) – Scaderea pretului „la nou” depinde de scaderea profiturilor imense de azi

Atractia catre procente de crestere sau de scadere (avand intr-insa ceva vrajitoresc ) poate fi satisfacuta in cazul „noului ” rezidential unde antreprenorul ( de fapt, investitorul , cum i se spune la noi ) este obligat sa isi retraga treptat din profit caci daca insista in lacomie va pierde mai mult si nu peste multa vreme . Abia atunci cand profitul lui va ajunge la 25 % , poate chiar mai putin , piata va incepe sa functioneze mai echilibrat . Aceasta insemneaza reducere de pret la vanzare intr-o proportie care sa reflecte diminuarea de profit ( cu diferente sensibile de la caz la caz ).

21 August 2008 – PROGNOZE IMOBILIARE (IV)- Un viitor primejdios

Fiindca, totusi, confuzia staruie la noi (desi la altii regresiunea este limpede) o intrebare sta pe buzele majoritatii care a pus miza in afacerea cu case si terenuri sau viseaza o locuinta :”Cine pierde si cine castiga „.Raspunsul in masuri plauzibile se poate formula .De pierdut pierd toti in ” afacerea cu locuinte noi ” : tineretul ce viseaza sa devina „apropitar ” nu mai are nadejdea unui credit mai cumsecade astazi , cand virusul subprimei devasteaza regiuni intinse de pe glob , speculatorii care , devenind angrosisti de case , isi calculasera castiguri rapide in valori impresionante ; antreprenorii care vad cum mitul lui El Dorado din Romania se lichefiaza si , de la 35-40 % profit anual , pot re-cadea la nenorocitele de procente occidentale , de piata echilibrata , de numai 10-12 % , de unde migrasera anterior catre zari mai promitatoare . Bineinteles ca sunt moduri diferite de „pierderi ” a caror realitate nu stinge supra-incalzirea sociala in materie de casa , de fapt de gospodarie si familie . Castigurile ,insa, exista , atata doar ca , apropiindu-se de normalul european e foarte posibil sa nu mai incante si sa produce alte migratii de „investitori ” catre asa-numite „piete emergente noi „. Alternativele primejdioase pentru romani nu includ Bulgaria -al carei ciclu imobiliar s-a evidentiat deja – ci mai degraba viitoarele vedete regionale care vor fi Serbia , Turcia si Ucraina ( aceasta dupa ce Muntenegru pare sa se impuna ca un mediu cosmopolit , un fel de Monaco de Balkani ).

20 August 2008-PROGNOZE IMOBILIARE (III)- Exista o conspiratie pentru a „prabusi piata apartamentelor noi”?

Ipoteza unor carteluri de initiati ce urmaresc sa prejudicieze ” noul ” in materie de locuinte-desi posibila – nu pare sustinuta de argumente valide. Mai degraba lacomia foarte ” romaneasca ” a multor antreprenori a condus la starea de fapt bizara de azi cand profitul net ( o tema despre care nus e vorbeste ) depaseste in destule cazuri 40 % pe an (ceea ce nu s e poate prelungi la nesfarsit ) iar enervarea cumparatorilor posibili ( dar incapabili sa atinga cotele de calificare si sa se indatoreze ) a atins niveluri foarte ridicate . Mentalitatea de parjolitor (complet diferita de cea intalnita in Occident unde profitul rezonabil e aproape litera de lege fiindca acolo capitalistul vrea sa castige si ras- poimaine , nu doar azi ) a condus , mai degraba, la acest blocaj sistematic unde antreprenorul vrea sa castige la fel de mult insa cumparatorii valizi s-au incheiat . Aici se impune o corectie si fara nici o indoiala daca nu vor „lasa de la ei ” toti participantii (bancher, antreprenor , Stat ), afacerea nu va inainta .

19 August 2008 – PROGNOZE IMOBILIARE (II):”Bucuresti ” versus „Provincie „, o noua geografie a banilor

Diferenta uriasa dintre Bucuresti ( adica „Occidentul apropiat ” , unde provincialul crede ca poate trai ca la Paris minus limba utilizata si obiceiurile apusene ) si orasele din tinuturi diverse ale Romaniei incepe sa se  redefineasca odata cu  marea invazie in teritoriu ce urmeaza deceniului anterior cand aproape tot ce conta ca afacere importanta trecea intai pe la Bucuresti . Apar nu doar centre noi , „clasice” ca insemnatate (dar astazi revigorate prin excese de a plasa bani in afaceri imobiliare mai ales ) ci si posibile concentrari iesite aproape din nimic in genul ” oraselor fara trecut ” din epoca industrializarii ( de fapt, anexe ale marilor parcuri globaliste infiintate de unele trans-nationale ).
Daca acest proces continua, atunci vom avea nu foarte tarziu o alta geografie de valori decat cea de pana acum si poate chiar si un gen nou de echilibru intre marile capitale de tinuturi ,  ” centrul  oficial ” si  noile  aglomerari  ex-rurale unde  injectia de  bani  lucreaza  imprevizibil  .

18 August 2008 – PROGNOZE IMOBILIARE(I) – O piata „in cumpana” ?

Ca in orice moment de trezire dupa o febra exagerata (care ne-a adus cresteri de 500-800 % pentru locuintele din Bucuresti si mai bine de 1000 % pentru terenuri in acelasi oras ) , sentimentul de ingrijorare este foarte viu in imobiliarul romanesc mai ales ca astazi trecem printr-o conjunctie de factori negativi unde se intalneste criza creditului global cu probabila scadere a sursei de bani de la emigratii europeni . Concluzia curenta evocata mai putin straveziu dar izbitoare in atmosfera de apasare surda evidenta la tot pasul este , deci, aceea ca ” nu mai sunt bani destui „. Si cum izvoarele recente (credit ipotecar si economii de la bejenari ) au devenit firave rezulta ca scad deopotriva si cumparatorii „solvabili „. Aceasta schema , teoreticeste impecabila , nu este intrutotul adevarata pe o piata unde sumele mari de bani cu obiect speculativ circula inca vertiginos , antreprenorii insista cu propunerile de cartiere , „residences ” si condominium-uri ambalate atragator iar cererea de locuinta ( in planul nazuintei , din pacate ) ramane foarte ridicata . Totusi , efecte in imediat exista iar viitorul le va indruma catre repere mai realiste decat cele de pana acum. Mai mult decat „cumpana ” ,avem un inceput de re-asezari care vor aduce un bilant de ansamblu mai bine definit si o perspectiva asupra detaliilor de unde s-a sters culoarea tipatoare a reclamei negustoresti . Evolutiile nu trebuie privite nici in dramatic ( modelul prabusirii ,caci despre ” recesiune ” ar fi greu de vorbit aici ) dar nici in gama triumfalista de pana acum ; vom avea corectii in materie de locuinte iar piata generala va inainta divers , cu accese de supraincalzire in anumite segmente ( viitoarea vedeta probabila fiind „terenul agricol propriu-zis „) si plafonari previzibile desi nu foarte apropiate cronologiceste ( extinderea „mallurilor ” si a supermagazinelor ) .

15 August 2008 – Traditia Bucurestilor este o mare afacere neglijata de stapanirea ignoranta

Artur Silvestri – Doua interviuri incendiare  despre Vechiul Bucuresti aparute  recent in BLOOMBIZ :

1 . IDEOLOGIA LUI „CLADESTE , VINDE TOT SI FUGI ” – O CAPITALA EUROPEANA INTRE „ZGARIE-NORII HOTIEI ” SI REZERVATIILE URBANE UITATE

2. SCANDALUL CENTRULUI ISTORIC – O INVARTEALA  A STAPANIRII RAPACE  – DAR CE TREBUIA FACUT SI NU S-A FACUT  ?

14 August 2008 – IMOBILIAR FRANCEZ – Viitoarea vedeta a sudului va fi Occitania

Principiul alternativei ieftine se confirma si in ce priveste imobiliarul vacantier din sudul Frantei unde arhipelagul ultra-scump alcatuit din Proventa , Riviera franceza si orasele de bogatasi excentrici isi pierde din interesul traditional si ramane deocamdata in stapanirea unui clan multi-national amator de placeri insolite ce se consuma cu bani exorbitanti . Devenind impracticabile mai jos de un nivel greu de atins , acestea trebuiau parasite de intrusii refuzati si, deci, ar fi trebuit sa produca deplasari de contru de interes. Acesta a aparut intrucatva . Accentul , care o scurta vreme s-a asezat fara succes stabil asupra oraselor apropiate (de la Toulon si Montpellier pana la Sete ) cade acum in sudul extrem ce impune prin pret , un anumit primitivism sarmant desi cautat , legende resuscitate si,deci, traditii . O intreaga regiune care porneste de la Narbonne si, urmand litoralul , trece de Perpignan pana la marginea de rasarit a Spaniei iar in interiorul continentului – urca pana dincolo de Carcassone , ilustreaza solutia occitana care se va impune in viitor cu multa probabilitate desi ceva mai lent.
Cum intotdeauna banii explica optiunile , pretul scazut (si uneori chiar mai putin decat jumatate fata de Proventa ) dicteaza categoric. Caci acolo unde , pe colinele de deasupra litoralului unde straluceste bizara statiune Saint-Tropez era cu neputinta a se dobandi o casa cu gradina fara o plata de 2,5-3 milioane , in Occitania ‘milionul e , inca, mare „si se poate traduce in domenii impresionante sau in cladiri impunatoare cu tinuta , vechime si bine conservate care pe deasupra castiga si prin pitoresc. Nici categoriile „convenabile ” ( o pasare rara in Proventa , daca nu chiar „o specie disparuta „) nu lipsesc fiindca satul occitan nu-i satul de protocol provensal unde totul , fiind orientat catre comert intensiv , costa mult . Aici , „casa de o suta-douasute de mii ” , veche , rurala si traditionala este nu chiar oferta obisnuita dar e posibila fara efort. De aceea si cumpararea se desfasoara in ritm „clasic ” , ingaduind exercitii de selectie ca in vremurile normale , intrebuintandu-se criteriile firesti (pozitie , costuri de renovare , vecinatati ). Nimeni nu da zor licitand cu sufletul la gura ceea ce pare ” sub pretul pietii ” atata vreme cat piata insasi inca nu s-a incalzit . Dar se va incalzi cu siguranta dupa catva timp . Aici englezul , de fapt „nordicul”(brit , scandinav , olandez sau neamt ) rentier prin varsta sau inlesnire de avere a inceput sa se aseze tacticos si fara a incuraja rumorile in directia traiului bun (un secret pastrat cu grija ) desi procesul inca incipient va fi vizibil curand . Va lipsi bogatasul extravagant (de orice nationalitate )ceea ce nu-i , la drept vorbind, nici o paguba .

13 August 2008 – Luxul intretine mitul , nu „piata „

Morala fabulei despre Coasta de Azur merita detaliata succint fiindca reprezinta un secret al „pietelor parjolite „unde luxul dicteaza si , prin valori mari insa concretizate cu limite , pare ca totul e atragator si profitabil. Insa impresia este categoric gresita . Pretutindeni – si nu doar in imobiliar-luxul este unicat , raritate si obiectiv de preocupare pentru ultra-minoritati care , avand nu principii , preferinte rezultate din convingeri si educatie ci capricii si adeseori simple toane , nu asigura continuitate si vanzari constante , deci ” rulaj”. Mai mult chiar , „volumul ” este definit si nu impune prin cote inalte fiind evident ca industrialul , adica seria si „pietele mai accesibile ” trebuie sa se prefere prin  echilibrul asigurat in timp . Dar acesta este procesul firesc care , odata ce un spatiu se desfigureaza pana la caricatura luxului criant , incepe a se manifesta in forme salutare . Tot ce devine inaccesibil de scump alunga massele care in nu putine cazuri insemneaza nu saracime ci inlesniti educati , platitori cu criterii clare , posesori de averi medii castigate cu sfortari si care stiu ce insemneaza banul. Acestia , fiind cumparatorul european definitoriu , impun modificari de ritm , propun accente noi si la drept vorbind contribuie la echilibrele necesare care apar datorita lor . De altfel, criteriul investitiei inteligente apare aici in aspectul lui radical si este de la sine inteles ca  dintre doua oferte comparabile  va fi preferat pretul mai scazut .

12 August 2008 – „Proventa”, „Coasta de Azur „, Riviera franceza – sediul luxului nebun

Faima Proventei devenita mai recent motiv de asezare plezirista dupa ce fusese destinatie de turism cultural intermitent (si ,mai inainte, spatiu de club inchis , pentru unii artisti zanateci si putini taietori de frunza la caini , putred de bogati ) se combina mai de curand  cu mitul Coastei de Azur si, in putina vreme , aduse in partea locului procese inedite intre care furia luxului , a placerilor de vacanta si mai cu seama a „vietii de revista de celebritati ” au facut sa sporeasca incalculabil risipa de bani si , de fapt , preturile in materie de locuinta .Caci atat chiria (masurata „cu saptamana” si „cu luna ” si doar in afara sezonului „fierbinte”-caci „sezon ” este cam mereu – „cu ziua „) cat si cumparatura -la cote incredibil de ridicate – fac din regiune un sanctuar de valori quasi-inaccesibile , carui absorbtie  de bani s-a intensificat in deceniul trecut odata cu descalecatul seicilor rosii a caror agresiune brutala a continuat pana azi si pare a nu se mai incheia . Rusificarea marilor orase de placeri estivale (de la Nisa si Cannes si pana la Saint-Tropez ) era un fapt inca de acum zece-doisprezece ani , de cand listele de bucate din restaurantele selecte ale locului se infatisau in maniera bilingva , glasuind in limbile  lui Voltaire si a lui Puskin deopotriva . Stranie la inceputuri ,comunicarea in alfabet chirilic , desi ascunsa intrucatva ca si cand ar fi fost o maladie rusinoasa, s-a impamantenit repede si astazi nu mai mira decat pe naivii ce se incred in ideologismul vulgar al epocii si in pseudo-postulatul (propagandistic , evident ) ce sustine ca „Rusia nu mai conteaza „. Dar cum realitatile nu depind de imaginile prefabricate , usurinta rusilor  de a cheltui sume exorbitante dobandite in misteriosul creuzet de produs miliardari de la Kremlin s-a insotit cu traditia frantuzeasca a luxului de Riviera  ( o creatie de boemi bogati din anii 20-30)si cu instinctul de migrator catre tinuturi insorite al englezului cu bani ; de aci a  rezultat  un spatiu de valori supralicitate , o geografie a scumpetei , o lume de secta de risipitori ce sufoca insasi ideea de „piata” si se desfasoara cam in toate cele prin niveluri  inaccesibile de mercurial  consimtit de mult prea putini . Pe scurt , nu incape aici decat cine poate .
Bineinteles ca , in materie de casa  impresia de rezervatie se observa de indata desi membrii ei sunt organizati tribal si nu ajung decat la convietuirea in provizorat prelung . Acestia sunt , de fapt, bogatasii excentrici (a caror locuinta de placere poate fi un capriciu combinat cu argumentul de imagine ), rentierul francez ori strain si localnicul exploatator al capriciilor satisfacute de venetici . Sunt trei categorii ce coexista si ale caror schimburi traduse in bani exemplifica noile valori unde nu se reflecta capitalismul clasic ci forme inedite de castig de pradator ; caci atat „les nouveaux riches ” cat si autohtonul prada fara menajamente .

11 August 2008 – ANTOLOGIA ABSURDITATILOR :”Pe Coasta de Azur , o vila costa mai putin decat la Bucuresti „(!??)

Astazi pe la pranz , pe cand sedeam la o masa pe terasa unui restaurant calm din Narbonne , in sudul extrem al Frantei schimband opinii cu cativa apropiati , m-am trezit cu un apel alarmat – venit de la Bucuresti pe telefonul portabil – care mi-a creat o stare de buna-dispozitie neobisnuita. Cea care ma cauta era o tanara de la un post de televiziune care , stiind ca am obiceiul sa calatoresc mult si , in orice caz, cunosc piata imobiliara frantuzeasca din experienta directa , dorea sa ma consulte asupra unui articol aparut de dimineata intr-un ziar editat pe malurile Dambovitei unde autorul , un cine stie cine , sustinea cu aplomb ca „pe Coasta de Azur , o vila costa mai putin decat la Bucuresti „(!??). Juna interlocutoare nu avea idee ca pe moment ma gaseam departe de casa si s-a aratat uimita de coincidenta temei cu locul de unde ii vorbeam si a voit sa afle mai multe ,exprimandu-se in chiar aceste cuvinte care sunt , la redactorul roman , un tic verbal curent . Dar inainte de a formula un punct ce vedere privitor la nostimada despre care urma sa ii vorbesc , am avut o clipa de enervare intelegand ca procentul celor care , la noi, dovedindu-se ignoranti patenti , agita apele inutil si creeaza false teme , uluitor de absurde , este impresionant iar boala e grea si nu va trece usor. Speta trebuia incadrata in categoria folklorului de „atoatestiutori”care nu doar ca practica un pseudo-enciclopedism nutrit -cu rele indrumari-din cautarile cu motorul google ci si dau impresia ca stiu mai bine din rumori si conexiuni fortate cum se prezinta situatia decat cei ce cunosc realitatile in chip nemijlocit . In aceasta materie , stupiditatea este flagranta dincolo de eroarea tehnica de a compara „pere cu mere „, adica o capitala unde se castiga bani (si asezarea este pentru traiul cotidian )si o regiune cu caracter plezirist , unde banii se cheltuiesc cu nesabuinta si majoritatea celor ce detin proprietati sunt fie rentieri , fie si-au luat o resedinta secundara cam in felul celor ce isi cauta la noi „vile la Eforie Nord „. Dar mai mult decat metoda gresita (care , la jurnalistul roman de miza marunta , nici nu mai trebuie invocata caci este de la sine inteleasa ) , ridicula  este perspectiva fiindca in marile sanctuare de lux resedintele cu adevarat scumpe nu se vand decat rar si in „cerc inchis ” iar piata nu exista pentru ele in sensul propriu fiindca acestea nu se vand cu participare de agent sau ,bineinteles , „la mica publicitate” . Cat priveste preturile-sau , mai bine spus , valorile – acestea sunt enorme caci , in fond, la ce pret ar aparea pe o piata libera (nu „dirijata” , precum este luxul de Coasta de Azur ) o”vila ” ce se inchiriaza (exemplu nu atat de rar !) cu 45.000 de Euro saptamanal in august si iulie , cand si aici suntem in varf de sezon ? Aceasta incheiere stinge orice discutie privind inferioritatea Nisei fata de Bucuresti .

8 August 2008 – Piata imobiliara din Romania :”Inghet sau Incendiu?”-un bilant la jumatatea anului

Avem o criza imobiliara declarata sau latenta ? Si daca exista , cum se va manifesta ea ? Sunt intrebari curente azi iar un raspuns independent este intotdeauna util . Este ceea si-au propus cele zece analize de mai jos ; ele nu epuizeaza o tematica prin sine foarte extinsa dar contine unele indrumari in vederea obtinerii unei perspective fara prejudecati .

• ”Incendiu” sau “inghet” ? Sfarsitul unui ciclu
  
• ”Criza imobiliara ” . Factori de influenta
  
• Cele doua piete – “piata concurentiala” si “piata de ponturi”
  
• “Jocurile de noroc imobiliar ” si “jucatorii “
  
• Nevoia de statistica precisa
  
• O criza a “pietii mature “?
  
• Intrebari de sezon : ce scade si ce creste pe piata imobiliara ?
  
• Faţa şi reversul – un “boom”in oglinda
  
• Soluţiile de alternativă
  
• Ce urmeaza dupa “lunga vara fierbinte “

7 August 2008 – ” Observator federal ” sau „factor de interventie „?

Pe la sfarsitul lui Iulie 2008 , in mijlocul unui puhoi de falimente si prabusiri de cotatii la bursa incredibil de extinse , presedintele american a hotarat sa solicite sustinerea a doi dintre cei mai importanti gestionari de credite ipotecare al caror portofoliu pare sa fi fost de cateva mii de miliarde de dolari si a caror probabila prabusire ar fi echivalat cu un adevarat dezastru national . Detaliile acestei situatii , temperate printr-o interventie rapida si ” ajutor de Stat ” , se cunosc si de- aceea nu are sens sa le invoc inca o data ;dar sensul ei merita cateva comentarii . La noi , unde exista despre capitalism tot soiul de refrene folklorice vehiculate de personagii care nu au castigat in viata lor un ban riscand macar un maruntis (si deci nu au nici experienta de capitalist si, din pacate , nici lecturi ), a interveni in ” jocul pietii ” pare absolut neobisnuit si e condamnabil fiindca neaga doctrina si ar evidentia reminiscente ” comuniste „. Pentru asemenea specimene , planificarea e o vorba de rusine (desi ” transnationalele „unde lucreaza o practica in largi masuri)  strategiile apartin nu doar unui vocabular caduc ci chiar unei epoci defuncte iar Statul (care , in maniera leninista a disparitiei natiunilor , ar trebui , la randul lui , sa se diminueze ca insemnatate ) abia daca mai este ingaduit pe moment si doar pana cand istoria nu ii va citi sentinta de condamnare definitiva . El nu are drept, la romani , nici macar la cuvant . Rostul lui de ” observator federal ” , in materie de locuinta spre exemplu , s-ar reduce numai la ” crearea unui cadru propice afacerilor ” ( de parca imobiliarul nu ar contine esenta sociala definita prin ” casa” si „afacere”) si nicidecum de a urmari procesele in desfasurare intervenind atunci cand acestea pot avea efecte ce prejudiciaza ; acesta ar fi interventionism , distorsionarea pietii libere ,atitudine reprobabila deci ne-capitalista . Din acest punct de vedere , ultra-interventionismul american devine scandalos si mai mult ca sigur ideologismul vulgar roman se va afla intr-o dilema adanca dat fiind filo-americanismul lui de conjunctura . Insa scandaloasa pentru unii , situatia nu-i decat un exemplu de pragmatism protectionist ce se practica in lume oriunde avem de -a face cu state si nu cu vasali . In Occident , „imobiliarul ” este nu o tema de imbogatire oculta intreprinsa cu putina fereala de baieti cu frizura boxer ci obiect de preocupare sociala si foaie de temperatura pentru evolutii care uneori se observa mai greu si trebuie controlate spre a nu genera dezechilibre mari si cateodata dificil de indreptat  . Cand e necesar , interventionismul modifica mentalitatile si preface fixatiile in directia proprietatii speculative intr-o atitudine noua , de chirias care e imbiat sa consume mai mult si sa-si cheltuiasca surplusul nu in plati de rate cu dobanzi ci in calatorii , mod de viata mai putin incrancenat de nevoi , cumparaturi de tot felul . Astfel de idei sunt ,insa,  echivalente aici cu o erezie si imi amintesc figura intepenita de oroare a unei manuitoare de condei (o fata spelba , blonzie si indimenticabila prin buza superioara de forma unei trompe ) care ,auzindu-ma la o emisiune de radio spunand aceste fraze scandaloase, ramasese fara grai gandind ce ii va spune stapanul . Ce sa-i zica ? Stapanul ” intervine in economie ” fara emotii .

6 August 2008 – Principiul reconversiei latente , o solutie pentru afacerile de „criza nedeclarata „

Pe o piata unde se banuie existenta unor „crize imobiliare nedeclarate ” indecizia investitorului este de la sine inteleasa si in destule cazuri impiedica o decizie sustinuta de certitudini care adesea nici nu sunt posibile in absolut . De obicei apar variante plauzibile , unele realiste si atragatoare , altele – simple ipoteze , dar atitudinea precauta cantareste uneori in exces si ezita , cum se spune ,sa taie hotarat dupa ce a masurat de o suta de ori .
Cu toate acestea , dificultatile de optiune intre „afaceri imobiliare ” oarecum inrudite ( insa avand ciclu de evolutie diferit ) pot fi surmontate cu indrazneala daca se renunta la optiunea prin excludere preferandu-se proiectul mixt unde exista , ca rezerva , solutia alternativa .
Acesta porneste de la restructurarea proiectului (daca exista ) astfel incat sa ingaduie, la momentul cand afacerea initiala scade , reconversii lesnicioase , rapide si insotite de costuri minime fata de rezultat .Dar sunt acestea posibile si recomandate ? De obicei , reconversiile (constand in ceea ce se chema ” schimbarea destinatiei unei cladiri ” ) se practica atunci cand costul demolarii urmate de constructia noua este inaccesibil sau absurd si , ca atare , ceea ce exista se re-organizeaza in functiuni noi , adaptate sau – rareori – pre-existente . Un turn de apa transformat in apartamente de locuit , o fosta gara devenita muzeu , un sir de hale de uzine prefacute in birouri , un depou de tramvaie unde acum functioneaza magazine luxuoase – sunt numai cateva exemple din nenumaratele re-conversii practice intalnite aiurea si , uneori , la noi . Principiul reconversiei programatice este util si ingenios mai ales in perioade cand pietele sunt afectate preliminar si apar banuieli de schimbari inca indefinite . Insa , de fapt, cum se obtine acest gen de investitie „intersanjabila ” ? Aceasta se realizeaza inca din etapa de ” croiala ” si o simulare ar merita facuta spre a se intelege mai bine atat metoda cat si procedurile . Sa admitem ca avem de ales intre constructia unui bloc de birouri care astazi , ca afacere , „merge bine ” insa banuim ca urmeaza a se plafona in , sa zicem, patru -cinci ani , scazandu-i astfel atat „gradul de ocupare” cat si profitul si prelungind indefinit amortizarea investitiei . Spre a preintampina posibila criza ,banuita si poate probabila , vom alege un proiect mixt destinat intrebuintarii initiale ca bloc de birouri unde moda recenta a spatiilor deschise (organizate ulterior dupa nevoile chiriasilor diferiti ) este tocmai potrivita caracterului ne-finit al cladirii , redusa in esenta la un sir de module . Dar inca din proiectul de structura vom prevedea dispunerea ulterioara a modulelor astfel incat sa permita transformarea incintei din „open space ” – in forma unor apartamente de doua incaperi (in ideea de a modifica rapid afacerea in ” locuinte pentru inchiriat ” sau de vanzare ) sau , si mai bine , de o singura incapere (evident , cu anexe ) care pot fi deopotriva garsoniere de vanzare sau de inchiriat ori , daca hoteleria aduce bani in viitor , in camere de hotel . Spatiile de parter fiind intotdeauna mai atragatoare pentru magazine pot ramane in afara acestei reorganizari dar este obligatoriu ca patrunderea catre etaje sa fie posibila prin intrari diferite . Schema insasi poate fi dezvoltata cu usurinta daca s-a inteles mecanismul de organizare .

5 August 2008 – Soarta unui oras : Otopenii (II)

In perspectiva de viitor neclar , investitorul detinator de teren ” la bulevard” in Otopeni formuleaza variante cu un grad destul de diferit de atractiozitate : sa construiasca un bloc de birouri (exploatat mixt , pentru uz propriu si inchiriere catre terti ) ; sa vanda terenul , renuntand la cladirile proiectate ; sa aleaga exploatarea hoteliera ; in fine , sa pastreze ” status quo ante” , amanand afacerea imobiliara posibila in ideea de a urmari desfasurarile locale in viitor si abia „la momentul oportun ” -daca apare – sa decida final . Acestea sunt ipoteze-tip dar in realitate pot aparea si alte ipoteze atractive – unele chiar superioare prin gradul de siguranta decat ceea ce s-a formulat , totusi foarte precis si competent .
Cea mai la indemana solutie ar fi vanzarea proprietatii , simpla si aparent clara . La un plasament de 200.000 Euro in 2003 (achizitie „la pretul pietii ” din epoca ) , astazi s-ar putea obtine mai mult de 1.000.000 Euro atata vreme cat preturi intre 850 si 1.000 E / mp sunt curente in „bulevardul central” din Otopeni chiar daca forma terenului (mai degraba „o curea”) dimineaza aici din argumente . In fond , un castig de aproape 400 % in cinci ani pare multumitor iar multiplicarea acestuia in viitorul imediat nu ar mai cunoaste procentul de pana acum ( o certitudine ) ci doar cresteri putin semnificative si , poate , chiar recul . In aceasta ipoteza , schema fiscala de vanzare si calculul contabil (inclusiv sursa de bani pentru achizitia initiala – credit bancar sau investitie din profit ) au insemnatate decisiva si nu trebuie excluse diferente substantiale intre iluzia castigului „brutto” si realitatea „netului „.
Atragatoare prin simplitate ar fi , de asemenea , amanarea deciziei ( si, deci, „inghetarea investitiei in forma continuata „) care ar urma sa se defineasca abia mai tarziu , atunci cand evolutiile vor fi mai bine conturate . Aceasta varianta cuprinde de obicei si speranta secreta a cresterii preturilor de piata (nadajduind la aceeasi schema de pana acum ) si in caz contrar macar la mentinerea unei stabilitati care sa produca in doi sau trei ani cel putin acelasi pret la vanzare ca si acum (desi aceasta ar insemna o scadere a ratei de profit fata de suma plasata initial ) .
Dar pentru amandoua variantele conteaza si trebuie tratat cu atentie , pastrandu-se „la zi ” , argumentul proiectului de constructie fiind probabila o vanzare nu doar ” de teren” ci de „proiect cu teren ” , deci o afacere ( la pret de ansamblu de obicei mai mare ) . Solutiile fara cheltuiala ar constitui manevre speculative tipice , diferite prin coeficientul de risc : nul (in cazul vanzarii imediate ) si mediocru (la vanzarea amanata ) fiind preferabile daca investitorul va trebui sa mobilizeze cu dificultate ( mai ales prin credite ) sumele prevazute pentru cladire . Origina acestora (de fapt, finantarile sigure ) dicteaza posibilitatea unor investitii in vederea exploatarii care , inainte de a fi corespunzatoare cu piata , trebuie sa nu afecteze echilibrul afacerii generice . Abia dupa formularea acestui diagnostic apare necesitatea optiunii daca acesta va fi pozitiv. Intre variantele de exploatare , hotelaria tenteaza dar comporta riscuri mai ales cand absenta experientei este declarata . Intai de toate , investitia va fi mai mare decat propriu-zis pentru cladire , echipamentele si dotarile sporind costurile finale . Apoi , „hotelul ” in sine este o masina de consumat bani fiind o activitate desfasurata cu personal angajat si consumuri zilnice care pretind plati catre furnizori indiferent de „gradul de ocupare ” al cladirii .Si concurenta locala exista desi inca nu pronuntata in grad extrem . Dar viitorul hotelariei la noi , prin dependenta de turismul generalist si , momentan , de turismul de afaceri , indruma decizia si evidentiaza , in cel mai bun caz , ideea unei posibile asocieri in retele hoteliere globale (care presupune impartirea controlului fata de afacere si , poate chiar , pozitie subalterna ).
„Gradul de ocupare ” constituie si criteriul capital in ce priveste exploatarea ” blocului de birouri ” , viitorul afacerii parand unora destul de neclar astazi cand tendinta de inflatie in acest domeniu a inceput sa se observe in ciuda propagandei de sens contrar . In acest caz , spaima de ” sindromul Varsovia ” ( excedent de cladiri fata de cererea saturata sau plafonata ) este prezenta la unii antreprenori si argumentele nu lipsesc : prea multe santiere noi fata de afacerile noi sau stramutate in Romania ; schimbarea de accent a investitiilor de la Bucuresti catre „provincie ” ; quasi-dictatura marilor concentrari de utilizare mixta ( comercial , „office” , industrial , rezidential ) unde cazul tipic este „Parcul Baneasa ” (cu ramuri definite in toate aceste sectoare ) ; mobilizarea in anumite zone urbane cu destinatie preponderenta de afaceri si diminuarea investitiilor medii sau reduse , asezate intamplator sau ” netraditional ” etc. Dar desi exista rezerve sustinute cu incheieri logice si observatie necontestabila , totusi semne vizibile de criza -daca vor fi – se vor simti nu mai repede de doi -trei ani cand o suprasaturatie de oferta ar fi posibila daca economia in datele ei fundamentale pierde din interes . Solutia , deci, este inca valida si merita un studiu mai aprofundat desi prognoze de mai mult de o jumatate de deceniu nu sunt posibile acum . Totusi , daca piata ar cunoaste regresiuni candva , aducand nu scaderi specifice recesiunii ( cand realitatile sunt catastrofice ) cat corectii si re-asezari , „afacerea nu cade ” si banii nu se pierd fiind posibila o vanzare de cladire insotita de contractele de inchiriere aflate in functiune ceea ce inseamna un probabil profit de ansamblu , rezultat din chiria incasata anterior adaugata pretului vanzarii .
Important , totusi , de stiut : acestea sunt scheme de afacere posibile daca apartin unui „investitor imobiliar ” declarat si nu sui generis (ceea ce ar atrage contributii fiscale neprevazute si nepotriviri fata de plan ) – un detaliu ce se cunoaste mai putin -ori se neglijeaza adesea , producand efecte negative .

4 August 2008 – Soarta unui oras : Otopenii

O categorie prea putin evocata desi , in felul ei , caracterizeaza epoca mai bine decat alte elemente descriptive este , fara indoiala , investitia imobiliara ” involuntara ” insa cu un castig colosal in numai cativa ani ; aceasta s-a putut intalni mai cu seama in cazul unor companii cu activitati de tot felul care , din excedent de bani ori , mai ales , din necesitati proprii ( de regula planul unui sediu central nou insotit de alte ” acareturi” precum depozite , garaje etc. ) au cumparat teren relativ ieftin fara a dezvolta ulterior proiectul si amanand . „Inghetarea” investitiei avand motive dintre cele mai diverse si pretul terenului sporind fara nici o participare din partea investitorului , a rezultat un profit neprevazut care , odata constatat , a creat insa alte intrebari intre care cea privitoare la desfasurarile posibile este cea mai frecventa .
Cateva disocieri in aceasta materie merita facute mai ales ca studiul de caz exemplifica atat castigul involuntar cat si dilema de astazi privind proiectele de viitor care intalnesc o piata in reorganizari evidente . Contextul reclama , deci, orientari mai bune si atentia marita in a face miscari clare si nu gesturi rigide sau impulsive . Cu cateva zile in urma , un domn ce reprezinta un distribuitor de papetarie bine situat in afacerea de acest gen mi-a cerut o parere privind o proprietate din nordul Bucurestilor ( de fapt, in Otopeni , paradisul imobiliarului industrial si de ” office” de la inceputul acestui deceniu ) care , desi este un plasament remarcabil , ar putea deveni , daca se fac calculele cu acuratete , si mai profitabila decat a fost . Cazul era infatisat in acest mod :
„ Am sa va descriu in cateva cuvinte situatia proiectului:

– Terenul se afla chiar pe DN1 pe soseaua Bucuresti/…/Referitor la teren , acesta a fost achizitionat in urma cu 5 ani la o valoare aproximativa de 200.000 euro

– In vecinatate se afla pe partea dreapta privind terenul din strada, o cladire/…/ si un teren particular iar pe partea stanga 3 terenuri particulare si apoi blocuri de 4 nivele

– Suprafata terenului este de circa 1450 mp, cu o deschidere de 17,5 m si o lungime de 82 m

– Mentionez ca este nevoie de un drum de servitute pe partea spre Bucuresti de 3 m latime ( conform proiectului)

– Utilitati pe teren : electricitate, gaze, apa si canalizare

– Avem in acest moment un proiect de S+P+3E cu amprenta la sol de 11×42 m , parter inalt cu show-room de prezentare si pe etaje office , etaje cu suprafata mai mare decat parterul de circa 500 mp. La subsol avem parcare ca si in curte (10 locuri ), iar distanta fata de axul drumului a punctului de inceput a cladirii este de 28 m

– Autorizatia de constructie este pentru cladire de office

– Initial am gandit investitia pentru office ( un etaj ocupat de noi , restul pentru inchiriere) dar acum ne gandim la oportunuitatea construirii unui hotel .

– Buget alocat maxim 2.000.000 euro

In zona exista permanent spatii disponibile de inchiriat pentru office la un pret cuprins intre 10 si 15 euro/mp.

Acum oscilam intre :

– a construi un office pe care il putem folosi noi un etaj si restul sa il inchiriem ( tinand cont de nivelul investitiei 1.000.000 terenul + 2.000.000 investitia in constructie, s-ar amortiza in circa 20 ani)

– un hotel – domeniu in care nu avem experienta, dar pozitia apropiata de aeroport ( inca nu stim daca ramane pe pozitie sau se va muta) in afara Bucurestiului este favorabila.

– vindem terenul si renuntam la proiect

– renuntam la proiect 2-3 ani si asteptam sa vedem ce se intampla in zona avand in vedere si construirea autostrazii Bucuresti-Ploiesti-Brasov ” .
Precum se vede , documentul contine o descriere minutioasa a situatiei de fapt si detalii ce sunt foarte utile . Mai mult chiar , modul de expunere dar mai ales explicatia planului de investitie sunt eminente aratand pricepere in afaceri si , cu siguranta , capacitatea de a decide corect . Si informatia privind piata imobiliara locala ca si supozitiile privind consturile sunt corecte fiindca astazi un metru patrat construibil la Soseaua Bucuresti -Ploiesti se vinde cu aproximativ 1.000 de Euro ( dar intalnind fluctuatii de 10-15 % in plus sau in minus care depind de pozitie , dispunere , compunerea parcelei etc. ) iar chiria ceruta (si obtinuta adesea ) pentru „birouri la bulevard ” , desi mai scazuta decat in Bucuresti , cunoaste o medie rezonabila de 12 Euro/ mp , cu adaosuri prevazute de codul fiscal . Acestea fiind , repet , incontestabile , ramane de clarificat esentialul adica ” ipoteza de afacere ” infatisata in mai multe variante , toate realiste , la drept vorbind . Insa dintre acestea care sa fie mai atragatoare si , precum se doreste de obicei , „mai sigura „? Din pacate , amandoua dezideratele sunt relative si fiindca depind de factori de hazard reclama scenarii destul de ample , organizate cu precadere in jurul potentialului regiunii Otopenilor , astazi intarit de prezenta aeroportului si de monopolul de transport catre Ploiesti (punct de ramificatie important ) constituit de „pseudo-autostrada ” ce imparte orasul in doua zone pe moment echilibrate . Ingrijorarea investitorului porneste din posibila scadere a argumentelor de azi atat prin stramutarea aeroportului cat si prin aparitia alternativei de autostrada prevazuta pentru anii urmatori ; acestea ar modifica accentele locale si ar produce diminuari de randament si, deci, de valoare de piata . Ar rezulta ca atat chiriile pentru cladiri cat si pretul de vanzare pentru constructii (dar si „gradul de ocupare ” hotelier ) nu ar mai cunoaste nivelul de azi si s-ar corecta in procente acum imposibil de dedus .Desi supozitia nu este lipsita de reazem teoretic , viitorul nu poate aduce prabusiri si nici corectii drastice . Stramutarea aeroportului principal al Bucurestilor (desi posibila) nu s-ar produce in urmatorul deceniu fiind probabila mai degraba o alternativa initiala preconizata (dar inca nedefinita ) pentru sudul orasului (in apropierea comunei Adunatii Copaceni ), ceea ce ar presupune intai canalizarea traficului aerian astazi practicat de micul aeroport in dezafectare de la Baneasa si abia mai apoi preluari de clienti de la companii de zbor avand rulaj mai ridicat . Cum insa nici decizia privind „noul aeroport” nu este formulata ( existand ipoteze ce privesc chiar localizari mai apropiate de orasul Ploiesti , preferabile din motive de serviciu mixt ) si nici constructia in sine a obiectivului preconizat nu s-ar produce cu repeziciune , rezulta ca argumentul „Henri Coanda” ramane in vigoare fiind exclus sa se poata preciza ,insa, pentru cat timp si cu ce efecte . Tot ce se poate anticipa acum este ca un deceniu cel putin vom avea aeroport la Otopeni si ca , desi foarte cultivata astazi , ideea de a transforma spatiul urban intr-un oras aeroportuar ( de fapt , o anexa de tipul localitatii mono-industriale )nu va avea viitor cata vreme soarta obiectivului principal nu este hotarata .
Aceeasi schema este evidenta si in ce priveste „alternativa autostrazii ” despre care multi cred ca ar provoca o diminuare a importantei Otopenilor prin absorbtia partiala a traficului si sporire de investitii in marginile noii cai de comunicatie . Cei care sustin aceste ipoteze ignora imprejurarea ca o autostrada nu-i artera comerciala ci instrument pentru deplasari rapide iar dezvoltarile probabile nu vor fi , un timp oarecare cel putin , decat auxiliare aparute sub regimul necesitatii. Mai mult chiar , indiferent daca „alternativa” ar aparea in mai putin de cinci ani (posibil dar nu probabil ) caracterul de bulevard principal ( pentru ceea ce se cheama, rebarbativ, DN1 ) in noul oras de la nord de Bucuresti (constituit treptat in forma unui megapolis care uneste Bucuresti de Ploiesti ) nu va disparea ci se va intensifica pe masura ce desfasurarile vor creste in regiunea care astazi se populeaza rezidential (Corbeanca , Saftica , Balotesti )ori isi sporeste din greutate (Snagov) .
Esential este , deci, de a spune ca Otopenii insisi se afla intr-un moment de re-definire al carui desnodamant va insemna fara indoiala absorbtia in „Marele Bucuresti ” ( o notiune prezenta constant in analizele recente ) care este aproape realizata pe teren atata vreme cat marile cartiere comerciale si rezidentiale aparute de curand in nordul Bucurestilor se continua cu ritmuri intensificate .

1 August 2008 – BILANT SEMESTRIAL (X) – Ce urmeaza dupa „lunga vara fierbinte „

Indiferent daca un bilant provizoriu (ce se executa , pe deasupra , in plin proces de re-asezare ) nu aduce decat concluzii cu un grad oarecare de verosimil , cateva observatii trebuie facute chiar daca au un procent considerabil de risc . Caci desi unii se multumesc cu indrumari in ce priveste tendinta generala si unele ipoteze rezonabile mai usor de formulat , multi cer previziuni aproape la milimetru si , de fapt , „numerele castigatoare ” voind sa stie prin detaliere in infinitul mic cand , cat si unde creste sau scade cutare categorie de obiective imobiliare . Dar , din pacate , analiza de piata nu-i nici magie si nici ghicit samanic iar daca se face cu temperanta evita tematica unde hazardul poate actiona hotarator retinandu-se a indruma corect ca logica dar cu totul gresit ca realitate . Tot ce se poate face din ratiuni de solidaritate morala cu contemporanitatea confuza este a preciza termenii generici care au o probabilitate mai evidenta decat altii . Aceste puncte de vedere nu sunt insa atat de raspandite pe cat par . Desi contextul este indiscutabil convulsiv si ingrijorator , versiunile optimiste sunt prezente inca in forme irationale si numaratorile de ” stocuri ” date ca sigure in anii ce vin (si chiar pana prin 2015) circula cu o insistenta demna de o cauza mai buna desi in cazul fericit dar rar nu s eintemeiaza decat pe adunarea cifrelor din comunicatele de antreprenori ce vehiculeaza proiectele de viitor oricum indefinit si prea putin verificabil . Nici estimarile de procente de fluctuatie in sus si in jos ( dar mai mult ” in sus ” , caci mesagerului cu vesti bune i se aduc laude si foloase ) nu sunt putine desi noi nu avem nici surse independente si verificabile si nici ” analisti ” care sa fi auzit macat vag , in pregatirea lor de baza sau prin lecturi datorate curiozitatii epistemice , de statistica si de regulile ei elementare . Rezulta ca propaganda continua cu furie .

Si, totusi , atitudinea neutra ingaduie sa se formuleze un numar de concluzii valide in temperatura sub-febrila de acum . Intai de toate , este in afara de orice indoiala ca deznodamantul se amana cel putin pana catre mijlocul toamnei acestui an daca nu chiar si mai mult fiind indiscutabil ca in primavara urmatoare vom sti aproape sigur ce tendinte s-au coagulat cand se va constata cate santiere noi s edeschid , in ce categorii si la ce nivel de proiect . Aparenta imunitate la „primul val ” provocat de criza americana este doar o iluzie care nu elimina factorii de propagare precum reducerea finantarilor , concentrarile de companii , scaderile drastice de cotatii de bursa. Pierderile abisale , adeseori insotite de falimente , alaturi de o inflatie furtunoasa nu doar in America si Europa Occidentala ci si la noi , sunt semne incontestabile ce indica retinere in fata miscarilor aventuroase si a pasilor prea impleticiti . Ideea ca recesiunea de la ” centru ” se compenseaza in „periferie ” (sau , cum se spune azi , pe pietele emergente ) s-a manifestat in practica si a produs unele efecte de moment insa durata acestei exploatari disperate e greu de a anticipat acumsi este sigur ca nu va tine ani in sir  . Oricum , se retrag sau se retin si la noi dependentii de credite sau de starea actiunilor la bursa , adica ” strainii ” (desi nu toti ), in vreme ce localnicii (ale caror ” investitii ” se reazema pe punga cu bani si pe ” finantarile ” unor pretinsi parteneri din insule exotice , in realitate simpli oameni de hartie ) raman sa controleze piata locala de constructii si antreprizele ce lucreaza cu bani concreti , indiferent de sursa si conotatie legala . In aceasta versiune , preturile nu vor scadea fiindca „localnicul ” (obisnuit cu castiguri enorme , caci la noi „numai prostii castiga mult ” ) nu cunoaste calculul economic si nu se multumeste cu profit rational – cum ar fi procedat antreprenorul occidental care venise la noi de la mai putin de jumatate din cat se castiga aici pana de curand si ar fi scazut mult din ce se obtinea recent (oricum , incomparabil cu nivelul ce l-a indemnat sa migreze ) . Aceasta rigiditate in lacomie da tonul momentului desi „lunga vara fierbinte ” se va incheia curand fiindca   orice nu se ajusteaza va insemna pierderi  si nu nesemnificative .