1 Martie 2007 : ESTE POSIBIL UN CASTIG DE 500 % IN ROMANIA,IN URMATORII ZECE ANI ??

Un zvon „londonez” ce a produs socuri si a facut sa curga multa cerneala acum un an si mai bine , continea o concluzie aflata in circulatie ,in mediile internationale,de cam doi ani si jumatate,de cand se tot considera ca „investitia imobiliara in Romania poate fi o investitie intr-un El Dorado”.Opinia era interesanta si,partial,corecta, obligand insa la cateva examinari suplimentare.Mecanismul insusi ce a facut-o posibila izbea prin ingeniozitate si prin caracterul de ” Agitprop” iscusit.
MIca „isterie de investitori” aparuse la o emisiune de televiziune britanica unde speakerita , o comentatoare cu o remarcabila retorica , invocase un „raport de piata” -al unei companii de consultanta cu notorietate – in sprijinul ideii ca ,in Romania, „rata de profit in imobliar” ar putea sa ajunga la un procent fabulos de ” cinci sute la suta” in viitori zece ani ce vin. Pentru Occident,unde „randamentul” curent abia ca trece de 8 % iar un procent anual de 10-11 % pare incredibil si atrage,ipoteza unui plasament unde sa se puna la bataie 1000 de dolari si sa se obtina ,dupa 10 ani, 5.000, crea emotie , vise de imbogatire si,evident,” reactie”.Dar cu vremea, s-a dovedit ca „raportul international” fusese o simpla ipoteza-sau,in orice caz,o ” soapta” de la gura la ureche si fara un documentar definit-iar comentatoarea,o fosta agenta imobiliara destul de priceputa, intentionase sa stimuleze,cu probabilitate,inertia marilor Fonduri de investitii si mai ales „Fondurile de pensii” care isi calculeaza intotdeauna plasamentul pe termene destul de lungi.Insa formula,imbracata in concluzie”straina”(deci -credibila) s-a pastrat la noi si se intalneste in proza unor jurnalisti(putini,totusi,caci exista aici suficienti comentatori atenti) si mai frecvent in frazele asa-zisilor”analisti”,o fauna recenta ce isi constituie opera prin citate de ziar.
In orice caz,o asemenea viziune triumfalista trebuie corectata ,spunand ,intai de toate,ca acest gen de prognoza depinde in chip esential de conservarea aceluiasi mediu economic atat in Romania cat si in lume si devine nesigura daca apar”variabile”,care -orice s-ar spune-par de neevitat iar „variabilele pentru Romania” nu sunt putine.
Apoi , este in afara de orice indoiala ca nu toate „componentele” de piata imobiliara pot evolua (si evolueaza) cu aceiasi rata de profit de vreme ce oricare „piata nationala” este compusa din realitati locale unde exista diferente de ritm,” acceleratie” si „potential”. Rezulta ca exista „teme” unde se va castiga mai mult , „depasind predictia” si ipoteza ca piata terenurilor agricole (unde cresterea de pret ar putea fi de circa 800 %pentru Campia Romana si peste 1000 % pentru Moldova)va deveni o sursa inteligenta de castig pare a fi intrutotul plauzibila. Dar aceasta nu insemneaza decat ca noi avem „deficite” ce vor trebui „completate” si ” preturi mici „in absolut ce isi vor afla echilibrul natural si nu presupune nicidecum „crestere de ansamblu” si in toate domeniile cu acelasi procent disproportionat.Mai degraba s-ar putea zice ca acolo unde astazi ” jucatorii” pun mize mari castigul va fi modest si banii imobilizati ar putea sa nu aduca valorile asteptate. In aceasta materie,unele simptome nu sunt incurajatoare iar ideea ca si la noi se va repeta „sindromul Varsovia”,constand intr-o scadere a preturilor de inchiriere pentru birouri la scurta vreme dupa”integrarea europeana”, sau ca vor inregistra stagnare si chiar regresiune apartamentele „noi”,construite pentru inchiriere sau”re-vanzare”(fenomen intalnit in „tarile grupului Visegrad”)nu poate fi exclusa cu desavarsire..
Aceasta inseamna ca orice prognoza trebuie intampinata cu prudenta iar concluziile exagerat de optimiste trebuie examinate diferentiat fiindca in notiunea de „piata imobiliara”incap numeroase”piete locale”,”speciale”,si „piete unicat”(atunci cand exista),a caror evolutie este diferita si,deci,si diferentele de „cota bursiera” apar de la sine si se subinteleg.
Concluzia realista ar putea ,deci,sa arate astfel,fara a stimula vise ce se pot transforma in cosmar:Romania este o piata imobiliara atractiva,in principal din cauza deficitelor care exista aici(fond imobiliar util in numar inca scazut;ex:depozite,locuinte populare)si,in acelasi timp,din cauza preturilor considerate”mici”in comparatie cu anumite tari europene,ceea ce surprinde insa se poate demonstra . Rezulta ca vom avea cresteri ” anumite ” pe anumite ” piete locale ” dar este exclus sa se poata inregistra acelasi procent ridicat”pe toata piata”si „in orice conditii”;de fapt,ceea ce era de demonstrat.

28 Februarie 2007 : BUCURESTI -„MARELE BOLNAV AL EUROPEI”

Chintesenţa de societate românească pe latura incapacităţii de a se dezvolta, Bucureştii reprezintă, ca şi până acum, un amestec
de planuri parţiale şi incoerenţe şi de stăruinţă administrativă în direcţiile cele mai puţin potrivite. Impresia de incompatibil între
“proiectul ideal” şi înţelegerea umană se adânceşte de la o zi la alta. Fiind un organism viu cu tendinţă definită, oraşul se
străduieşte să evolueze în chip organic fără a reuşi căci în materie de administraţie, şi, prin urmare, de decizie, aceste năzuinţe rămân impermeabile şi se dispreţuiesc chiar şi atunci când se întrevăd sau se bănuiesc. Din aceste despărţiri brutale, între “natura istorică” şi “interes uman de context” rezultă criza uimitor de profundă pe care o trăieşte această colectivitate aflată în derivă. Inventarul de program negativ, de lacună şi de deficienţă este impresionant, constituind, de fapt, o listă astronomică de situaţii rămase nerezolvate.

“Sindromul de oraş suprasolicitat” se menţine şi se agravează aproape cu fiecare zi, aceasta fiind nu o chestiune “de
trafic”, cum se consideră de obicei dar greşit, ci un ansamblu de elemente foarte diverse, toate în stare hipertrofică, reclamând nu o corecţie urbană – astăzi cu neputinţă de întreprins – ci un concept nou şi o altfel de viziune decât sunt capabile autorităţile de până acum. Oraşul îşi caută încă un “centru-sanctuar” şi această lipsă a unui “City”- ce se putea afla, în anii ‘30, acolo unde se stabiliseră Banca Naţională şi Bursa – astăzi nu se mai poate imagina. Ipoteza ca Piaţa Victoriei va putea deveni acest spaţiu emblematic, este credibilă dar aproape inaplicabilă căci aceasta ar presupune o altfel de concentraţie între “reşedinţă” şi “spaţiu instituţional” decât s-a croit odată cu restructurarea de acum 20 de ani.

Lipseşte, până la urmă, strategia realistă de dezvoltare , înlocuită de acţiune în minor şi vernacular, fără o imagine clară din
altitudinea ansamblului şi din viitor. Ceea ce pare că dezvoltă oraşul (sub forma unor cartiere “de lux a la roumain” pentru bogătaşi) nu va constitui decât petice colorate într-o textură nepotrivită. Apoi, proiectele faraonice inutile, precum sunt ideile de pasaje “supra-terane” care introduc forme futuriste, americane şi japoneze, într-un oraş a cărui ţinută ce diferenţiază este dată de case mărunte şi de vile de burghezie. Aceasta confirmă impresia că nu întâmplător nici unul din “cartierele clasice” nu a fost declarat “rezervaţie urbană” şi s-au putut sfărâma nu doar tradiţie de locuire şi de mod de viaţă ci şi valori ce puteau deveni, dacă se valorificau cu inteligenţă, brand turistic.

Dar, din păcate, masacrul urbanistic continuă şi ia amploare de la un an la altul. După ce, în doar câţiva ani, Parcul Jianu (cunoscut mai mult drept “Cartierul Primăverii”) a devenit dintr-un splendid concept orăşenesc autohton – un spaţiu heteroclit, de locuinţe, sedii de bănci şi de companii, restaurante şi “blocuri de lux” absolut dizgraţioase, a venit rândul şi Pieţii Aviatorilor să suporte povara unui bloc monstruos de birouri care în nici un oraş civilizat de pe glob nu ar fi apărut cu atâta violenţă sfidătoare. Fenomenul continuă sub forma unor “proiecte” salutate în mod triumfalist de autorităţile care adâncesc procesul de desfigurare a unui oraş ce dă adeseori sentimentul că este abandonat. Unele sunt în sine extravagante căci într-un Bucureşti care, prin risc seismic, este fără îndoială “marele bolnav al Europei”, ar urma să se ridice blocuri cu apartamente de lux având de la 24 la 50 de etaje, valorificând, într-un plan subţire, “terenuri virane” ce vor deveni, astfel, „parcuri rezidentiale” si „dezvoltari ” cu viitor incert. Sunt formule inadecvate şi parţiale ce rup cu totul echilibrul extrem de fragil al unui oraş ce avea nevoie de proiect clar, în folos public, şi nu de “creaţii de laborator ocult” care nu aduc folos decât unui număr definit de participanţi la “investiţie”.
Principiul este, în materie de Bucureşti, greşit şi, totuşi, implacabil.
În loc să se dezvolte armonios, organic şi echilibrat, oraşul este supus unui “joc de biliard” periculos ce nu rezolvă nimic dar complică şi mai mult starea lui în viitor. Astfel încât împrejurarea că nu avem nici o “strategie de brand turistic” şi nu înţelegem că poţi să câştigi bani din proiect inteligent, abandonul “centrului istoric” acoperit de praful nesfârşitelor dosare şi al maşinii de tocat fonduri pentru interminabile proiecte, decăderea satului Pipera şi ascensiunea satului Băneasa (fenomen doar amânat însă adus acum în faza de acceleraţie cu participarea banului public) nici măcar nu mai sunt excepţii ci regulă. Apogeul acestui mecanism straniu care nu doar că “lucrează” pentru o categorie restrânsă, ca în statele sud-americane, dar creează şi iluzie şi “legenda imobiliară” îl constituie aşa-numita “zona metropolitană Bucureşti”, care modifica radical nu realitatea ci percepţia asupra pieţii imobiliare pe o suprafaţă cu raza fenomenal de largă.

27 Februarie 2007 :”MEDIUL DE AFACERI IMOBILIARE” ESTE UN REGAT AL INCOERENŢEI

Ansamblul pieţii imobiliare naţionale este încă tulburat de o seamă de elemente ce definesc „mediul de afaceri”. Acesta nu este compatibil cu o dezvoltare socială armonioasă iar din punct de vedere economic constituie o piedică incredibil de stăruitor conservată desi se dovedeste un factor de perturbatie incontestabil . „Incompatibilitatea” trebuie explicată. Ea nu se referă strict la operaţiunea „de integrare” ce se invoca obsesiv -căci aceasta ar trebui sa fie doar un mijloc şi nu un scop formal, cum pare-se că este – ci în valorificarea potrivită a ceea ce este „potenţial”, valoare certă şi sursa de bunăstare socială astfel încât acestea să se traducă în realitate şi nu în raportul birocratic ticluit ” ca sa iasa bine”. Din nefericire, la noi se pastreaza o viziune greşită, de adaos incoerent şi de privire parţială când, de fapt, ar fi trebuit să se examineze ipoteze, oricât de neconvenabile, şi să se adopte demult strategii cu termen lung.
Întregul este încă deficitar nu în legislaţie formală ci în funcţionarea acesteia în realitate şi nu pe hârtie. Noi ne lăudăm cu
sisteme „europene” de înregistrarea proprietăţii dar, în această materie, nu avem cadastru sistematic ci doar ” provizoriu ” şi, în acest domeniu, o birocraţie despotică şi sfidătoare şi servicii scumpe, inutile şi, adeseori, inexacte. De aici -dar şi din corecţia succesivă şi nepotrivită de „legi ale proprietăţii imobiliare” – decurge un regim de proprietate absolut nesigur, unde încă multă vreme „suprapunerea de proprietari” va mai exista, conducând la interminabile acţiuni judecătoreşti si -atunci cand nu esti „membru al Fratiei ” -la zece calcule prudente inainte de a incepe o investitie serioasa. În acelaşi timp, continuă ” împroprietăririle” întreprinse prin decizie administrativă ( unde, evident, „îngăduinţa fanariotă” este suverană), atunci când nu iau forme moderne alambicate, precum ar fi nesfârşitul fenomen de privatizare (acolo unde era şi nu era motiv), de fapt „cel mai lung şir de afacere imobiliară tăcută” din istoria României . Adăugându-se fiscalitatea incoerentă , ce nu îngăduie a se lega etapă de etapă în condiţii de afacere „în mişcare” (şi care, nu odată, ajunge a se confunda până şi cu „tranzacţiile la bursă”); apoi, preponderenţa plăţilor ipotecare, în dauna „banului real” ceea ce arată că până şi munca naţională ipotetică este vândută încă de azi pentru câteva zeci de ani ; atomizarea administrativă sub cuvântul autonomiei locale şi împiedicarea de la strategii de ansamblu ori măcar la întindere regională, echilibrate şi pragmatice arătând, în cele din urmă, un teritoriu fără politică definită de amenajare şi un sistem de comunicaţii la nivel post-african ;si inca multe alte argumente de sub-istorie ce sperie si creeaza un sentiment de lume a carei incoerenta pare fara sfarsit. Caci ,la drept vorbind, de aici se obţine imaginea necontestabilă a unei realităţi care, în imediat, se situează la distanţe astronomice faţă de descrierea ei pe hârtie, făcută ca un tablou imaginar unde nu se poate ,evident,trai .
Doctrina însăşi, ce cuprinde dezvoltare în folosul unei singure clase sociale („clasa celor cu bani”), este tot ce poate fi mai
eronat într-o ţară unde perspectiva sud-americanizării pare că nu se mai poate înlătura.

26 Februarie 2007:”ISTANBULIZAREA”BUCURESTILOR

Mulţi contează astăzi pe o dezvoltare a Bucureştilor în virtutea investiţiilor străine aduse de “integrarea europeană” dar
uită că, faţă de acum şapte-opt ani când aproape de 80% din banii “străini” veniţi în România treceau prin Capitală filtrându-se aici , diversificarea plasamentelor in regiuni (deci-„in provincie”) a crescut în proporţii incredibile şi se va dezvolta cu certitudine în această direcţie. Mai mult chiar , “integrarea” este posibil să aducă şi un dezastru social în materie de Bucureşti , pentru care noi nu suntem nicidecum pregătiţi . Chiar dacă “directiva Bolkenstein” ce ar fi trebuit să reglementeze nu doar “dreptul de munca” în Occident ci şi plăţile la nivelul “ţării de origină” nu a produs efecte sensibile , exista inca interdictii locale sau “normative protectioniste ” ce impiedica presupusul exod de forta de munca ieftina de origina romaneasca sa se reverse peste Occident.Mai mult chiar , multi „emigranti economici” se manifesta in directia unei „intoarceri acasa”(ceea ce sociologiceste este o atitudine realista si pozitiva ) insa „magnetul local ” ramane pentru inca multa vreme Capitala , unde se invart banii si inca se fac suficiente investitii pentru a se putea spune ca avem aici principalul aspirator de „brate puternice”.
Aceasta situatie , fie si in termen mediu ,va avea urmari caci atunci masse uriaşe de provinciali români, privaţi de accesul la Europa ori reveniti acasa ,” pe scut sau sub scut”, se vor îndrepta în valuri către “sanctuarele locale bogate” între care Bucureştii sunt pe întâiul loc.
“Istanbulizarea” acestui oraş (intelegandu-se prin aceasta un aflux de sute de mii de persoane “noi” în fiecare an) va gâtui practic viaţa socială şi va crea o criză de locuinţe de câteva ori mai intensă decât cea de acum. Nu-i exclus ca, în aceeaşi manieră ca şi la Istanbul ( unde anual apar ca emigranti interni,din Anatolia saraca- o „Moldova” a Asiei Mici – aproape un milion de suflete ce locuiesc in conditii inimaginabil de saracacioase), micile sate periurbane de la noi sa se transforme în alcătuiri diforme , între bidonville şi kitsch orăşenesc, stricând orice ipoteză de a se dezvolta sistematic un oraş aflat, în orice caz, într-o criză istorică şi aproape dezechilibrat ca după un război.Cum aici ,unde strategiile sociale sunt aproape nule iar „dictatura pietii”pare a fi legiferata intr-o maniera iresponsabila si ,in orice caz,nedemna de o tara civilizata , va fi evident ca vom avea chirii tot atat de ridicate in materie de orice coltisor din eternele ” apartamente de bloc” si ,cu o probabilitate indiscutabila,si chirii ” de sat”,unde se vor adaposti muncitorii fosti rurali veniti „la capitala”ca in strainatate.

24 Februarie 2007-INTREBARI SI RASPUNSURI:Care sunt , concret, indiciile din comportamentul cumparatorilor sau investitorilor care va face sa credeti ca vor fi ocolite anumite zone afectate ?

INTREBARE -de la jurnalista ALINA TOMA (ziarul BURSA)
Cu privire la impactul schimbarilor climatice: –Care sunt , concret, indiciile din comportamentul cumparatorilor sau investitorilor care va face sa credeti ca vor fi ocolite anumite zone afectate ?

RASPUNS: Efectul vizibil inca de astazi consista intr-o atentie sporita la elementele de mediu ,care nu exista atat de bine definita
acum zece-cincisprezece ani. ” Sindromul Breaza „-un oras de „muscel” absolut splendid unde , insa , piata imobiliara s-a prabusit in cateva randuri din cauza alunecarilor salbatice de teren ( dar si a unei contra-propagande salbatice,intretinuta de cei interesati sa scumpeasca zonele” alternative), a inceput sa functioneze cu staruinta astazi , cand mai ales cei ce se afla in cautare de case de vacanta percep altfel taierile irationae de paduri , starea ingrozitoare a drumurilor si cursurile de apa care pot sa devina in doar cateva zeci de minute adevarate fluvii . O ingrijorare nedeclarata a cuprins pe cumparatorul entuziast de acum un deceniu si aceasta trebuie sa fie explicatia de capatai pentru „concentrarile ” de achizitii in chiar statiunile si regiunile cele mai aglomerate unde si preturile,prin cerere constant ridicata, sunt in aceleasi masuri. Se cumpara,deci,mai ales acolo unde este scump si se evita ” salbaticia” agravata si de starea soselelor si in general a >amenajarii teritoriului> care a ramas pana astazi ca in Evul Mediu. O consecinta interesanta apare astfel in aceea ca „primitivismul” se mentine prin efectul prudentei „oraseanului terorizat de natura” in vreme ce ” statiunile cu cota ” devin un fel de rezervatii cu circuit inchis,unde salasluieste armata de asa-numite”vipuri” si insotitorii lor , de fapt agentii consumismului turbat.
Istoriceste , „tinerea deoparte” a Romaniei salbatice s-ar putea sa devina cu vremea un revers pozitiv al unui fenomen astazi privit cu neintelegere iar greutatea acestui argument sa se vada la vremea potrivita,macar si numai din ratiuni de natura ecologica.Evident ca in aceste realitati exista un sens ce merita urmarit si descifrat.Dar,din pacate, pe o piata unde ” analistii „( multi o ” nomenklatura” a lumii pestrite a agentilor imobiliari) si unii jurnalisti nu se ocupa decat de ” lux” si de ” vile de milioane”,aceste fenomene ce vor determina investitiile in viitor sunt absolut trecute cu vederea.

23 februarie 2007:ZONA MARELUI LAC

Deşi de mai bine de un deceniu ,evolutiile in Nordul Bucureştiului se produc exploziv (apãrând ,treptat, insiruiri de localitati unificate tacit,ce constituie „oraşele de lângã oraş“,dar de fapt ” al doilea Bucuresti”), totuşi rãmâne nemodificata aprecierea quasi-unanima pentru regiunea din jurul lacului Snagov, un adevărat reper rezidenţial tradiţional a carui greutate nu s-a diluat . Caci faţă de ascensiunea rapidă (şi justificată) a regiunii Corbeanca – împreună cu întreg complexul de localităţi comerciale şi de afaceri din apropierea acesteia, adică Otopeni, Baloteşti şi, mai mult ca sigur ca maine si Săftica – Snagovul îşi păstrează încă, si pentru destula vreme , caracterul de obiectiv preferat pentru investiţie în reşedinţe de lux.El este ” sanctuarul ce ratifica social
„,un pandant in hinterlandul Bucurestilor al ” cartierului Primaverii” ,locuit cu precadere cam de aceiasi categorie.
Extinderile s-au produs insa treptat si in baza „principiului alternativei ieftine”,pornind de la Snagovul „iniţial“ catre Snagovul „administrativ“, în ceea ce se cheamă – ca totalitate – „Snagov“ incluzându-se, rând pe rând, atât localitatea titulara cât şi sate şi comune adiacente, precum Ciofliceni, Ghermăneşti, Vlădiceasca şi Tâncăbeşti (catre vest ), Izvorani şi Siliştea (spre nord şi nord-vest) ca şi,mai recent, Lipia şi Gruiu,în direcţia est. Potentialul a fost si ramane colosal desi „viteza de organizare” nu este acum tot atat de vizibila precum era la jumatatea deceniului trecut.De fapt, „Snagov“ ar putea deveni un complex rezidenţial amplu, cu „sateliţi“ şi cu „aderenţi“ diverşi (unde se pot include cu vremea atat Periş, Ciolpani şi Piscu, dar şi Căldăruşani şi Nuci), unificarea producându-se astfel în jurul „marelui lac“, ce poartă denumiri diferite dar care , în realitate, prezintă continuitate geografică şi aceeasi atractie cu caracter mitic care dateaza de mult si va mai dura.
Dacă această ipoteză de ” latire” se va confirma sau nu, ramane de vazut caci in aceasta materie vor cîntări greu în balanţă atât „permeabilitatea „(în sensul capacităţii de a „înghiţi“ cererea diversificată ce se preconi­zează) cât şi nivelul preţurilor la tere­nul de construcţie, care, deocamda­tă, este destul de stabil ,cu accese de incalzire in ariile inca”ieftine”unde opereaza speculatorii si naivii. „Diversificarea“ de cerere începuse să se observe net inca acum multi ani prin aparitie de aglomerari de resedinte,in forma clasicelor ” vile” (mici cvartale „de antre­prenor“, mai întâi) şi chiar „arhipelaguri” de cladirir cu rosturi administrative şi turistice (precum la Izvorani, cu un impunator campus fost „Bancorex“ şi complexul „Castel Film“).
Evolutiile pot fi insa si mai ramificate prin destinatie , obiective si volum.Caci ,la drept vorbind,ce este posibil si chiar recomandabil în zona „marelui lac“? Sunt posibile aici numeroase tipuri de investiţii: complexe hoteliere, de sănătate şi balneare, centre de recreaţie pentru companii mari, studiouri cinemato­grafice, ferme turistice de lux, mici cartiere de reşedinţe ( in felul socantului Aida Construct,de acum doisprezece ani,crescut peste noapte lângă Tâncăbeşti, un proiect, din păcate, eşuat), complexe de alimen­taţie, turism şi „loisir“ (de vreme ce amintirea ştrandurilor de la „Snagov Sat“ şi „Snagov Parc“ este încă vie!), com­plexe rezidenţiale aparţinând unor companii sau ca­tegorii profesionale.
Ce nu este posibil? Chilipirul, „casa ţărănească“, bine situată, cumpărată pe nimic.
Dar viitorul „marelui lac“ depinde pana la urma de elemente ce se sustrag prognozei intre care hotaratoare este ,ca pretutindeni, capacitatea administraţiei locale de a realiza o infrastructură di­versificată (care acum este deplorabila si ridicol de putin luata in calcul), extinsa şi organizata în timp scurt . Adaug aici si capaci­tatea administraţiei centrale de a re­aliza o reţea de „metrou“ cu legătură directă la Bucureşti. Abia apoi urmeaza interesul conju­gat al consorţiilor de investiţii în a for­mula programe realiste şi nu extrem de costisitoare.

22 Februarie 2007:”ULTIMA MODA”-SPECULATII IN ZONELE METROPOLITANE

Ca şi în alte perioade, dar cu o intensitate incomparabilă acum, mulţimea de “legende de îmbogăţire” a crescut uimitor de mult, iar dintre acestea cea mai puternică ramane “povestea marilor câştiguri din Zona Metropolitană”. Încă de ieri , aceasta era socotită ca fiind un fel de El Dorado, unde oricine ajunge să aibă o cât de mica suprafaţă de teren îşi va înzeci aproape peste noapte “banul îngropat în teren”. Această febră a căutătorilor de aur s-a tradus deocamdata prin creşteri neverosimile de preţuri mai cu seama în materie de teren agricol, unde speculatorul amator este motivat de valorile “scăzute” de acum (1-1,5 E/mp acolo unde nu poate fi vorba de constructii viitoare-adica”in plin camp” ,si de 6-8 E/mp unde inca mai exista unele sperante vecine cu utopia ) ca şi de calculul absurd după care în alte părţi, unde apar “investiţii”, se primeşte o sumă de zece-douăzeci de ori mai ridicată si ca,”destept fiind”,romanul „investitor” va anticipa mersul istoriei destinate sa-l pricopseasca. Dar intreg acest mecanism de zvonuri,legende si iluzii nu este decat un alt “efect Caritas”, a cărui origină nu este exclus să fie în aceleaşi proceduri de “conspiraţie economică” prin atragere de bani în principiu piramidal, aşa cum s-a mai întrebuinţat la noi si a produs efecte dezastruoase ruinand vieti si cateodata chiar si averi. Dar, de fapt, însăşi ideea “zonei metropolitane” înţeleasă ca o sursa de speculaţie şi, deci, de câştig rapid, este lipsită de orice suport daca ,participand la „joc”nu esti complice cu organizatorii si nu faci parte din „colegiile invizibile”.
O cat de sumara examinare confirma aceste incheieri si arata ca practica infirma ideea ca ” se va castiga mult si de oriunde”.Lipsesc mijloacele,la drept vorbind.A transforma Bucureştii de azi într-un Oraş gigantic cu o suprafaţă de nouă ori mai întinsă decât aceea de azi(!!?), “urbanizând” deci tarlale unde ieri se cultiva grâu şi porumb -şi transformând totul într-o maşină de făcut bani -este atât de iluzoriu încât nici nu sunt trebuitoare prea multe informaţii generale spre a se constata imposibilul. Pretutindeni în lume preţul terenului “inactiv” din punct de vedere imobiliar creşte atunci când i se modifică destinaţia şi i se adaugă utilităţi şi proiect uman rezonabil, aşadar atunci când “terenul se civilizează”. Cât ar trebui să se cheltuiască aici, spre a împânzi cu reţele de alimentare cu apă, cu electricitate şi cu gaze naturale un Bucureşti, ipotetic, de nouă ori mai mare decât cel de acum, unde, azi, sunt in „vatra orasului” cartiere ce primesc apă de la cişmea ca pe vremea lui Pake Protopopescu şi se încălzesc cu vreascuri smulse dintr-un gard? O anumită “amenajare de teritoriu” va exista , însă, fără îndoială, dar pe întinderi definite, destul de restrânse şi cunoscute încă de azi dar numai in cabinete si soptite ” de bouche a l’oreille”. Acolo doar preţurile vor “exploda”. Iar celelalte? Se vor adăuga “jocului la ruleta imobiliară”, noul bingo al acestei populaţii care iubeşte să fie minţită frumos.

21 Februarie 2007 : ” NISTE ROMANI” LA PARIS

Pentru cine viseaza sa aiba ” o casa la Paris” nu exista nici o alta piedica -si nu exista nici pana acum- decat numai pretul,care insa este fenomenal de ridicat prin raport la ceea ce se practica pe Dambovita.Acolo ,un pret de 7-9000 E/mp construit (fiindca astfel se prezinta oferta de vanzare si acesta este modul de calcul) apare frecvent iar „locuinta ieftina”nu se poate gasi decat dincolo de periferii ,adica in orase -satelit ,unde ,insa,in cele mai putin cotate locuri un apartament de doua-trei camere costa cam cat se plateste pentru un „apartament de lux „,construit recent in Dorobanti,la Bucuresti.Aceasta situatie socanta s-a mai atenuat in toamna trecuta(cand au aparut primele semne de „piata temperata”),fara sa se linisteasca intrutotul fiindca atractia „capitalei mitice” este continua si nu da semne ca ar scadea nici in viitor.
Presiunea nu este in mod evident locale fiindca din tot ce se cumpara in cartierele „cotate”din Paris ,aproximativ 70 % se cumpara de catre straini din toata lumea ,alcatuindu-se astfel o imagine de Turn Babel unde coexista japonezi,americani si englezi iar mai recent-italieni fiindca Europa re-descopera „mersul cu trenul” iar liniile de „train de grande vitesse” (TGV) se extind iar de la MIlano la Paris se vor pierde peste putina vreme numai doua ore si jumatate.
Pentru strain,un „apartament in Paris” este de obicei o „resedinta secundara” sau o ‘”locuinta de week-end” ,denumita „pied a
terre”.Apartamentul ca unitate ocupa procentual aproape 95 % din intreaga oferta : nu exista decat rar si scump „case de vanzare”,in sensul bucurestean al „casei pe pamant” iar „vile”- in acceptiunea de pe Dambovita- nu sunt caci notiunea de superlativ in materie de atractiozitate este „hotel particulier” si ,mai sus de acesta ,”palatul”,pentru care ,insa,trebuie platite sume exorbitante .

20Februarie 2007 : PUTEAM AVEA ” CASE IEFTINE ” IN ROMANIA?

Oricata iluzie propagandistica ar turna in pahar unii ziaristi (si mai ales ” nomenclatura imobiliara”,ce ne incurajeaza cu cifre despre „noile apartamente” din ” stocuri”si „portofolii”),apa iluziilor nu reuseste sa imbete pe milioanele de tineri salariati ce locuiesc in provizorat si adeseori intr-o semi-promiscuitate ce le strica viata,ii degradeaza si ii inraieste. Nici unul din „proiectele” grandioase anuntate saptamanal de gornicii tocmiti si de membri ai stapanirii implicati adanc in aceste „dezvoltari” salbatice si irationale(fiindca genereaza dezechilibru social)nu se adreseaza „muncitorului intelectual”tanar si nici macar”burgheziei tinere”,practicante de profesiuni liberale.Cei dintai , in majoritate populatie recent urbanizata, „nu au cu ce sa achite avansul”la creditul ipotecar(noul zeu barbar al zilei de azi),iar ceilalti , o categorie emancipata -care ,maine,va ilustra o posibila burghezie autohtona-nici nu se gandesc sa locuiasca in ” condominium” ce colectivizeaza,nazuind la cumparare de casa veche in „orasul traditional” ,daca nu chiar la mica resedinta cu gradina dincolo de bariera ,in periferii mai curate ori chiar in ” urbanizarile” ce apar cu o oarecare repeziciune insa fara cai de comunicatie rationale si intr-un climat ,”semi-minier”,de santier etern.
„Cei ce nu au”raman,deci,cu gandul ca un acoperis deasupra capului va deveni un vis posibil candva,desi pentru o majoritate consistenta aceasta se va dovedi o simpla utopie.Totul,de fapt,porneste de la bani si de la „piata scumpa” in materie de locuinta,o realitate insuportabila daca se examineaza in valorile relative ale muncii platite aici.Caci o garsoniera de 35.000 de E,despre al carui aspect nu este bine sa facem referinta si nici sa citim in vreme de noapte,insemneaza castigul pentru 10 ani al unui functionar care,incasand astazi 10 milioane de lei vechi lunar,ar trebui sa nu cheltuie in acest timp nici macar un leu,locuind sub cerul liber si traind cu aer dar fara apa (caci si aceasta se plateste).
Iluzia că vom avea “o însănătoşire prin scădere de preţ”, apărută la mulţi dintre cei ce îşi amintesc cu nostalgie preţurile – astăzi
“ derizorii ” – ale apartamentelor de acum câţiva ani, va rămâne definitiv o simplă iluzie atâta vreme cât strategie centralizată în această direcţie nu există şi parca nici nu mai poate fi posibilă . Cu toate acestea , soluţii ar fi existat. Dacă Statul ar fi transformat una din bancile ce s-au vandut cu o rapiditate uimitoare , sau astazi CEC-ul , într-o bancă pentru locuinţe populare şi ar fi susţinut, cu dobândă scăzuta, construcţia de clădiri – tip printr-o Casă Naţională pentru Locuinţe ieftine, combinând principiul românesc al anilor 30 cu principiul austriac al băncii “populare”, efectul ar fi fost imediat şi vizibil . Aceasta spre a nu menţiona tot atât de tradiţionala soluţie a “caselor de firmă”, practicată şi la noi în vremea lui Carol al II-lea şi care încuraja companiile să construiască locuinţe pentru salariaţii proprii, ulterior plătitori de chirie plafonată , intrebuintand pentru aceasta fonduri reportate din impozitul datorat (intr-o forma de credit fiscal insusit din ratiuni de dezvoltare istorica).
Dar, din păcate, astfel de fenomene rămân în cărţi şi în istorie desi nici astazi nu ar fi prea tarziu.

19 Februarie 2007 : ” VIN STRAINII ” ?? DA , INSA IN VALURI TEMPERATE

Investitiile straine se intensifica acum nu strict din cauza ” integrarii ” ci datorita unei uimitoare campanii de natura
propagandistica inceputa in Occident de oarecare timp dar intensificata acum exact un an ; ea are ,fara nici o indoiala,o componenta „mediatica ” si obiective precise care presupun atragerea de fonduri in tari de periferie cum sunt Bulgaria si Romania.Pentru Bulgaria , sloganul curent este ,de fapt,o evocare a Spaniei de acum un deceniu si jumatate iar amintirea acelor plasamente ,cu un rezultat multumitor,impresioneaza mai ales in mediile anglo-saxone.Dar atat la noi cat si la „Nisipurile de Aur” sau la Burgas si Varna ,nu vom avea o invazie de englezi,asa cum se imagineaza,fiindca noi nu suntem Proventa care astazi este locuita -ca efect al unei mode ce persista -de britanicii care fug de frigul si ceata de dincolo de Marea Manecii.Exodul catre Mediterana ,intr-un mediu climatic ingaduitor si fara iarna grea ,asa cum este pe Coasta de Azur sau pe Costa Brava ,in Spania,nu se va produce la noi,unde ,inca o vreme,iernile sunt „scitice”,ca pe vremea poetului Ovidiu,exilat in salbaticie la Pontul Euxin.
Noi vom avea,deci,investitii moderate in „imobiliarul vacantier” si destul de sustinute intr-un fel de imobiliar speculativ(unde strainii
se vor grabi,gresind,sa cumpere apartamente noi pentru a le inchiria ulterior tot unor straini care insa nu vor aparea in proportia de massa care se imagineaza astazi in mod triumfalist );cat priveste „imobiliarul de
investitie”(birouri,hipermagazine ,parcuri industriale) , acesta se dezvolta inca accelerat insa cu un coeficient de risc care se va putea observa mai clar in viitor ,dar,in orice caz, nu pana la sfarsitul acestui an.

17 Februarie 2007 : INTREBARI SI RASPUNSURI – Migratia catre periferie sau localitatile cu multa verdeata se va intensifica?

INTREBARE -de la jurnalista ALINA TOMA (ziarul BURSA)
Cu privire la impactul schimbarilor climatice: – Daca am inteles bine din ” Monitor ” , migratia catre periferie sau localitatile cu multa verdeata se va intensifica?

RASPUNS:
Acesta este un fenomen inevitabil care s-a produs in alte parti din Europa ,unde ,ca sa exemplific,se vorbeste in mod curent de ” al doilea Paris” rezultat din aglutinari de foste comune si orasele sub-urbane iar in proiect apare acum chiar si ” al treilea
Paris”,definit de o intinsa regiune concentrica ce include suprafete de pana la 80-100 de kilometri distanta de Capitala. Acolo , insa , sprijinul esential ( pe langa o strategie coherenta in a se dezvolta,formulata de Stat,care la noi doarme )consta in caile de comunicatie remarcabil de bine organizate,in vreme ce aici deficitul ireductibil , ce se observa in aceasta materie , impiedica ” raspandirea populatiei in teritoriu” sa se produca . Dar si la noi tendinta s-a manifestat inca de acum un deceniu , fiind ,insa, accentuata numai in ” categoria avuta” ce si-a infiintat sanctuare noi si „sate de miliardari”. Astazi masse largi de solicitanti merg catre periferii si mai departe , in comune altadata dispretuite, iar ratiunea nu consta doar in pretul mai scazut ce se gaseste acolo unde inca ” nu este cerere majora ” ci si in nazuinta catre ” un alt mod de viata’.Aceasta miscare , ocultata de invoiala propagandistica dintre”investitori ” si „agenti” ,exista si se va manifesta cu largime in anii ce vin, cand ” Bucuresti” va insemna o viitoare federatie de „oras vechi ” si sate devenite ” sateliti” noi.

16 Februarie 2007: „ROMANIA ESTE O PIATA IMOBILIARA DEVASTATA,CAREIA II SUNT NECESARI ANI DE ZILE DE ASEZARE”

FAŢA IMPREVIZIBILĂ A ROMÂNIEI

Acum mai bine de zece ani , cele câteva schiţe de „prognoză de piaţă” imobiliară ce apăreau în chip sporadic aduceau un şir de imagini posibile ce s-au confirmat uneori deşi în procent încă nedefinit căci „maladia epocii” rămâne până astăzi o anumită lipsă de aşezare în materie de proiect şi un intervenţionism administrativ care nu se poate anticipa( şi, deci, nici nu se poate include în calculul oricât de iscusit).
Astfel încât, în materie de locuinţe era de neimaginat că în preajma „cutiilor de chibrituri” ce însemnează „apartamentul de bloc” în cartier periferic astăzi se vor înghesui cumpărătorii, plătind „cât nu face” şi că, deci, nu va exista nici un calcul social în tematica „modului de viaţă” al generaţiilor ce apar;
ca „nouă clasă” de bogătaşi va asalta „kibbutzurile de lux” denumite pompos „dezvoltări” şi unde este aproape cu neputinţă să existe intimitate, confort sau o viaţă senină;
că în locul „casei interbelice” ce denotă ţinută, stil şi tradiţie, cumpărătorul înlesnit va alege azi „apartamentul de lux” de colonie în cartiere cu faimă unde cresc peste noapte amalgamuri alcătuite din pereti – cortină, despărţituri de gips-carton şi geamuri-termopan, arătând „triumful casei de consum”;
ca palate cu faimă se vor scoate la vânzare de către moştenitori adesea aproximativi, dez-naţionalizându-se „la momentul oportun”, când totul este scump şi rău alcătuit;
că vom avea, în satele de lângă Bucureşti, „vile” ce se evaluează cu frivolitate la 8 sau 10 milioane de dolari, de parcă această valută este tot atât de uşor de cules din copac ca şi o gutuie.
Şi în imobiliarul comercial răsturnările sunt spectaculoase. Noi ne-am închipuit multă vreme că, de pildă, vom avea în Bucureşti „bulevarde ale negustoriei” aşa cum, odinioară, fuseseră Lipscanii şi cum există pretutindeni în Occident şi că, prin urmare, Calea Victoriei va putea rivaliza cu Rue de Rivoli din Paris iar Magheru cu Kartnerstrasse de la Viena. Ideea că, printr-un joc al „hazardului dirijat”, se vor impune peste noapte supermagazinele care, în alte părţi se pregăteau de faliment dar se întinseră cu repeziciune peste România, şi ca „Mall”-urile vor preschimba nu doar „centrele de iradiere” ale oraşului ci şi modul nostru de viaţă, nu apărea nicăieri şi nici nu se putea anticipa.Dar,cu toate acestea, „neprevazutul” a devenit realitate si ne inconjoara ca o jungla de unde pare ca nu vom iesi prea curand.
Acestea sunt o consecinţă a erorilor în strategie şi a inaptitudinii de a imagina proiect de viitor cu continuitate dar astăzi există şi, deci, sunt un fapt ce se va corecta candva însă fără a se putea anticipa „momentul” şi „efectul”. Nici în alt câmp tematic nu lipseşte ” incidentalul ” calculat ocult . Cine şi-ar fi închipuit că în esenţa însăşi a privatizărilor de „întreprinderi” stau ascunse uriaşe afaceri imobiliare cu dezvăluire la soroc, atunci când terenurile, în suprafeţe de multe hectare în chiar mijlocul oraşelor,vor deveni scandalos de scumpe şi vor îmbogăţi pe „inteligenţii” plasatori de bani puţini? Noi credeam, dimpotrivă, că se vor întări „imobiliarul de depozit cu fiscalitate scăzută” şi, prin urmare, „zonele libere” vor fi cautate şi, din punct de vedere al preţului, vor impresiona curând dar aceasta previziune nu s-a adeverit deşi pretutindeni in Romania „consumul” se intensifică şi devine obiectiv de psihologie colectivă. Astăzi, când în locul aeroporturilor cresc „noi oraşe-satelit” ridicate din banii tuturor pentru „cei care au ” ca să aibă şi mai mult, şi când parcurile publice devin din plantaţii de copaci-plantaţii de vile, sentimentul de suprarealitate faţă de predicţiunile de acum un deceniu este atât de puternic încât apare ideea că timpul s-a comprimat şi că trăim, deodată, în alt secol sau într-o dimensiune paralelă.
În materie de „mediu de afacere”, nici măcar o ipoteză şoptită cu jumătate de gură nu exprima-inainte de mijlocul anului 2003- ideea că, aproape fulgerător, noi vom trece de la condiţia de piaţă imobiliară locală, cu „bani reali”(obţinuţi din economii, câştig şi plasament curent) la regimul de anexa a unei pieţe imobiliare globalizate, unde „banii imaginari” dictează şi sporesc preţurile fără aproape nici o raţiune. Atunci când, în a doua jumâtate a anilor 90, cotele de „bursă imobiliarâ” se modificau atât de lent încât păreau imperceptibile de parcă s-ar fi produs preschimbări milimetrice de valori, precum la Bursa de la New-York, o explozie de preţuri de peste 250-300 % în numai doi ani, aşa cum s-a produs între august 2003 şi septembrie 2005, părea un vis paradiziac sau un coşmar, fiind în orice caz o ipopteza de domeniul inverosimilului. Şi în ce priveşte „randamentul”, cum se spune, iluzia că un profit de 25-32 % pe an rezultat din plasament inteligent, aşa cum era încâ posibil prin 1997-98, se va menţine la nesfârşit, s-a spulberat treptat şi astăzi dacă se obţin 11-14 procente apare un simţământ de satisfacţie secretă, căci, în orice caz, depăşeşte un 8 % care ar fi maximum imaginat în societăţile aşezate. Dar, în acelaşi timp, numai gândul că astăzi, prin speculaţiile de terenuri, s-ar putea câştiga 300-400 %, uneori chiar şi mai mult, ar fi dat celui care l-ar fi schitat (acum câţiva ani) vertij şi o stare de reverie asemănătoare cu inhalarea de droguri.
Acestea sunt consecinţa unui complex de împrejurări care nu sunt, în esentă, pozitive şi nici măcar nu se poate spune că vor crea o evoluţie sănătoasă. Impresia de vast mecanism speculativ, cu un principiu intervenţionist invizibil la suprafata insa absolut sigur prin consecinte , apare adeseori şi se traduce în formula salvatoare ce susţine, pe drept cuvânt dacă urmărim efectele, că „România rămâne o piaţă imobiliară atipică”.

15 Februarie : IN ROMANIA SE CONSTRUIESTE NUMAI PENTRU”CEI CU BANI”

Oricate declaratii propagandistice si istorii politicianiste periodice (de felul „locuinte pentru tineri”,care sunt,insa,”tinerii lor si prietenii lor”) se vor mai auzi si indiferent cate expuneri de „targuri de case” vom avea ocazia sa mai vedem,este in afara de orice discutie ca „noul”in materie de imobiliar se orienteaza astazi-dar mai mult ca sigur ca si maine- in exclusivitate catre „cei ce au „.
În tematica “locuinţei”,deci, imaginea “celor două Românii” se confirmă şi se întăreşte.
Întâia dintre acestea se defineşte prin locuinţa populară şi se traduce prin noţiunea de “apartament”, invocată adeseori cu o stăruinţă apropiată de obsesie. Aşa-numitele “apartamente de bloc”, de fapt o piaţă de locuinţe standard, îşi menţin gradul de interes foarte ridicat, fiind, până la urmă, unica soluţie plauzibilă pentru “România care munceşte”, cu precizarea că o scădere a presiunii cumpărătorilor există deja(dar exprimand deznadejdea) şi agravează situaţia paradoxală a acestui segment unde involuţia preţurilor se asteapta zadarnic in Bucuresti ca si în capitalele de provincii. Explicaţii ale acestei febre interminabile există .
Întâi de toate, piaţa „apartamentelor de bloc” depinde de consistenţa “robinetului de bani”, adică de lărgimea accesului la credit ipotecar; acesta fiind segmentul de piaţă care, de obicei, reacţionează cel mai sensibil la decizia administrativă în materie de finanţare caci ,de fapt, creditul este, şi rămâne, unica soluţie realista pentru a se aseza „intr-un loc” de vreme ce absenţa altor “surse” (căci tineretul şi salariatul nu economisesc fiindcă nu se poate) apare drept evidentă. Diferenţierea între “oraşul bogat” (parcuri rezidenţiale, cartiere “sanctuar”, zone tradiţionale etc) şi “oraşul popular” se impune categoric şi va aduce, peste doar câţiva ani, o “ghettoizare” a cartierelor foste muncitoreşti ce va impune, peste alte intervale, decizii radicale în această tematică şi poate chiar corecţii urbane astăzi greu de anticipat. Aici vom avea cu siguranţă (dar numai atunci !) cote de pret stabile, cu descreşteri de până la 10-15 %, în anumite cartiere( si indiferent de oraş),scaderile fiind ceva mai drastice în zonele periferice ori fără speranţă de a se dezvolta măcar minimal. „Efectul Bronx” va fi probabil foarte pronuntat dar tarziu (desi in Bucuresti incepuse sa se observe la un moment dat ,fara sa mai inainteze acum ,in „foamea de apartamente” ce se cauta „oriunde si oricum” si la preturi ce au depasit de mult cota exprimata cu naduf prin formula ” dai si cat nu face”).Astazi,insa, ideea insasi ca vreodata vom intalni si preturi in scadere in Bucuresti pare atat de indepartata incat nici macar nu mai apare in imaginarul colectiv al romanilor cu bani putini.
Si,totusi,aceasta desperare colectiva se produce in chiar anii cand aici se construieste cu o salbaticie greu de inteles si se traieste intr-un mediu de „vesnic santier” ce afecteaza -si strica -viata pana in cartierele cu prestanta. Paradoxul este numai aparent caci vedeta investiţiilor ce se croiesc, multe din ele chiar si cu o participare oficială pronuntata , rămâne “piaţa rezidenţială”, unde încap cu precădere “dezvoltările” în forma unor “parcuri” (crescute, câteodată, chiar în locul fostelor parcuri cu copaci şi vegetaţie) şi blocuri de apartamente, denumite “condominium”. Procesul nu a început acum ci doar se desfăşoară şi se întensifica fara a-i putea afla o ratiune sociala categorica . “Construcţiile noi” îşi menţin încă accentul pe ideea de “lux românesc” sub forma aşa-ziselor “cartiere de vile”, în realitate nişte simple “dezvoltări” care, în SUA, sunt locuite de populaţie medie sau apartin unor “plasatori de bani ” străini,mai numerosi pana acum sase-sapte ani,astazi mai putin motivati si mai prudenti decat inainte.
La noi,deci,se construieste numai pentru „cei cu bani”(romani inlesniti sau de-a dreptul bogati)care nu au nevoie de un acoperis deasupra capului fiindca il au (si,uneori,au chiar mai multe „acoperisuri”) si, fenomen mai recent ,si pentru strainii care nadajduiesc sa plaseze ingenios banii ,cumparand apartamente in scopul unor inchirieri viitoare ce vor satisface necesitatile nu -se -stie-carei-clientele.Filosofia simpla a „casei de raport” ridicata (ca in anii 30 din veacul trecut)spre a fi exploatata prin inchiriere( exprimand aparitia unei clase noi de rentieri) nu ar fi absurda daca ar exista obisnuinta romaneasca a ” vietii cu chirie”(dar romanul viseaza sa fie „proprietar”,spre deosebire de neamt) si solicitanti cu destui bani ,adica salariat platit bine(ceea ce inca este o ipoteza de viitor).
Abia acum apare (însă destul de târziu ) şi ideea “casei accesibile”, o temă asupra căreia antreprenorul român nu a reflectat cu seriozitate (caci nu avea nevoie) dar va trebui să o facă datorită scăderii indiscutabile a numărului de “cumpărători pentru categoria lux”,care nu ilustreaza un ” izvor nesfarsit ”
Aceasta ar putea să devină “afacerea câştigătoare” într-un viitor oarecare dar, în orice caz, nu în anul acesta si nici in anul viitor căci piaţa plătitorilor “cu bani mulţi” încă nu a ajuns la saturaţie iar iluziile de „afacere buna” -ce se vor infirma in majoritatea lor zdrobitoare- nu si-au aratat inconsistenta.
Nu altfel, dar cu o “încălzire” emoţională mai scăzută vor fi tratate şi pieţele rezidenţiale, de “apartamente noi” (cu precădere în condominium, potrivite pentru “omul înlesnit”) şi eterna “vilă”, de fapt o construcţie oarecare, înşiruită în plantaţiile de “kibbutzuri de lux” de la marginile Bucureştilor şi a principalelor oraşe cu mişcare intensă .Un anumit echilibru nu se întrevede în materie de preţuri atâta vreme cât doctrina declarată de oficialităţi este aceea de a “îndestula pe cei care dispun de bani”, element ce va aduce, “poimâine”, o îngustare de cerere şi, deci, posibile convulsii pe piaţa de reşedinţe. Deocamdată acestea sunt doar perspective prea îndepărtate ca să se ia în calcul atâta vreme cât dominaţia clipei şi a câştigului imediat se impune. Aici preţul se corectează pe nesimtite , desi aparent nu “creşte”, urcând aproape imperceptibil şi depăşind acum 1.800 E/mp de construcţie şi chiar şi mai mult. Dar acestea nu sunt preturi”populare”pentru Romania.

14 Februarie 2007 : ” CASA DE CONSUM ” – O MODA CA ORICARE ALTA

„Americanizarea”vietii sociale – care este doar o ipoteza istorica – se insoteste si de un fel de sincronism bizar , unde incap cele mai neobisnuite idei , cele mai multe absolut nepotrivite.Reflexul apare , bineinteles , si in imobiliar unde circula , cu o insistenta demna de o alta cauza , mai sanatoasa , cateva opinii ce merita examinate .Una dintre acestea sustine si incurajeaza ceea ce am denumit recent ” casa de consum „, o solutie stranie , constand in a face apologia constructiei cu ” o viata scurta ” , ridicata din ” materiale usoare ” si impodobita cu ornamentatie ce ” sclipeste si ia ochii ” dar croita in materie trecatoare si firava.
In raport cu traditia de la noi , unde a exista ” inradacinat ” si constituit inseamna a avea ” casa de piatra ” ,aceasta ideologie a
sumarului este de neconceput dar , la drept vorbind , este si lipsita de spirit practic.Intai de toate , o casa nu se schimba precum camasa si, dupa cateva perioade de intrebuintare , nu se face ” carpa de sters pe jos ” . Cine gandeste astfel , confunda ” moda de croitorie ” cu ” filosofia casei ” care nu se supune modei decat in materie de stil , poate materiale si , in orice caz , ornamentatie . Dar acestea nu atrag dupa ele modificarea constitutiva , care este consecinta unui mod de a intelege lumea pe care nu il pot preschimba cutare antreprenori sau nu stiu ce arhitect grabit ori venal .
Noi vom avea , nu doar prin continuitate de mentalitati ci , inainte de toate , prin asezare , clima si oranduire sociala ,” casa de piatra ” drept mitologie fundamentala a familiei si a omului roman .Cat de ” recent ” si incoerent ar putea sa fie cate un specimen de pe aici , doctrina consumista nu se va impune macar in cursul vietii acestei generatii .
Insa pe langa traditie si obiective cu origina in sufletul colectiv si in asezarea geografica , apare criteriul „verificabilitatii „:cele mai multe din „materialele la moda” au ,ca sa zicem asa,o perioada definita-si deobicei nu foarte indelungata – de folosinta si ” de serviciu” care,totusi,oricat ar fi de scurta inca nu si-a aratat si efectele ori,mai bine spus, „reversul”.Stiind ca exista in Bucuresti vile splendide unde si astazi iti este mila sa calci pe parchetul vechi de saptezeci de ani ar trebui sa te gandesti de cateva ori inainte de a alege,astazi, fasia de parchet la moda,subtire ca o foita de ceapa ,numai fiindca despre acesta ” se vorbeste”.

13 Februarie 2007 : REALITATI „AFRICANE ” – CU PRETUL UNUI METRU PATRAT IN CARTIERUL PRIMAVERII DIN BUCURESTI, SE POATE CUMPARA O MICA MOSIE LA TARA !

Pe la inceputul acestui deceniu dar si inca o scurta perioada ,ce a urmat,vanzarile de „case de tara”erau intre cele mai atragatoare din punct de vedere al pretului,desi nici macar in aceste conditii piata locuintelor satesti nu se intensificase,precum ar fi fost de asteptat.Situatia avea,totusi,paradoxul ei caci intr-o tara unde se deplange de atata vreme „deficitul de locuinte”era cu putinta a se cumpara o gospodarie,uneori destul de bine constituita,cu doar 2-000- 3000 de dolari americani ,adica la jumatate decat cea mai insalubra garsoniera fara confort din cele mai rau famate cartiere din Bucuresti.Indiferent care sa fi fost motivul(intre care „pustiirea satului”sub privirile indiferente ale Statului care „se tot retrage din Istorie”,declarand-o sau facand aceasta pe tacute ,era cel mai de seama)aceasta realitate neobisnuita nu s-a corectat in mod substantial desi,in valori absolute,unele modificari par a se fi produs.Astazi,”case taranesti”disponibile la valori de mai putin de 10-12.000 E sunt o raritate dar aceasta este doar o”scumpire”ce rezulta din cresterile de pret pe ansamblul pietii imobiliare si nicidecum nu traduce o „apreciere” in termenii bursieri.
Ceea ce este izbitor in aceasta materie e sporirea cantitatii de bani si repetarea diferitelor sesiuni sezoniere de injectii financiare in mediul rural,unde,daca ar fi sa generalizam observatiile superficiale,este saracie lucie.La drept vorbind,saracia exista si
,fara niciun fel de indoiala,se va intensifica dupa ce banii de azi se vor risipi si in urma lor nu va ramane nici un produs adaugat.Dar de unde provin aceste sume de bani care au modificat,uneori galopant,piata imobiliara rurala?Sursa este,si in acest caz,vanzarea
de proprietati;oriunde am privi,”la tara”se urmareste spre a se cumpara aproape tot ce se poate vinde.Teren agricol-ce se cauta de catre speculatori care”au auzit”ca dupa Integrare va fi o afacere mare si se grabesc astazi sa cumpere ieftin si sa castige intreit daca nu inzecit;faneata-acolo unde maine-poimaine s-ar putea sa vina”investitorul”(eterna iluzie fara chip a „romanului ce traieste din legende”)ca sa construiasca „case de vacanta”si „vile”in regiuni pitoresti care nu au nici alimentare cu apa,nici retea de gaze naturale ,uneori nici chiar legatura la linia de curent electric; fasii de pamant in jurul soselelor-care,prin manevre ce implica Primaria si consilierii,vor intra in intravilan,vor deveni”construibile” si ,odata si odata,vor fi cautate de un alt”investitor’pentru benzinarie,motel ,han ori „salas complex pentru camionagii”.Iata numai cateva din argumentele ce intensifica circulatia de bani pe o piata ex-centrica unde,totusi,tranzactiile se fac relativ frecvent si deocamdata implica preturi fenomenal de scazute in raport cu acelea,astronomice ,de la Oras si,intai de toate,din Bucuresti.
Raportul,in absolut,este graitor.Cu pretul platit pentru doar un metru patrat de teren in Cartierul Primavarii(3500 E)se poate cumpara o mica mosie,de 5-6 hectare ,in Teleorman si de 10-12 hectare in Vaslui. In aceste conditiuni,”invazia speculatorilor”este absolut de inteles,mai cu seama ca apar acum valuri noi de „amatori”care,asemeni micilor jucatori de Bursa,”pun bani limitati”si se asteapta,in termen scurt.la castiguri fenomenale;ei se adauga „marilor jucatori”,care,fara a manifesta pasiune pentru un domeniu sau altul,stiu ca de aici(adica „din case si terenuri”)se vor putea obtine bani mai multi decat in alte parti.Si,cu toate acestea,”piata de terenuri agricole”nu „se scumpeste” astazi cu rapiditatea ce se prevazuse nu demult desi,bineinteles,acesta ramane inca un plasament oportun.Contribuie la aceasta incetineala „largimea ofertei posibile”,intai de toate, de vreme ce ,teoretic,se poate cumpara oriunde si orice iar daca „aici”pretul devine neinteresant apare imediat alternativa mai ieftina si se prefera atata vreme cat nu”valoarea agricola”(deci-exploatarea viitoare si castigul)este criteriul ci castigul calculat”la rece”.Oricat ar parea de curios,cresterile de pret nu vor fi fenomenale in imediat desi-avand in vedere ingeniosul joc de Bursa psihologica organizat prin ceea ce se cheama,impropriu de altminteri.”legile proprietatii”-presiunea exista si este continua.Dar esentialul consta in aceea ca ” taranul se incapataneaza sa nu vanda pamantul” iar aceasta atitudine(prudenta,experienta verificata ori pur si simplu”instinct al amanarii”)va face ca piata funciara sa se aprecieze treptat , ajungand peste doi sau trei ani acolo unde ar fi trebuit sa fie demult,adica la valorile din orice societate asezata,devenind in fine ” o piata” si nu un jaf cosmetizat

12 Februarie 2007 : ” SPATIILE COMERCIALE MICI „- O AFACERE FARA MOARTE

Contrar unor impresii destul de alarmiste care vorbesc de „tranzactiile inghetate”de pe piata imobiliara dar si despre „isteria
speculatiilor cu terenuri”exista inca anumite domenii unde o anumita miscare ritmica se mentine constanta si nu se va limita nici in
viitor.
Si astazi,ca si ieri,”spatiile comerciale pentru afaceri mici”(cum se mai numesc,intr-un limbaj popular dar corect)sunt intre cele mai
cautate in Bucuresti dar si in nu putine „orase mari” unde comertul se dezvolta si exista „consumul” calauzit de un flux natural . Categoria insasi este extrem de larga si cuprinde o gama uimitor de extinsa ce pune la un loc de la ” minimarket ” , bar , agentie de turism , casa de schimb valutar si pana la agentii de asigurari si chiar,uneori,magazine ceva mai impunatoare sau cafenele si cofetarii etc.Criteriul ” zonei „( intelegand prin aceasta cartierul cu faima”,de obicei continand vile si resedinte)este,in aceste conditiuni,fara aproape nici o relevanta caci,fiind destinate unui comert de servicii si produse cu un „rulaj”ridicat ,esential este ceea ce se cheama”vadul comercial”. La noi,acesta se invoca dar nu se „coteaza”insa la Paris,ca sa exemplific,insasi ideea de „vad”se vinde si se traduce prin valoare ce se include in pretul de chirie,concesiune si doar arareori – vanzare.Procesul acesta insa se va dezvolta si aici astfel incat „locul”,potentialul de consum ritmic (deci-popular),singularitatea zonala vor deveni criterii si repere din ce in ce mai des invocate cu cat in Romania ” piata generala „va cunoaste dezvoltari dar,in acelasi timp,se va echilibra .
Si ” rata de tranzactionare ” este pe masura .Acestea sunt ” ofertele „- oricum destul de rare fata de cererea constant ridicata-care sunt spulberate,de obicei,de pe o piata care ar avea nevoie de macar un numar dublu de asemenea unitati ca sa se mai tempereze.In materie de preturi pentru inchiriere-caci,de regula,acestea se inchiriaza,nu se vand,fiindca sunt o sursa constanta de venit pentru proprietar,o adevarata”masina automata de facut bani”-valorile sunt,la randul lor,suficient de ridicate dar decizia de a le prelua se produce rapid,fiindca „mari”in absolut(uneori ajungand pana catre 60-80 E/mp/lunar)chiriile raman”mici”in relativ,datorita suprafetelor reduse si ratei de profit(deci,de amortizare a platilor lunare)foarte convenabile.Este cel mai dinamic „segment de piata imobiliara comerciala” si , probabil , asa va ramane si in urmatorii ani.

10 Februarie 2007 : AVANTAJUL NOSTRU CONSTA IN „PRIMITIVISM ”

„CASA DE VACANTA”
Cateva ipoteze de „reintoarcere la viata naturala”

Daca pe la inceputul acestui deceniu,”febra casei de vacanta”parea sa nu se mai sfarseasca,anii ce urmara au adus in loc de o intensificare banuita dar numai posibila,o descrestere de popularitate insotita de o sporire uneori uimitoare de valori in absolut.Pe scurt,astazi”casa de vacanta”este cautata mai cu seama de „Romania inlesnita” si nu mai
este „casa posibila”pentru ceea ce se cheama,totusi cinic si eronat,”omul simplu”dar,in acelasi timp,a devenit „scumpa” la cote aproape de neatins.Aceasta traduce,la drept vorbind,”sud-americanizarea”sociala de la noi ,ce se asterne galopant si confirma fenomene ce sunt normalitatea la Antipozi.Caci cine dintre vacarii aproape serbi din pampa argentiniana ori dintre traitorii din expediente din favellas de margine de Rio de Janeiro si-ar putea ingadui o risipa de bani spre a cumpara altceva decat barlogul improvizat care ii ilustreaza viata cotidiana si adeseori singura avere? La noi devine un postulat a nu avea nu „casa de vacanta”ci macar o retragere cat de scurta in reflectie si contemplatie,singur cu infinitul caci modelul polarizat de societate ( ce nu va aduce nicidecum echilibru ci un soc ipotetic ca de supernova) este socotit a fi constituit definitiv si nu se mai pune nici macar in discutie intre particulari de parca ar fi „Noile texte sacre”cand,de fapt,nu este decat un model de jefuire institutionalizata .
Insa realitatile nu sunt,pana la urma,atat de simple.Ele traduc nu doar „doctrina de justificare” si ,deci,de „drog istoric”alimentat in comprimat imperceptibil ci un altfel de mod de viata,ce incepe a se aseza statornic ,cu toate urmarile ne-pozitive ce se vor vedea.Cand „cine are” risipeste mai cu seama intr-o „vacanta fara sfarsit si inutila”(caci protipentada nu munceste ci doar unelteste si,deci,nu are intrucat sa se odihneasca,trecandu-si zilele intr-o continua agitatie fara alt obiectiv decat placerea si consumul in afara oricarei valori verificata prin traditie istorica ) oare ce s-ar mai putea astepta cand acesta devine model si canon cu aspect dogmatic?Familia,care,intarindu-se doar,ar fi putut sa inradacineze notiunea de stabilitate prin „casa pentru generatii”,loc propriu si factor de memorie(caci in familie se cultiva valorile tacute,precum pomenirea si spatiul sacru prototipistic)sufera disolutie si pierde treptat mai toate institutiile ce o tineau agregata.Intelegerea Naturii sufera intr-o tara unde vietatile fara grai,vegetatia ce
ocroteste si de toate suferitoare si orice se crede ca s-ar opune omului indracit ce isi arata gena asasina ,sunt inlaturate ca fiind piedica fara rost si adaos ininteligibil fata de lumea omului trufas.Totul se dedica unui consumism absurd si stricator si unei sustrageri de la insusi sensul vietii ce nu insemneaza a desface si a modifica prin impartire ci a conserva ,contribuind prin adaos ,urma si semn.
In aceste conditiuni,pana si punctele cu greutate in tabloul de valori colective se estompeaza si se inlocuiesc cu firave si,adeseori,stupide concluzii asupra carora romanul se invoieste fara macar a gandi.”Viata la tara”devine o imagine de infern pentru fugarii din civilizatia inca vie ce i-ar putea mantui si de-aceea se intareste fara nici un fel de reazem mai inalt „mitul oraseanului”ce pare a primi „totul de-a gata”desi acesta nu-i decat o superfetatie inutila din punctul de vedere al Omului Natural ce trebuie sa-si cultive facultatile de supravietuire.”Migratorul recent”nu se intoarce la sat si chiar il
sterge de pe harta lui sufleteasca ;abia rareori „iese in natura”in mod ritualistic ,imitand pe „domni”,dar numai ca sa zvarle printre arbusti sticlele inoxidabile de Coca-Cola si parjolind iarba nevinovata cu jarul gratarelor unde sfaraie carnea vitelor taiate pentru placerea nesanatoasa a unui „barbecue”.
Oricat ar parea de „local”si de intamplator aici,ori numai definit social,procesul are un grad de intindere prin model gresit .In „Europa”,unde se crede ca”proprietatea e sfanta”si unde munca nu ar trebui s-o faca proprietarii ci „oamenii invizibili”veniti de aiurea,abia o patura subtire ca o foita de ceapa isi poate ingadui o „casa de loisir”si ,de obicei,aceea se stapaneste cine mai stie pe unde,mai cu seama in locuri exotice,apartinand „modei „si,deci,”consumului dirijat”.Prea putini dintre „cei multi”ce traiesc de azi pe maine isi mai au un „loc”de retragere ,constituind o”locuinta suplimentara”cat de neinsemnata si aceia o pot avea numai prin hazard de evolutie familiala,deci mostenesc si nu vand,ori dintr-o convingere ,ce unora li se pare ridicula caci ar apartine unor epoci ce au apus.De fapt,aceasta traduce „sensul dogmatic”ce isi propune a inlatura omul echilibrat ,”gospodarismul”si principiul infaptuitor care sunt cu neputinta a se continua altfel decat intr-un climat social ce ingaduie reflectie si reazem pe traditii si in sentimentul ca nimic nu poate supravietui daca se opune insusi principiului de asezare cosmica,unde toate au dreptul de a exista,alegand,cu vremea si de la sine,”apele de uscat”.
Si ,totusi,”modelul”fiind deocamdata regional – desi se afla in latire continua dar numai in geografie anexata si definita – rezulta ca doar prin puterea de a se extinde prin mijlocire de parghie stapanita s-ar putea generaliza aceasta ideologie de secta ce este inca minoritara.Din aceasta perspectiva,si privind de sus desfasurarile unde cea mai continutistica parte din omenire este inca in afara morbului neo-filoxerei,intelegem ca „primitivismul”,definit de traditie,reprezinta solutia posibila si ipoteza organica.

9 Februarie 2007 : ESTE „STRAINATATEA APROPIATA ” UN OBIECTIV PENTRU INVESTITIE IMOBILIARA ?

O idee „creola”, recenta la noi,si-a facut loc in unele medii de „amatori de bani” preocupati brusc de cumparari imobiliare in „strainatatea apropiata „. Aceasta denota o psihologie descrisa admirabil de IL Caragiale care traduce,de fapt,sentimentul ca „intrand in randul lumii”avem si noi vise de investitori in strainatate .Dar manati de iluzii si de nazuinta de ” a face bani peste noapte ” -dar calcand pe teren nesigur si destul de diferit fata de cel cunoscut de aici – este evident ca vom gresi si aproape sigur ca vom pierde prin reactie impulsiva si nechibzuita.
In aceasta tematica , pe noi ar trebui sa ne intereseze mai putin -sau chiar deloc-investitia in „regiunea indefinita ” ,acolo unde exista ,totusi,o tensiune regionala in raport cu Romania si care ,de fapt,se gaseste acum si in „lumea dinafara Imperiului”,adica in ceea ce se chema odinioara „Barbaricum”.Pretutindeni,si in Serbia si Ucraina -dar,din pacate,si in Moldova-argumentul de a cumpara pentru orice fel de motiv (resedinta secundara ,investitie,speculatie etc.)este lipsit de sens astazi si poate interesa numai pe cei dornici de aventura sau pe marii jucatori de „cazino imobiliar” a caror atitudine se intalneste totusi rar la omul care si-a castigat banii cu un oarecare efort .Sunt piete convulsive ,instabile si cu un coeficient ridicat de incertitudine ,unde preturile depasesc orice imaginatie prin cifrele astronomice intelese in valori relative , mai ales in Serbia (care,fiind o tara trecuta printr-un razboi,cunoaste un dezastru locativ ce nu se va putea repara prea curand desi „sarbul”isi respecta directiva interioara si nu se lasa ingenuncheat de istoria neprielnica ).
Cat priveste Ungaria, unde piata a inceput sa se aseze si sunt evidente „temele discutabile”,punctele pierdute si tematica de risc , lipseste argumentul speculativ care insa in Bulgaria trebuie luat in calcul fiindca de obicei pe ” pietele ieftine ” un plasament bun si facut la timp poate aduce un castig interesant in timp scurt.Acolo ,miza de viitor mediu ramane litoralul Marii Negre ,unde ,sub forma ” apartamentelor in dezvoltari „,destul de raspandite dar inca nu atat de cultivate pe cat vor fi in curand,o anumita forma de castig se va putea obtine dar nu in imediat si nu socant sau exploziv. Si casele sunt ieftine la sud de Dunare ,mai ales”casa de tara”,a caror „cotatie” se afla cam la nivelul celor din Romania de la inceputul acestui deceniu;in schimb,reteaua de sosele-superioara celor de la noi-usureaza miscarea in spatiu si va fi un element ce va conta masiv in extinderea „geografiei banului investit”. Esentiale sunt,insa,in Bulgaria , modul sistematic de a se dezvolta si o strategie care nici nu se compara cu improvizatia de pe Dambovita ,unde nimeni nu stie cum se va infatisa Romania nu peste trei decenii ci nici macar peste cativa ani.

8 Februarie 2007 : MODA ” BLOCURILOR DE BIROURI ” SE APROPIE DE SFARSIT

De vreo cativa ani circula in unele ziare obisnuite cu atitudinea propagandistica ( de fapt-o forma de publicitate de ” invoiala ” ) dar mai ales in proza vorbita a catorva agenti imobiliari – insufletiti de aceleasi „argumente palpabile ” – ideea ca „blocurile de birouri” sunt „o afacere” ce se dezvolta cu o uimitoare acceleratie si ca ,bineinteles,”afacerea”va continua in acelasi mod triumfal pana la sfarsitul istoriei . Aceasta opinie a putut sa faca prozeliti pe la inceputul acestui deceniu cand inca „stocul”(cum se zice in pasareasca actuala ,de ” agent” ,sau „portofoliul”,in argoul celor mai luminati dintre „manageri”) nu era bogat si ,mai mult chiar , o anumita inclinatie catre ” spatiul inchiriat in colectiv ” exista macar ca o simpla moda . Mica febra s-a intins pe un timp previzibil-fara sa genereze ,totusi, ” o explozie ” de piata – si ,in cele din urma si din
nefericire,prognosticurile foarte optimiste s-au dovedit exagerate .Evolutia insasi in materie de ” bursa” ne arata acest deznodamant.
Daca acum opt-noua ani preturile de inchiriere pentru un spatiu corespunzator de birouri in ,pe-atunci,cea mai „luxuoasa locatie”din Bucuresti(” World Trade Center „)se ridicau la 35 -38 $plus TVA , astazi cota curenta nu depaseste, daca nu exista motiv de exceptie , 15-16 E si este in scadere lenta desi sunt inca voci ce afirma ca ,totusi , cererea nu s-a diminuat.Iata un paradox:”cererea se mentine”dar preturile scad. In realitate,epoca „blocurilor de birouri”si-a incheiat perioada ei de moda si aceasta „piata”se aseaza in datele ei firesti.De altminteri,companiile importante (de fapt „clientii mari”in aceasta materie)s-au fixat deja in spatii ce le definesc iar cele mai prevazatoare si-au construit propriile „sedii complexe”,care constituie,in destule cazuri,reper urban si edificiu reprezentativ.La drept vorbind,aceasta traduce”indigenizarea”companiilor internationale si stabilirea lor in Romania,de unde nu considera ca ar mai exista argumente sa se retraga la un moment dat prin decizie intempestiva.
De fapt ,multe dintre acestea nici macar nu preferasera acest gen de semi-anonimat si adoptasera ( cu o inteligenta ce face „diferenta ” si arata ” stofa”) solutia imobilului de prestigiu , de fapt o cladire cu tinuta „clasica”,si uneori chiar un mic palat,avand personalitate,”caracter”si aspect memorabil,usor de identificat in oras si traducand un sentiment al puterii ce se doreste de obicei in materie de imagine razboinica pe orisice fel de piata .Astazi,cine s-a stabilit in acest gen de spatiu ramane unde este si isi valorifica uriasul castig de notorietate ce se obtine fara sa se cheltuiasca .Iar cine a considerat,precum „Philip Morris”,”Tuborg”,”Vaillant” si inca multe altele,ca sediul-campus in suburbiile ce se dezvolta galopant este cel mai potrivit si s-a stabilit acolo atunci cand inca imprejurimile erau simple tarlale cultivate cu porumb , a dovedit iscusinta , simt al evolutiei si a facut alegerea inteligenta.De altfel,acesta este sensul ce va calauzi ” piata sediilor de companie ” poate chiar de „poimaine” daca nu de maine .

7 Februarie 2007 : IN IMOBILIAR , „LEASINGUL” A PIERDUT PARTIDA ?

In exuberanta,totusi destul de bolnavicioasa,generata de „creditul ipotecar” pare ca s-a uitat complet ca ,pe langa acest mecanism – care,probabil cat de curand isi va arata reversul- exista si alte maniere de ” finantare” (pe langa clasica ” economie „) invocate rar si ,de fapt,aproape ignorate de romanul grabit si destul de putin responsabil . Altii ,in alte parti , stiu ,insa, mai multe despre creditul imobiliar ( incurcat ,aici , de multi „analisti ” si privit „la gramada” cu achizitia contra ipoteca ) si intrebuinteaza chiar si leasingul imobiliar ale carui secrete s-au invatat sa le descifreze si le apreciaza in felul lor .La noi ,acestea par a fi niste simple formule cu”existenta pe hartie”ce intereseaza inca foarte putin ,de fapt nesemnificativ.Aceasta realitate brutala s-a putut observa mai bine acum un an si ceva-aproape doi- ,cand un bilant intocmit de ” Asociatia de leasing bancar „(foarte corect,de altminteri, si documentat ) arata o realitate stranie,ce se asemana cu un dezastru. Pe atunci , se socotea ca ,in primul trimestru al anului anterior ,din aproape 170 de milioane de euro care ar fi fost afectate contractelor de leasing,abia 3%,adica aproximativ 5 milioane,s-ar fi indreptat catre ” imobiliar”.Din aceasta suma – mai mult decat modesta – numai 10 %,adica 500.000 E,ar fi fost destinata unor achizitii „rezidentiale” iar restul-adica 4,5 milioane unor constructii cu intrebuintare industriala,sugerand in fond o investitie ” de firma”,ceea ce era previzibil si explicabil .
In orice caz, valorile acestea pareau-si erau- fenomenal de scazute caci,de fapt,4,5 milioane de Euro nu traduc decat cateva depozite cu suprafete mediocre iar 500.000 E -pretul total a 10-12 apartamente de doua camere intr-un cartier periferic din Bucuresti! De atunci si pana acum nu s-au produs modificari cu totul semnificative si de aci ar rezulta o concluzie cu aspect aproape necontestabil : ” in imobiliar ,leasingul a pierdut partida „.
.Aceasta situatie este insa destul de stranie si exemplifica ,inca odata,caracterul atipic al pietii imobiliare de la noi.In alte parti,finantarile se produc in maniera diversa si chiar si intre finantatori concurenta exista ,conducand la oferta atragatoare.Aici,insa,monopolul creditului ipotecar pare definitiv desi evolutiile raman ,macar pe termen mediu, inca indistincte si nu se pot exclude rasturnari spectaculoase care astazi par de neconceput.
Explicatia acestei situatii neobisnuite pare simpla,totusi.Noi nu avem o traditie in materie de „leasing imobiliar”iar aceasta
solutie,care,inainte de 2003( deci -inainte de ” isteria ipotecara” ce a cuprins aceasta tara populata de visatori ),ar fi putut sa se impuna si sa creeze o anumita „dependenta de consumator”,a fost aproape necunoscuta pentru cumparatorul mediu,aflat in cautare de bani si amator sa obtina,cu plata ritmica,locuinta ce ii trebuia.In aceasta materie,companiile de „leasing”nu au facut aproape nimic.Iar aceasta discretie a creat „febra ipotecara”de acum si piata imobiliara bolnava care stupefiaza
aproape pe toata lumea.

6 Februarie 2006 : A DEVENIT ROMANIA O COLONIE AGRICOLA ITALIANA ?

„Invazia italieneasca”de cumparatori de terenuri agricole ce s-a produs in Vestul Romaniei incepand cu anul 2000,a inceput sa se
tempereze in cursul lunilor recente caci atractia preturilor scazute inceteaza atata vreme cat platile ce se faceau depasisera 1800 si chiar 2000 de Euro pentru un hectar,adica enorm fata de multe alte regiuni.Si in aceasta materie,”alternativa ieftina”tempereaza „piata inflamata”fara sa fie nevoie de interventia salvatoare a Statului .La drept vorbind,”alternativele”se dovedira,in scurta vreme,extrem de numeroase si ,traducandu-se in pret convenabil,au facut ca,in Banat,”plafonarea pietii funciare”sa apara mai repede decat fusese prevazut.Cand in Muntenia hectarul de teren arabil se vinde cu aproape
un sfert din pretul”banatean”iar in Moldova cu banii platiti pentru un hectar din Banat se pot cumpara nu patru ci sapte-opt hectare,solutia se subintelege de la sine.Fapt este ca,mai recent,o anumita „migratie de la Vest la Est”se inregistreaza in aceasta tematica si a devenit evident ca si in Vaslui si Barlad va trebui „sa se invete italieneste”.
Avem,deci,un al doilea „descalecat italian”in imobiliarul agricol din Romania,de fapt o stramutare de directie in cautarea „pretului de
chilipir”care inca exista.Dar va mai exista multa vreme?Evident ca nu.Oriunde apare presiunea asupra ofertei si cererea nu se multiplica in aceiasi proportie ,pretul incepe sa creasca si poate sa devina,la randul lui,nesatisfacator prin diferenta fata de cotele
imaginate.Astfel incat,o anumita tendinta crescatoare,treptata si lenta,se va inregistra ,fara sa aduca,insa,o explozie de valori
fiindca teritoriul expus achizitiei este vast si,cum se spune in limbajul curent,”este de unde sa se cumpere”.
Dar,de fapt,acesti”italieni”misteriosi sunt ei „agricultori”(adica fac exploatatie)sau sunt”investitori”(deci-speculatori)?Amandoua
ipostazele se confirma.Unii cumpara ca sa „exploateze”caci Italia are teren agricol mai putin decat ar avea nevoie si din acest motiv si preturile de vanzare sunt ridicate,deci in-convenabile:acestia sunt „fermierii migratori”,care,in Banat,au adus un anumit grad de disciplina si un aer occidental ,care prinde bine.Cu toate acestea,nu toti sunt multumiti de ceea ce gasesc aici.Este notorie povestea unor italieni care ,acum catva timp ,au cumparat suprafete intinse in judetul Vaslui in ideea de a ridica un numar impresionant de sere si,astfel,sa „sparga piata de vanzare de legume”,inchipuind si o retea de distributie destul de ingenioasa.Dar au dat faliment fiindca noi suntem ,insa,o tara care iubeste”importul”(inclusiv in materie de zarzavaturi si legume)fiindca”importul inseamna comision si contrabanda”,asadar „ban in mana”si pret de achizitie scazut,prin urmare”diferenta ce asigura castigul mare”.
Iata,deci,ca exista riscuri nu de tot nesemnificative in aceasta materie unde,insa,speculatorii nu vor pierde ,indiferent ce se va
intampla.Caci daca astazi cumparam hectarul”moldovean”cu 350 de Euro,cand il vom putea vinde,cam peste un an si jumatate-doi,cu macar 1500,rezulta un castig de mai bine de 100 % pe an.Ceea ce,bineinteles,lasa visator pe oricine.

5 Februarie 2007 : INDIFERENTE LA FEBRA INVESTITIILOR , SCHIMBARILE CLIMATICE AFECTEAZA DEJA PIATA IMOBILIARA DIN ROMANIA

Ipoteza unor modificări climatice de o intensitate severă începe a se confirma într-un mod neobişnuit de rapid şi produce nu doar îngrijorări ci şi anumite consecinţe preliminare vizibile. Unele se întrevăd, în forme deocamdată nedefinite până la capăt, şi în piaţa imobiliară de la noi care, deopotrivă cu „febra iraţională a preţurilor“ şi cu „isteria cumpărării pe datorie“, cunoaşte şi regresiuni, reticenţe aparent fără explicaţie şi un reflux parţial în ce priveşte anumite domenii cu o mai redusă vizibilitate. ªi, totuşi, aceste retrageri există încă de azi.

Cele dintâi efecte au deocamdată un caracter intuitiv căci exprimă reacţia primară de repulsie la stimul negativ ori prudenţă înaintea unor bănuite primejdii catastrofice. Astăzi acestea sunt percepute, încă, în felul unor atitudini particulare şi sunt explicate drept simple „opţiuni“ determinate de liberul arbitru când, de fapt, arată un tip de răspuns ce va fi mâine mai răspândit. Orişicum ar fi, „ieşirea din oraş“ cu locuinţa, interpretată ca o modă trecătoare, nu va trece iar în Bucureştii parcurilor decimate, al supra-aglomerărilor irezolvabile şi al „mediului alergogen generalizat“ prin nesfârşitele şantiere inutile, devine o adevarată reacţie de supravieţuire.

Dar „re-definirea urbanului“ ca spaţiu de locuit devenit agresiv şi chiar nociv este numai o realitate măruntă din perspectiva viitorului în ansamblu. De fapt, oricine examinează atent starea de fapt, observă că, în mod tacit, probabilele investiţii în Lunca Dunării, biciuită periodic de inundaţii sălbatice, nici măcar nu se mai pot lua în calcul şi că, din această perspectivă, Delta Dunării însăşi începe să devină un „loc al incertitudinilor“ ce suspendă orice proiect de mai largi desfăşurări. În alte planuri, „espectativa“ şi „optica rezervată“ sunt, deopotrivă evidente deşi se pierd din vedere ori se ascund. Noi facem caz , cu o stăruinţă stupidă, de „pierderea pariului cu turismul de Litoral“ vehiculând ştiri despre preţuri scăzute şi servicii incomparabil superioare în Grecia, Bulgaria şi Anatolia faţă de ceea ce se constată aici, dar nu băgăm de seamă că, în acelaşi timp, plajele noastre se înjumătăţesc, falezele se surpă şi Marea Neagră se umple de o vegetaţie desgustătoare şi de rămăşiţe de meduze şi peşti, avertizând că mâine nu vom mai avea, practic, termen local de comparaţie.

La drept vorbind, nici o regiune nu scapă fără un efect încă abia perceput dar o anumită tensiune, tradusă în semn de întrebare şi îngrijorări inevitabile, se presimte crescând în surdină. Nimeni nu mai cumpără acum teren pentru „casă de vacanţă“ şi chiar „casa de vacanţă“ însăşi fără a se uita de zece ori în jur cu o anumită frică în sân creată de imaginile dezastrelor provocate, la munte, de torenţi formaţi din senin, în urma câte unei ruperi de nori ce nu se mai pomenise vreodată în partea locului. Apar, deci, fenomene fără precedenţă şi lipsite de orice predictibilitate, ce arată în sine origini noi şi încă ne-explicate suficient. Dar în acest fel se preschimbă şi categoriile estetice „tradiţionale în materie de alegerea“ locului de casă“, făcând problematice şi aventuroase – de fapt, cu un coeficient de risc nu redus – aşezările în margini de rău cu „peisaj“ ori în poala de pădure unde, însă, se pot aduna în câteva fracţiuni de secundă râuri de bolovani.

Iată, deci, că o anumită reţinere în a dezvolta regiunile „înţelenite“ turistic – dar splendide prin peisaje de fotografie – apare mai mult decât până acum, mai ales atunci când se iau în calcul – ca ocazie de izolare – posibile poduri şubrezite de indiferenţa Stăpânirii şi şosele care se pot acoperi cu spinări de deal prăbuşite din motivul labilităţii solului. Astfel, „concentrările în geografia cu tradiţie“ – desemnând locuri şi staţiuni frecventate şi considerate a fi sigure – se întăresc, aducând creşteri de preţuri imobiliare galopante şi, împreună cu ele, o calitate a „vieţii de loisir“ ce se va dovedi în scurtă vreme de-a dreptul îndoielnică. În fond, „acolo unde există“ afacere şi turism, acestea vor exista şi mai mult, creându-se aglomeraţie, iar acolo unde este pustiu, va rămâne pustiu în pofida oricăror argumente de „potenţial“.

Acesta este, însă, numai începutul vag perceptibil ce defineşte doar o etapă de dibuiri şi de mirări colective fără o explicaţie hotărâtă. Abia în câţiva ani, dacă nu cumva acceleraţia complexelor de împrejurări defavorabile nu va aduce realităţi astăzi aproape neverosimile, se va observa mai desluşit că unele „amânări“ şi „decizii lente“ de acum se puteau explica pe calea presentimentului şi a predicţiei ne-disociative. Iar dacă, aşa cum se imaginează de către unii, modificările de climă vor căpata bruscheţe şi efect necontrolabil angajând migrări de popoare, foamete, secetă şi meteorologie extremă, orice previziune va fi, de bună seamă, lipsită de orice suport ca şi însăşi noţiunea de „piaţă imobiliară“, evaporată în faţa atotputerniciei Naturi.

Pentru noi, care nu avem nici măcar pregătire minimală fiind, ca organism social, deposedaţi de instinctul elementar de conservare şi incapabili de a formula măcar teoretic o strategie colectivă elementară, aceasta ar putea să aducă un sfârşit straniu, pregătit, până la urmă, cu mâna noastră şi de ideologia „creolă“ ce s-a înstăpânit aici.

_______________________________________________________________________________________________________

” Monitor Imobiliar ” este un buletin cotidian de comentarii , analize , opinii si prognoze pe tema imobiliara romaneasca alcatuit de dr. Artur Silvestri , professeur – visiteur la Universite Francophone Internationale din Bruxelles si fondator al SGA ROMANIA – INSTITUTUL DE CONSULTANTA IMOBILIARA LTD. Materialul prezent in acest buletin poate fi preluat gratuit pentru uzul presei cu conditia mentiunii sursei ( ” Monitor Imobiliar ” ) si a autorului .
Buletinul este redactat de dr. Artur Silvestri in baza unei documentatii de piata romaneasca alcatuita de SGA ROMANIA si , deopotriva , prin documentatia europeana proprie .
Orice solicitari tematice se pot solicita la adresa de e-mail : sga.romania.contact@gmail.com sau direct editorului ,la adresa monitor.imobiliar@gmail.com