~”Cand” si „cum” se pot tempera preturile apartamentelor in Bucuresti?

ARTUR SILVESTRI 
Producătoare de îngrijorări diverse – între altele şi datorită preţurilor uluitor de ridicate , mai ales în cartierele din Bucureşti – piaţa de apartamente nu se va menţine vesnic la nivelul complet nejustificat pe care l-a atins astăzi datorită ofertei în scădere şi cererii în creştere, alimentată de banii imaginari ai creditului ipotecar.
Dar acest proces de re-aşezare nu se va produce în imediat si , mai mult chiar, nu există o singură soluţie, cu caracter de panaceu universal, care „să rezolve problema” peste noapte desi inclinatii catre o astfel de viziune messianista se observa si uneori se impun cu triumfalism . Periodic unele voci susţin, fără să greşească în esenţă , că intensificarea construcţiilor noi de blocuri de apartamente va aduce o scădere inevitabilă de preţuri, apărînd, prin chiar acest fapt, ofertă nouă, deci alternative. Se şi avansează cifre impresionante, de tipul „10.000 de apartamente pînă la sfîrşitul anului” ceea ce este neverosimil, avînd în vedere că, astăzi, acest program de mari proporţii nu este cunoscut şi întrebarea ar fi „dacă există!” Mai mult chiar, dacă va exista curînd, totuşi, efectele se vor întrevedea abia după aproape un an dacă nu şi mai mult, fiindcă piaţa imobiliară de la noi ( si de oriunde ) nu-i ” bursa ” ci un mecanism fin, complicat, unde există multe legende, mitologii şi o componentă psihologică uimitor de puternică.

” Completarile de oferta ” sunt , la drept vorbind , solutie teoretica ” de manual ” dar la noi nici măcar aceste adaosuri nu vor constitui „ieşirea din criză” . Daca totusi o initiativa conjugata si de proportii largi ar aparea candva(desi este slaba nadejde ) a fi nevoie de timp destul de ajustări, corecţii şi clarificări de strategie pentru ca re-aşezarea să devină realitate si nu deziderat . Procesul va fi, deci, complex şi va avea o durată medie, fiind determinat de patru factori decisivi. Întîiul dintre aceştia va fi aportul de ofertă nouă. El nu se va produce doar prin construcţie de blocuri noi care, astăzi, se fac pentru ” cei ce au ” si ,cum se zice trivial , ” dispun” ci va trebui organizat în programe de dezvoltare care nu au existat, de fapt, în ultimii 15 ani şi este destul de puţin probabil că vor apărea acum şi încă repede. Mai degrabă ne vom aştepta că ridicarea embargoului ce interzicea vînzarea „pe zece ani” a apartamentelor cumpărate conform legii 112 ar putea să completeze piaţa cu obiective noi deşi acestea nu vor îndrepta simţitor dezechilibrul de acum.

În al doilea rînd, începerea executărilor silite pentru credite ipotecare contractate şi „neacoperite ” . Acesta va fi un moment capital. Întîi de toate, cumpărătorul – astăzi excitat de „efectul de fericire” şi, în multe cazuri, nechibzuit – va observa că „nu cumpără casă ieftină” şi că, de fapt, nici nu devine proprietar decît dacă va putea să plătească totul ” intocmai si la timp ” . O anumită atitudine mai rezervată – foarte răspîndită în Occident – se va impune în scurtă vreme , creînd o cerere mai prudentă şi calcule suplimentare, care sînt obligatorii .
Apoi, bineînţeles, apariţia unei pieţe de apartamente disponibile prin incapacitatea de plată , o piaţă nouă în materie de imobiliar, cu trăsături asemănătoare „preluării de contract” din materia cumpărării de autoturisme prin creditare sau leasing.

Urmează , în al treilea rînd , atitudinea aparent mai realistă a bancherilor, care deja începe să se manifeste fiind, insa , un simplu element de program , inevitabila in ” marele joc” financiar ce se desfasoara acum nu doar aici . Aceasta este, la rindul ei, o concluzie raţională in materie tactica atîta vreme cît, indiferent de posibilitatea unei re-vânzări în cazul insolvabilităţii, preţul enorm achitat iniţial s-ar putea să nu se mai obţină niciodată daca „piata se prabuseste ” şi , deci, ar urma pierderi evidente pentru creditori.
În sfîrşit, orice alte mecanisme cu caracter legislativ care ar afecta piaţa şi ar determina o fluiditate in vînzări mai mare decît pînă acum. O „lege a faţadelor”, ca la Paris, care ar obliga la plăţi grele la fiecare 3 sau 5 ani pentru a se împrospăta proprietatea, ar aduce pe piaţă ofertă nouă, rezultată din incapacitatea de a menţine o proprietate ce se dovedeşte prea împovărătoare. Ori impozite mai mari percepute pentru o proprietate ori, progresiv, de la a doua proprietate în sus. Sau, precum în Germania, impozit, fix, pe chirie -chiar dacă nu se închiriază! – pentru al doilea apartament în proprietate şi următoarele. La noi, acestea par situaţii incredibile. Dar, îmi pare rău că dezamăgesc, aceasta este Europa!
Există şi „variabile”. Dacă mîine-poimîine, printr-o decizie ce se va impune probabil într-un viitor realist, ideea „noului Bucureşti”, oraşul nou, dinamic, ce va apărea în Nordul oraşului vechi, se va traduce într-un program de mari dimensiuni, accentele în materie de imobiliar se vor modifica radical şi în interval scurt. Râmîne, apoi, să se redistribuie zonele de interes, spaţiile cu valori noi, sanctuarele.Si, de buna seama , si ” preturile „;caci acesta va fi cu adevarat momentul de re-asezare ” bursiera „.