~30 Noiembrie 2007 :” Propagandismul imobiliar „


Impresia de ” dinamica ridicata ” a ” imobiliarului de proiecte noi ” -ce rezulta din numeroase relatari de jurnal – impresioneaza dar , in acelasi timp, reprezinta un factor de impulsionare cu caracter propagandistic care contribuie la intretinerea imaginii de „viitor stralucit ” si de ” spatiu cu atractie intensa”. Totusi, nu putine din aceste proiecte anuntate pompos nu se vor realiza ori se vor realiza constituind esecuri ,fiindca , la drept vorbind, toate au nevoie de cumparatori iar numarul acestora este limitat . Lipseste aici analiza sociala in prospectia de vanzari si examinarile lipsite de iluzii pagubitoare privind realitatile de viitor care nu apartin unui ” perpetuum mobile ” de clienti ce urmeaza sa vina , in numar mare , si din toata lumea.

29 Noiembrie 2007 – ” Romania -un El Dorado sau un Turn Babel ?”


Aspectul de ” Turn Babel ” al imobiliarului de aici (unde se intalnesc personaje din aproape toata lumea, si mai ales din „paradisurile fiscale clasice ” ) nu se datoreaza atat „integrarii recente ” cat mai ales unei campanii propagandistice internationale (facuta insa de bouche a l’oreille ) care prezenta Romania ca pe un fel de nou ” El Dorado ” al castigului de bani . Imaginea este atragatoare desi s-a constituit tarziu ; adevarata epoca de mari castiguri nu-i insa aceasta, cand procentul anual in destule cazuri poate impresiona in relativ ( la 12-14 % fata de 7, 5-8 % in Occident ) ci aceea de acum un deceniu cand majoritatea ” fabricilor condamnate ” -ce costa azi zeci de milioane de Euro pentru terenurile urbane de suprafete incredibile – s-au cumparat jenant de ieftin si cand plasamentele inteligente aduceau castiguri de 25-30 % pe an si amortizari in 4-5 ani ,urmate de castiguri. Pe atunci, cine a stiut „lectia riscului ” si a fost initiat in desfasurarile ce vor urma a castigat astazi enorm ; dar este un fenomen irepetabil in istorie .

28 Noiembrie 2007 – ” Nu vom avea nici inflamatii si nici prabusiri ci doar re-asezari”

In datele de azi , care arata stralucit in suprafete dar ingrijorator in analize de masuri lucide, previziunile sunt aproape imposibile atata vreme cat se exercita intr-un moment cand ” maladia iluziei marilor castiguri ” a atins cote incredibile iar febra speculativa se afla la cote inimaginabile ieri . Caci, pe langa ” variabile ” ce pot modifica piata imobiliara in intervale scurte ( un cutremur devastator , asteptat totusi ; schimbari pe „piata globala a vanzarii de bani ” cu efect in ” creditul ipotecar ” etc. ) , ramane inevitabila ” saturatie de cerere ” care , fara nici o indoiala , va aduce urmari in materie de ” afaceri cu birouri ” si , de buna seama , si cu ” blocuri de apartamente de lux ” . Aceasta este de asteptat in nu mai putin de doi ani dar nici mult mai tarziu , daca, evident , starea de fapt va ramane invariabila . Apoi, vom avea nu un declin ci „o re-asezare ” , constand in corectii de valori manifestate in domeniile astazi ” supra-incalzite ” si in cresteri naturale acolo unde astazi se plateste ” discriminatoriu „, adica uluitor de putin ( „piata de terenuri agricole ” ).
Doua incheieri sunt , insa , necontestabile . Noi nu vom mai avea niciodata ” preturile de anul 2000 „(cand un apartament de doua camere se putea cumpara aici cu 15.000 de dolair americani ) dar , in acelasi timp , nu vom cunoaste ” realitatile pamantului parjolit ” din Germania de Est , unde, in doar cativa ani (in deceniul trecut ) zeci de mii de locuinte stateau parasite si nu valorau nimic .

27 Noiembrie 2007: „Tara extremelor”

Ipoteza unor scaderi de bursa imobiliara preocupa azi intr-o maniera neobisnuita si aduce o intreaga colectie de folklor de gazeta ce nu se mai sfarseste . Multi se conduc dupa ciclurile de evolutie ritmica valabile in piete echilibrate si invoca un soi de ” corsi i ricorsi ” se s-ar intinde pe cam zece ani dar aceasta realitate nu se regaseste in Romania si mai ales la Bucuresti . Aici , piata este impulsiva si cu modificari brutale rapide ( deocamdata numai ” in sus” ) caracterizata prin modul exploziv si prin accese de febra ce aduc o maniera periculoasa de a evolua fara o predictibilitate rezonabila .
De altminteri, in unele categorii, sporurile in materie de preturi sunt neverosimile si nu s-au inregistrat nicaieri in Europa in ultimul deceniu . Defapt, in numai patru ani ” apartamentele din epoca industrializarii ” a devenit ,in Bucuresti cu intre 600- 900 % mai scumpe , terenurile de constructie din ” cartierele – sanctuar ” ( un fel de Buci sau Saint Germain des Pres la Paris ) a urcat in sapte ani cu 1000 % iar in alte regiuni , considerate in mod gresit ca avand ” capacitate de dezvoltare ” si ” perspectiva de viitor ” , cu peste 2500 % ceea ce este absurd si inexplicabil .
In acelasi timp , ” imobiliarul agricol ” a ramas relativ stabil in „ieftin „, in valori absolute, fiind bizar sa se constate ca , in satele din Sudul Romaniei , cu pretul platit pentru o mica mosie de zece hectare ( 5000 Euro in total ) se poate cumpara in anumite zone din Bucuresti numai un singur metru patrat de teren .
Bineinteles ca, in aceste conditii , evolutia anuala nu se poate descrie precis mai ales ca la noi lipseste o baza statistica sigura utila pentru a se produce orientarea in sistemul de preturi iar ” notarii publici ” nu fac cunoscute nici valorile tranzactiilor si nici media de zona , asa cum se practica in Franta si, de obicei,in societatile asezate. O anumita opacitate a pietii este indiscutabila .
Dar,pe langa acestea , izbitor este sentimentul ca ” valorile sunt supraestimate ” si ca ” se plateste cat nu face ” ( o expresie curenta in imobiliarul din Romania ). Si, intr-adevar , cand pentru unele apartamente din Dorobanti se cere in Bucuresti mai mult decat in Parisul sanctuarelor , si cand pentru orice palma de pamant din jurul capitalei (indiferent de asezare, conditii si ” dezvoltabilitate ” ) se plateste orice suma , cumparandu-se uneori prin ” licitatie ” , o anumita prudenta pragmatica se impune si trebuie sa actioneze obligatoriu .
O dictatura a vanzatorului defineste anumite domenii si, desi e un fenomen aberant care strica aproape iremediabil echilibrul , nu nelinisteste deloc fiindca „iluzia castigului in cascada ” apare cam la toti participantii angajati in acest ” Mare Joc financiar ” cu deznodamant necunoscut , a carui crestere va mai fi posibila , prin mijloace specifice propagandei de bursa , nu mai mult decat un an, doi sau maximum trei.
” Patologia pietii de Bucuresti ” , proprie de altfel unei tari de lumea a treia unde forta de munca si afacerile se mobilizeaza in Capitala , nu scuteste „provincia” de valuri succesive de influente care au inceput mai tarziu ( cand „piata bucuresteana ” a inceput sa dea semne de ” inceput de saturatie ” ) si se va dezvolta prin escaladare in urmatorii ani . Dar „pietele locale ” sunt piete mici , cu absorbtie limitata si cu o capacitate de extensiune destul de redusa , astfel incat procesul nu va avea largime si nici evolutie ritmica si stabila .

~26 Noiembrie 2007 -Intrebari si raspunsuri – In Bucuresti , ” goana dupa castig usor si mare ” a luat proportii rocambolesti .


INTREBARI de la jurnalista Marion Guyonvarch (revista de limba franceza ” Regard ” ):Dle Silvestri , care este situatia pietei imobiliare in Bucuresti? Ce puteti spune despre vanzare si inchiriere ? Exista un echilibru intre oferte si cerere?

Indiferent daca numeroasele versiuni cu un caracter mitologic – care sustin ca Bucurestii ar fi o piata imobiliara comparabila prin profituri cu ” Manhattan ” -(si, mai mult chiar ,ca Romania ar fi a doua piata imobiliara din lume prin capacitatea de a produce castiguri mari ) sunt simple exagerari cu caracter de propaganda , aspectul ei atipic este in afara de orice discutie. Fata de altii , noi avem un fond imobiliar bogat si diversificat , care cuprinde „locuinte” si ” resedinte ” urbane si rurale , case boieresti, palate si castele in stiluri variate, conace ” de tara ” , „imobiliar de loisir” tradus in ” munte ” si ” litoral” , fond funciar compatibil cu exploatatii agricole intinse si paduri etc dar in acelasi timp si un dezechilibru recent care face ca , in datele esential,. ” Romania sa fie o piata scumpa ” si , in acelasi timp, ” ieftina”. ” Ieftinatatea” trebuie privita deobicei in valorile absolute si la o comparatie de preturi in categorii similare , traducand , sa zicem , valoarea unui hectar de teren in campie roditoare , ce se poate cumpara cu 400- 700 de Euro, ceea ce , in afara de Bulgaria , nu s emai practica in Europa. In schimb, Bucurestii au devenit in doar cativa ani „un oras scump ” si extravagant , unde numarul proprietatilor ce se ofera la preturi de cateva milioane de Euro, rivalizand astfel cu Parisul .
Insa cu acestea ” exceptionalismul relativ ” nu s-a incheiat ; in tara unde peste 97 % din foncul imobiliar este in proprietate privata , adica de doua ori mai mult decat , in Germania , ” foamea de case ” a atins proportii greu de imaginat si chiar daca am privi cu neincredere cifrele oficiale ce ne arata cam 4, 5 milioane de tineri care isi doresc o locuinta si nu au bani sa o cumpere si nici ” calificare” pentru credit ipotecar .Paradoxul este aparent inexplicabil caci aici se construieste enorm dar cu precadere in scopuri speculative si in ideea de a se exploata proprietatile ( toate – destul de scumpe pentru puterea medie de a cumpara) prin inchiriere ulterioara , de obicei catre ” straini ” si ” salariatul de multinationale ” . Iluzia aceasta-care a creat dezechilibre si mai mari in Polonia ( unde astazi multe ” blocuri de tip condomonium” stau ocupate in procent minor ) actioneaza si pe Dambovita unde ” goana dupa castig usor si mare ” a luat proportii rocambolesti .
In acelasi mod trebuie inteleasa si absolut strania explozie a pretului pentru terenurile de investitie in ultracentralul bucurestean , unde , desi nu se cumpara la aceste cote, ” pretul de strigare ” ajunge la peste 3500 -4000 de Euro si , cu ajutorul unei prese care dezinformeaza constant fiind, in buna masura , agentia de propaganda a unor angrosisti de proprietati preparati pentru speculatii pe picior mare .

23 Noiembrie 2007- ” In Romania, dezechilibrele sunt astazi la apogeu”


Dezechilibrele sunt probabil astazi la apogeu ori in preajma nivelului de scadenta fiindca desi insasi structura sociala de tip sud-american a Romaniei ( o Brazilie din Est , la drept vorbind ) stimuleaza marile diferente de averi intre saracii lipiti si miliardarii de tipul ‘ seicilor rosii ” , totusi realitatea imediata prezinta diferentieri mult mai socante decat ar fi de asteptat. Exact acolo unde cererea este uriasa ( adica ” apartamentul popular de block-haus din epoca industriala ) , preturile sunt inaccesibile si absurde , iar asa-numita „piata de lux” ( prezentata de agentii imobiliari si ziaristi aproximativi ca fiind ” apartamentele de bloc nou ” , o copie palida a constructiilor putin mai pretentioase din Franta dar nimic mai mult ) nu au alti clienti decat amatorii de speculatii si „jucatorii de bursa imobiliara ” cu bani multi. Cat priveste adevaratul lux interbelic ( cladiri in stilul local asa-numit ” neo-romanesc ” , un specific ce aminteste scoala indigenista a Barcelonei anterioara lui Gaudi , sau intr-un post-haussmanian care a smuls Bucurestilor apelativul sumar de ” Micul Paris ” ) , acesta impune si merita adoptat prin cumparare insa in cazuri numeroase nu constituie o „proprietate documentata ” sigura , fiind afectata puternic de coruptia din sistemul recent al” retrocedarilor ” ( o masina administrativa de improprietariri periculoase pe termen scurt si mediu ).
Insasi geografia urbana se diferentiaza dupa avere , in genul traditional aici unde in orice epoca ” bogatii ” ocupau ” sanctuarele ” si ” saracimea” – cartierele odinioara de case si astazi de ” blocuri industriale ” ce vor deveni maine adevarate ” ghettouri” sau vor fi inlaturate prin asaltul ” antreprenorilor lacomi ” de castig.

22 Noiembrie 2007: „Vine Armani ? Sau nu ?”

Obsesia consumista -epidemica la noi -nu se invoieste , totusi , cu interesul mandarinilor luxului ce nu se grabesc sa descalece pe malul Dambovitei , starnind cu aceasta rezerva emotii si tristeti locale evocate cand si cand. Cam pe la inceputul toamnei lui 2007, se auzise ca Giorgio Armani aruncase o privire catre Bucuresti insa , in loc sa se grabeasca a deschide pravalii locale cum nadajduiau risipitorii cronici de bani , pusese deocamdata acest spatiu intre paranteze. Atitudinea nu-i neobisnuita. Multi sunt cei ce ne privesc cu ezitare nu doar pentru ca aici „li se cere dijma ” in maniera lacoma si absurda (caci atunci cand se instaleaza , ne includ pe o ” harta a cheltuitorilor patentati ” si , ca urmare, castiga nu doar ei ci si ” locul unde ajung” ) ci si din motive de inconsistenta a „spatiului orasenesc local”. La drept vorbind, cum i-ar sta ” magazinului Armani ” inghesuit de Stapanirea stupida intr-un mall plin de pierzatori de vreme , dar cu buzunarele goale ? Sau intr-un magazin pe Calea Victoriei ,unde „febra traficului turbat ” scoate omul din minti intr-un fel de neimaginat aiurea, unde toate ” sanctuarele ” sunt strazi de miscare pedestra?