~” Marile afaceri ale deceniului si castigurile prea putin cunoscute „

ARTUR SILVESTRI
Pe la sfîrşitul lui 1998, cînd ceea ce se chema atunci „piaţa imobiliară” se prezenta de cîtăva vreme sub forma unei întinse bălţi cu aspect indistinct şi inerţial, m-am gîndit să organizez împreună cu unii dintre colaboratorii mei mai răsăriţi un fel de brainstorming spre a observa împreună ce ar fi de aşteptat de la un viitor pe care mulţi îl socoteau lipsit de orice perspectivă. Bineînţeles că punctul meu de vedere nu putea să fie acesta şi, de îndată ce am început schimbul de idei, mi-am dat seama că vorbim două limbi diferite ori, mai bine zis, în faţa lor eu păream că vorbesc chinezeşte. Şi aici mentalitatea de agent se observa repede incluzînd şi lipsa de viziune, determinismul îngust şi obiceiurile rele ce creează superficialitate şi un gen de conservatorism ce părăseşte greu procedurile mecaniciste ale lui „aşa am apucat”. După cîtăva vreme – ce se trecuse, de fapt, sub forma unor dizertaţii asupra proceselor în curs şi a perspectivelor ce se întrevedeau, ascultate în mod respectuos dar destul de puţin înţelegător de asistenţa ce mă înconjura- am trecut la un gen de prognoză ce a părut să trezească pe pseudo-conlocutori din somnul ce dădea să-i cuprindă. Probabil că apăruse aceeaşi curiozitate abisală ce explică interesul uman în faţa horoscopului ori la auzul previziunilor bolborositoare făcute de ghicitori. Intîi de toate, am explicat, şocînd asistenţa, că afacerea mare cu cîştig speculativ remarcabil era încă de pe atunci, dar urma să devină peste nu prea multă vreme… cumpărarea de terenuri agricole. Incheind fraza, am făcut o pauză retorică spre a urmări efectul care, bineînţeles, că fusese cel pe care îl bănuiam. Cele două directoare de agenţii („oameni vechi”, cu aproape şase ani de meserie la acea vreme) se priviră una pe alta, cu uimire, parcă descoperindu-se stupefiate în oglindă. Nici ceilalţi „seniori brokeri” – cum doreau să li se spună, după modă americană – nu avură o reacţie mai încurajatoare. Şocul părea să fie atît de profund încît cred că şi dacă în apropiere s-ar fi prăbuşit un meteorit nu s-ar fi manifestat cu mai multă uimire. Abia într-un tîrziu, decana de vîrstă (de fapt, „de vechime”) a companiei, rupse tăcerea. Era un personagiu uluitor de încăpăţînat în procedurile curente care, nepotrivite în faţa unei realităţi ce s-ar fi putut modifica mai repede decît se preconizase, ar fi produs mai degrabă pagube decît cîştig. 0pinia ei era clară şi directă întrucît, „cu tot respectul”, această ipoteză nu o putea înţelege şi, deci, fără să se exprime în aceşti termeni, îi apărea ca o fantezie de intelectual care visează, plutind pe deasupra realităţii. Ideea era simplă şi foarte răspîndită la mulţi dintre cei pentru care în afară de apartamentul de bloc nimic nu mai încăpea în categoria de „imobiliar”; căci, într-un plan subţire, ce s-ar putea face cu „tarlaua pentru cultivat grîu”?

Şi, cu toate acestea, astfel de încheieri nu aveau nici un fel de justificare decît poate prejudecata pură şi simplă. La data aceea, un hectar de teren agricol se putea cumpăra cu 40-50 de dolari americani în regiunile cu sol excelent din Bărăgan şi Burnas, uneori şi cu un preţ ceva mai scăzut dacă „tarlaua” se afla mai departe de drumurile circulate, în sate pierdute pe cîmp şi unde se ajungea doar cu greu. Avînd în vedere că un apartament de două camere în cartierul Aviaţiei din Bucureşti ajunsese să coste 16-17.000 de dolari şi o vilă aspectuoasă încă se mai putea găsi la 180.000-220.000 USD rezultă că în preţul unui apartament „bun” încăpeau 400 de hectare iar al unei vile – nu mai puţin decît 5.000 de hectare; adică, traducînd, o moşie mare şi un latifundiu de tip sud-american. Această comparaţie ar trebui „să spună totul” dar, cu toate acestea, cîteva adaosuri ar trebui făcute. Preţul scăzut, de fapt absurd de „mic”,nu s-a modificat prea mult în anii ce urmară.

În aceeaşi regiune, „creşterea” ce se înregistra fuse nesemnificativă şi abia către 2001 ajunsese în jurul sumei de 100 USD, ceea ce, judecînd în valori relative, ar fi însemnat o „dublare de preţ” în trei ani, deci o majorare de 30% pe an, ceea ce pare mult dar în valori absolute nici nu se poate discuta. Nici măcar la jumătatea lui 2003 cînd piaţa imobiliară urbană cunoscu începutul isteriei care, în mod paradoxal, continuă, „piaţa de terenuri agricole” nu ajunse să fie prea afectată. În Cîmpia Română, în primăvara lui 2004, un hectar de teren se vindea cu 250 EURO după ce, cu doar un an înainte, încercase cu timiditate să depăşească 200 USD. Şi aceasta – în vreme ce în Bucureşti o garsonieră în cartierul Militari „făcea” (dar nu făcea, de fapt) 24.000-25.000 EURO şi preţul se manifesta crescător, dar fără rost! Pentru cine încerca, în 1999, să cumpere „ca investiţie” o garsonieră ori, la nivel maximal, o vilă în Bucureşti cîştigînd din închiriere, (nu bani mulţi pe atunci dar nici prea puţini!) „profitul” ce s-a obţinut o fi fost „bun” ori mulţumitor dar nici nu se compară cu ceea ce s-ar fi cîştigat printr-o speculaţie cu teren agricol. Un apartament de două camere în Şcoala Herăstrău s-ar vinde azi cu 85.000-90.000 EURO, cumpărîndu-se, acum noua ani, cu 16.000 USD, cîştigul fiind de 70.000 EURO ori ceva mai mult, deci peste 600 %. 0 vilă de 200.000 de dolari americani din 1999 – nu ar putea depăşi astăzi 7-800.000 EURO oricît efort ar depune agentul imobiliar şi cu oricîtă încăpăţînare ar trata proprietarul „preţul visat” – deci 400% în cel mai bun caz. Admiţînd că, în acest interval, adică şapte ani, chiria ce s-ar fi „cules” ar fi fost de nu mai mult de 30.000 USD pe an, în valoare netă (pentru o vilă) ar rezulta un cîştig de 210.000 USD, deci cam la vreo 180.000 EURO care adăugaţi la 800.000 EURO ar duce către 1.000.000 EURO, deşi închirierea scade, de obicei, valoarea de vînzare dacă nu se fac reparaţiile inevitabile după ce „bunul imobil” s-a folosit intensiv.

În acelaşi timp, 400 de hectare de teren (echivalent cu o garsonieră) ar aduce azi, la vînzare, nu 16.000 cît s-ar fi plătit în 1999 ci 140.000-150.000 EURO si 300.000 Euro adică de minimum zece ori mai mult si ca un maximum – de douazeci de ori mai mult. Continuînd demonstraţia, s-ar observa că 5.000 hectare (echivalent cu o vilă în 1999) s-ar vinde astăzi,”prost” si filantropic , la 380-400 EURO/ha, cu aproape 2.000.000 EURO ceea ce este, evident, dublul sumei maxime (cu exploataţie cu tot, adică, de fapt, cu chiria „culeasă” dar fără cheltuială de reparaţie) ce s-ar obţine prin vînzarea de acum a vilei cumpărate acum şapte ani.Iar daca ” s-ar vinde bine”,adica in jur de 800 Euro un hectar , ar rezulta pur si simplu 4.000.000 . O concluzie imediată ne-ar arăta, aşadar, că, în mod straniu, cine a urmărit exclusiv cîştigul pur şi simplu şi a mizat pe imobiliarul urban (atras însă, omeneşte, de un aport în bani venit constant prin chirie, ca un fel de „salariu” fabulos) a făcut „bine” dar nu „excepţional”, căci, la acea dată, existau plasamente şi mai bune decît cele ce apăreau ca fiind „bune”.

Şi, totuşi, ar mai fi de corectat ceva în această demonstraţie. Noi vorbim de „exploataţie” şi includem în calcul cît s-ar obţine, în cazul vilei, din „închiriere”, adică prin ceea ce se cheamă de obicei a pune proprietatea să lucreze şi facem, în cele din urmă, o socoteală corectă (deşi, dacă s-ar face în mod complet, ar trebui să mai „tăiem” unele sume şi să mai facem scăzăminte diverse, ce nu afectează prea mult rezultatul de ansamblu). Dar, comparînd acest caz cu acela al cumpărării de teren agricol, uităm să socotim cît s-ar obţine şi dacă acesta ar fi obiect de exploataţie agricolă şi, deci, ce cîştig ar aduce într-un interval de timp oarecare. Această eroare, foarte frecventă de altminteri, se explică, la drept vorbind, prin mentalitatea aproape generalizată de speculator care tratează „afacerea” în mod simplist şi mecanic, adică „astăzi cumpăr” şi ” pînă mîine re-vînd” ca să obţin doar o diferenţă fără a mai adăuga „ceva” ori fără a „culege fructul” chiar cînd acesta este posibil.

Această psihologie este foarte răspîndită la românul urban, de unde se recrutează de obicei speculatorul tipic. Ii zic „speculator” (ca şi cînd aş denumi o profesiune ca oricare alta) şi nu „speculant”, ceea ce poartă îndeobşte şi o notă de pejorativ, pe care n-o pun la socoteală şi nici nu o gîndesc. De altfel, în mediul orăşenesc „bucureştean” (înţelegînd prin aceasta o categorie umană nu doar „regională”) a trebuit să apară, către sfîrşitul anilor ’90, „italienii întîrziaţi” ca să se observe că, dacă vrem să facem o afacere inteligentă şi demnă (nu una „de Dămăroaia”) va trebui să renovăm cu ingeniozitate, fineţe şi căutînd eleganţa de vilă veche sau apartamentul interbelic „cu caracter” ca să obţinem „un ban bun” dar „un ban muncit”. Bineînţeles că într-o zonă unde „afacerea” se confundă cu „şmecheria” şi cu munca puţină ori de-a dreptul absentă, această atitudine – ce ilustra psihologia unei ţări unde se cîştigă din efort şi cu procent rezonabil care nu te îmbogăţeşte „dintr-o mişcare” – a stupefiat şi a fost întîmpinată cu dezagrement, fiindcă „strica piaţa”. Dar „speculatorul simpluţ” ar rămîne uluit dacă, punînd mintea la contribuţie ori întrebînd pe un specialist care să-i explice cu claritate soarta unui plasament, ar afla cît ar fi cîştigat (şi cît pierde azi, cînd doar cumpără ca să re-vîndă) dacă s-ar fi gîndit să cultive măcar la nivel obişnuit terenul agricol ce a cumpărat doar ca „să-l ţină” pînă se scumpeşte. În anul 2003, ca să exemplific, un proprietar care şi-a cumpărat, cu grijă, seminţe şi îngrăşăminte, a tocmit atent şi a urmărit lucrările curente şi a cules la timp şi fără să risipească, a obţinut o medie de 3-3,2 milioane profit la hectar. Aceasta dacă, bineînţeles, s-a gîndit să cultive mai multe parcele cu o „cultură” diferită, căci şi aici doctrina ce îndeamnă să se pună ouăle în coşuri diferite îşi dovedeşte încă o dată valabilitatea. Dar să zicem că, la fel ca şi altele, şi în agricultură sînt destule plăţi „înceţoşate” şi, de fapt, dacă s-ar acţiona transparent ar reieşi un profit ceva mai scăzut dar nu mai puţin de 2-2.2 milioane de lei. Egal 55, maxim 60 de euro, ceea ce ar însemna că, la o valoare de vînzare de 350-400 de euro, cît se practică atunci în Cîmpia Română amortizarea unei achiziţii s-ar produce în cel mult şase ani, şase şi jumătate, interval convenabil. Să zicem, însă, că nu toţi anii ar putea să fie mediocri şi că în şapte ani ce am luat în calcul (1998-2004) se puteau întîmpla calamităţi şi, deci, ani perdanţi. Cu toate acestea, o rată de profit mediu mai scăzută de 25 EURO pe an la hectar ar fi mai puţin probabilă. Atunci ar însemna că, dacă în 1998, am fi cumpărat, în loc de apartament de 16.000 USD sau o vilă de 200.000 USD în Bucureşti, ci, la aceleaşi valori, teren agricol cu 40 USD hectarul am fi putut amortiza investiţia într-un an , maximum doi. Mai mult decît atît: la o suprafaţă de 400 hectare (egal apartament) am fi obţinut anual un profit de 10.000 USD şi, în şapte ani, 70.000 USD. Alt calcul: la o suprafaţă de 5.000 de hectare (egal vilă) profitul ar fi fost de 125.000 USD iar în şapte ani – de 875.000 USD; aproape „milionul”. Să alăturăm la acestea valorile de acum trei ani , cînd 400 ha valorau 120.000-140.000 EURO cărora, prin exploataţie, ar trebui să le adăugăm 70.000 USD, deci aproape 200.000 EURO. Tema latifundiului conduce la valori pur şi simplu uluitoare: 5.000 hectare ori 350 EURO/ha fac 1.750.000 – 2.000.000 EURO(dar 4.000.000 azi !) cărora, evident, ar trebui să le adăugăm 875.000 EURO, cu un total situat între 2.500.000 EURO şi 2.800.000 EUR, de aproape cincisprezece ori mai mult decît am „introdus” iniţial în jocul de bursă(iar astazi categoric 5.000.000 de Euro,adica de 25 de oei mai mult ! ) lată, deci, o concluzie imediată şi foarte sănătoasă: cine cumpără teren agricol trebuie să-l cultive neîntîrziat ca să-şi sporească, în acest fel, cîştigul, indiferent dacă se gîndeşte „să-l speculeze”, ori tocmai din acest motiv, căci mulţi dintre cei ce „plasează bani” în acest gen de „afacere imobiliară” nu ştiu că pîrloaga „face rău” şi că, dimpotrivă, „pus la treaba terenul se valorifică.

Dar, pe lîngă aceasta, rezultă şi o altă încheiere ce ar merita subliniată chiar dacă s-a subînţeles pînă aici. „Valoarea” creşte şi de-la-sine, adică, de fapt, din creşterea de ansamblu a „pieţei de terenuri” (mirajul speculatorului leneş, care nu doreşte decît plusul reieşit fără efort) dar, deopotrivă (şi, uneori, cu cîştiguri „frumoase”) şi din exploataţie, indiferent dacă există pricepere sau nu. Există însă arendaşi!

În sfîrşit, o temă ce preocupă şi uneori creează un fel de frisoane colective la gîndul cîştigurilor ce astăzi doar se imaginează fără a căpăta, totuşi, un contur ceva mai definit, s-ar rezuma la întrebarea simplă: „cît va face un hectar de teren agricol în viitor, după Integrarea care , ca de obicei, se închipuie la proporţiile utopice. În această materie, răspunsul este descurajant, în sensul că nimeni nu ştie, deocamdată, nimic. Dar supoziţii se pot emite, ca de obicei.

În 1997, un raport al unui grup de studiu independent din Bruxelles încerca să aprecieze valoarea pieţei de terenuri agricole din România după integrare şi propunea, fără a intra în detalii prea numeroase, suma de 3.000 USD per hectar. Aceasta după ce, într-o „punere în temă”, se făcea o menţiune, ce ar fi meritat a fi ţinută minte, după care media de atunci pentru „ţările membre” ar fi fost de circa 10.000 USD la hectar. Bine înţeles că şi aici totul trebuie preluat cum grano salis fiindcă „o medie” însemnează un reper abstract, inexistent în realitate altfel decît la cote foarte diferite nu doar de la o ţară la alta ci şi de la o regiune la alta. Acestea sînt, de fapt, principiile sănătoase de a vedea diferenţa inevitabilă şi de a stabili doar o ipoteză de valori ca să avem măcar o idee în a ne formula fantasmele cu ceva mai mult realism. Dar avînd în vedere că pînă şi astfel de „repere” sînt variabile ce se modifică în sens neprevăzut – ca orişice fel de cotaţii de bursă – rezultă ca de atunci şi pînă azi sînt posibile corecţii considerabile, mai ales că şi compoziţia materiei de studiu s-a extins. Dar fi-vor aceste cifre confirmate?
_________________
din vol.„TIMPUL PURGATORIULUI.”Integrarea inainte de integrare” si „Romania in primul an european”.in curs de aparitie