29 August 2008- PROGNOZA IMOBILIARA (X)- „Piata imobiliara” sau „piata de publicitate „?

O curiozitate a acestor vremuri de saturnalie imobiliara consta ,intr-adevar , in aparitia agentului de „public relations ” in chip de protagonist al vanzarii de locuinte noi . Dar aceasta situatie nu trebuie totusi sa ne mire prea mult . Caracterul de spectacol baroc al „lansarilor de proiecte ” traduce , in fond , noua mentalitate post-capitalista unde pare ca numai imaginea conteaza iar „produsul ” in sine nu-i decat o marfa publicitara ce se va vinde prin „euforie irezistibila „. Caci in loc sa calculeze judicios pretul final, corectandu-l pana la marimi rezonabile – in ideea ca pretul face vanzarea – post-capitalistul ingroasa bugetul cu multimi de cheltuieli auxiliare , majoritatea tinand de „imagine” , care se absorb in costuri generale si fac pe cumparator sa-si plateasca nu doar casa ci si drogul .

Anunțuri

28 August 2008 -PROGNOZE IMOBILIARE (IX) – Vom avea un razboi secret cu bulgarii ?

Unii cred astazi ca unele din articolele alarmiste ce anunta „prabusiri de piata imobiliara romaneasca „-daca nu chiar majoritatea – ar fi produsul concurentei vecinilor a caror  preocupare in a denigra pe „copilul minune regional ” nu ar trebui pusa la indoiala .”Conspiratia bulgara ” , daca exista , nu contribuie decat in proportii minore la degradarile de imagine a imobiliarului de la noi (totusi , destul de marunte pana azi ) fiindca in materie de investitii nu „imaginea ” cantareste greu ca epilog ci castigul in sine sau , mai bine zis , afacerea desfasurata mai intai pe plan , de unde ar rezulta profituri simtitoare . Aici , din pacate , intalnim realitatea unei piete imobiliare bulgaresti categoric mai ieftina si unde furia de a castiga bani nechibzuiti mai ales in ce priveste terenurile ( maladie tipic romaneasca ) nu se intalneste inca , aparand deci o alternativa ce se prefera in chip obiectiv .

27 August 2008 -PROGNOZE IMOBILIARE (VIII)- „Mitul casei mai scumpe ca la Londra „; De fapt , cat de scumpe sunt casele in Romania ?

Erorile de comparatie absurda ( foarte raspandite intr-o vreme mai ales la ziaristi specializati in scandal unde nu gaseau destule teme socante ) au creat un folklor bizar si de o impresionanta virulenta in propagare de unde rezulta ca axioma concluzia ca avem o piata imobiliara exagerat de scumpa . Aceasta incheiere nu se sustine , de fapt , atunci cand observi ca , platind 3000 de Euro pentru un metru patrat de constructie nu poti cumpara la Paris decat o locuinta de ultra-periferie din ” al doilea oras ” constituit in suburbii si unde , daca vorbim de lux , atunci trebuie sa evocam cifre care te lasa visator (precum 12-15000 de Euro pentru metrul patrat in cartierele de notorietatea pariziana a  Dorobantilor din Bucuresti ).

26 August 2008 – PROGNOZE IMOBILIARE (VII)- „Noul credit ipotecar”; ce este el ?

Impresia unora care intretine ideea ca , la cresteri de preturi , banca oricum iese in castig chiar daca debitorul devine insolvabil , este excesiv de simplificatoare fiindca , desi in teorie exista argumente , in realitate nu intra decat in calculele de criza si uneori nici atunci. Ceea ce trebuie inteles este ca noul credit ipotecar este un mecanism intemeiat pe ritmicitatea aportului de cotizanti pentru care nu sunt de dorit cresteri in afara ” volumului ” planificat si nici scaderi sub limita stabilita initial . De aceea largirea grilei de creditare (lenta si ascultand de un fel de „acord fin ” ), prelungirea treptata a intervalului de imprumut (inceputa la noi cu 20 de ani si majorata pas cu pas pana dincolo de limita unei generatii biologice, adica 33 de ani ) etc. sunt constructii de masinarii mancare si nu gesturi impulsive a caror stabilitate este asigurata de insusi sistemul functional si mai putin de posibile ” executari silite ” (nedorite si evitate ).

25 August 2008 – PROGNOZE IMOBILIARE (VI)- „Banca Nationala „-un agent nociv ?

Obiect de scandal periodic , „interventionismul ” Bancii Nationale in materie de credit nu poate fi socotit un abuz in contextul recent caci la drept vorbind BNR nu avea solutie acum . Mai mult chiar , procedeul nici macar nu-i original sau mai bine zis nu-i o inventie locala cum dau a intelege unele voci din categoria enciclopedistilor de mahala fiind un instrument intrebuintat in mod curent atunci cand consumul de orice fel (inclusiv „ospatul de case ” ) trebuie scazut in context neprielnic . Acesta se cheama credit crunch iar in alte parti este o formula uzuala ce nu se comenteaza cu isterii politicianiste . Efectul ,insa, nu va fi atat de brutal pe cat se crede fiindca noi avem un mediu bancar cu precadere alogen , unde , desi inca putine , sucursalele de banci occidentale nu au nici o legatura cu deciziile Bancii Nationale si, deci , isi fac planurile proprii si asculta de reguli independente . De altfel, cu cat acestea vor fi mai numeroase , cu atat dilutia „interventionismului ” de acum va aparea mai clar .

22 August 2008 – PROGNOZE IMOBILIARE (V) – Scaderea pretului „la nou” depinde de scaderea profiturilor imense de azi

Atractia catre procente de crestere sau de scadere (avand intr-insa ceva vrajitoresc ) poate fi satisfacuta in cazul „noului ” rezidential unde antreprenorul ( de fapt, investitorul , cum i se spune la noi ) este obligat sa isi retraga treptat din profit caci daca insista in lacomie va pierde mai mult si nu peste multa vreme . Abia atunci cand profitul lui va ajunge la 25 % , poate chiar mai putin , piata va incepe sa functioneze mai echilibrat . Aceasta insemneaza reducere de pret la vanzare intr-o proportie care sa reflecte diminuarea de profit ( cu diferente sensibile de la caz la caz ).

21 August 2008 – PROGNOZE IMOBILIARE (IV)- Un viitor primejdios

Fiindca, totusi, confuzia staruie la noi (desi la altii regresiunea este limpede) o intrebare sta pe buzele majoritatii care a pus miza in afacerea cu case si terenuri sau viseaza o locuinta :”Cine pierde si cine castiga „.Raspunsul in masuri plauzibile se poate formula .De pierdut pierd toti in ” afacerea cu locuinte noi ” : tineretul ce viseaza sa devina „apropitar ” nu mai are nadejdea unui credit mai cumsecade astazi , cand virusul subprimei devasteaza regiuni intinse de pe glob , speculatorii care , devenind angrosisti de case , isi calculasera castiguri rapide in valori impresionante ; antreprenorii care vad cum mitul lui El Dorado din Romania se lichefiaza si , de la 35-40 % profit anual , pot re-cadea la nenorocitele de procente occidentale , de piata echilibrata , de numai 10-12 % , de unde migrasera anterior catre zari mai promitatoare . Bineinteles ca sunt moduri diferite de „pierderi ” a caror realitate nu stinge supra-incalzirea sociala in materie de casa , de fapt de gospodarie si familie . Castigurile ,insa, exista , atata doar ca , apropiindu-se de normalul european e foarte posibil sa nu mai incante si sa produce alte migratii de „investitori ” catre asa-numite „piete emergente noi „. Alternativele primejdioase pentru romani nu includ Bulgaria -al carei ciclu imobiliar s-a evidentiat deja – ci mai degraba viitoarele vedete regionale care vor fi Serbia , Turcia si Ucraina ( aceasta dupa ce Muntenegru pare sa se impuna ca un mediu cosmopolit , un fel de Monaco de Balkani ).