5 Noiembrie 2007 – Cum era ” Romania imobiliara ” la sfarsitul anilor ‘ 90 ? (VII)

JOCUL LA RULETĂ

O patologie a „preţului de monopol“

Deşi presupune mecanisme speciale şi proceduri codificate, orice vînzare imobiliară este un act pur şi simplu comercial, ce se definitivează cînd părţile cad de acord şi una dintre acestea plăteşte un preţ. Fapt elementar, însă până a se ajunge aici, se bate, cum se zice, „cale lungă“, situaţiile senine fiind de obicei excepţii. Mulţi dintre cei ce vînd, greşesc iniţial „ţinînd la preţ“ şi sfîrşesc prin a vinde „prost“, adică sub media pieţii dar acest gest greşit se datorează, de regulă, orientării deficitare şi unei încăpăţînării de ignorant care nu raţionează calm ci are numai trebuinţe. De fapt, mulţi vînzători se comportă de parcă oferta lor este unică şi cumpărătorul nu ar avea alternativă, fiind obligat să dea cît i se cere fără a comenta. În aceste cazuri, preţul nu se formează „după piaţă“ ci după nevoie şi adesea auzi pe cîte cineva cum îşi socoteşte destinaţia banilor pe care nu i-a luat dar îi repartizează: vînzătorul, deci, nu „îşi face preţul după context ci după cît îi trebuie ca să se descurce ori să se căpătuiască. El nutreşte, în realitate, o mentalitate de monopolist.

Acest mod de a gîndi se reflectă în nenumărate anunţuri publicitatare pentru vînzări ce se întîlnesc frecvent în presă şi, uneori, pe panouri. Un mic studiu cu exemplificări ne clarifică şi arată idei adeseori halucinante, ce „strică piaţa“ şi defavorizează şi pe ofertant care, dacă va vinde, va vinde tîrziu şi cu pierderi.

Un cetăţean bun de gură propune două proprietăţi lîngă Bucureşti, arătînd direcţia astfel: „spre Chitila, după pădurea Rîioasa“, de fapt un sat pierdut pe cîmp, după Chitila şi dincolo de Tărtăşeşti. Mica şmecherie geografică arată, de fapt, disperarea celui ce vinde de vreo doi ani şi nu găseşte nici măcar un vizitator. Şi de ce? Evident, datorită pretenţiilor absurde. El vinde un teren de vreo 6.000 mp cu 3 $/mp, dar nu ştie dacă acesta este sau nu construibil; terenul se află, desigur, în cîmp, fiind aproape cert arabil. Preţ halucinant: în satele din sud preţul pe metru/pătrat este, în localitate, de maximum 0,8-1 $, iar un hectar de teren arabil se cumpără cu 80-120 $/hectarul!! Acelaşi ins cu logoree propune şi o casă în aceiaşi regiune: 15.000 $ în total, căci pe lîngă casă (care însă nu are nici măcar bucătărie, iar „toaleta“ este în pădure, bineînţeles) mai are şi circa 4.500 de metri plantaţi cu nişte pomi fructiferi. De regulă, o casă ţărănească se vinde cu 80-120 de milioane, dacă este ceea ce se cheamă „o gospodărie socotită“, altfel preţul este la jumătate, uneori chiar mai mic, deci – traducînd în dolarii visaţi de cetăţean – de la 2.000 $ la maximum 6.000 $. Iată deci, „preţul“ lui – de cîteva ori mai mult, şi vorba adagiului, „prost şi fără rost“. Nu va vinde categoric în următorii zece ani.

Altcineva propune o „casă bătrînească“ la Cornu, lîngă Breaza, avînd trei camere şi prispă şi, cu mare precizie, 1.123 mp de teren. Gaze, canalizare – „în poartă“ (formulă eufemistică pentru a spune că nu există, abătînd o clipă atenţia cumpărătorului de la cheltuilile presupuse de instalarea ulterioară a acestor utilităţi). Preţ „clasic“: 11.000 $, adică, practic, 10 $/mp, căci „casa bătrînească“ nu ştiu la ce o folosi. Dar în Proviţa terenul se vinde cu de 5 ori mai puţin iar în Breaza la jumătate. Concluzie? Preţ aberant.

Un vînzător din Cîmpina descrie în acest fel nostim o casă de „patru plus şapte camere“ (aproape hotel!): „sînt 2 corpuri de casă: un corp cu 7 camere mari /../ al doilea corp, cu 4 camere neterminate, cu beton pe jos, dar sclivisit, cu magazie şi coteţ“. Casa cu 11 camere dintre care cîteva neterminate dar cu beton „sclivisit“ (atenţie la formularea atentă: adică nu e beton „prost“, zgrunţuros, ci „sclivisit“!) şi cu coteţ costă 600 de milioane, adică vreo 30.000 $. Exclus! Dar retorica merge înainte.

Mulţi nu au nici măcar lucrări începute dar, precizînd că „se poate face“ su- gerează că pun la socoteală inclusiv această posibilitate. Tot în Cîmpina, pe un teren de 1.000 mp (valoarea lui – cam 5.000 $ maximum, dacă însă ar fi neconstruit) – un cetăţean vinde o casă „începută“ formată din: „o cameră, o cămară şi un beci „folosit ca bucătărie“. Gaze şi canalizare există, dar, desigur, „la poartă“. Preţ? 250 de milioane, adică vreo 12.000 $. Dar cu 12.000 $ cumpărăm o casă în funcţiune în Breaza şi ne mai rămîn bani ca să bem un şpriţ în grădină, de bucurie.

Doctrina lui „se poate face“ atinge superlativul cu ocazia unei propuneri de vînzare a unui „apartament în vilă“ la Buşteni. Acesta are „două camere“, nu are baie „dar se poate face“. Preţ? 10.000 USD, exact cît am plăti – dacă facem eforturi de documentare – pentru o căsuţă cu tot ce îi trebuie dar şi cu o grădiniţă în jur.

Recent, apariţia aşa-numitelor „zone defavorizate“ a născut şi alt gen de iluzii. Unii cred că acestea – conţinînd teoretic „facilităţi fiscale“ şi alte astfel de himere dezgustătoare – ar face să crească preţurile în imobiliar căci „investitorii“ ar urma să dea buzna în asemenea regiuni. Eroare capitală! Dar, cu toate acestea, oferta s-a alterat, umflînd preţurile ca mustul dat în clocot. În Motru, un deştept speculant oferă terenuri cu 400.000 lei/mp (cam 20 $) şi „spaţii de producţie“ (de fapt nişte hale dezafectate cu 2.300.000 lei/mp de construcţie, deci cam vreo 110 $/mp. Eroare! căci dacă, în absolut, o hală ori un depozit cu 110 $/mp ar mai fi de discutat, în realitate nu ai practic ce să faci cu ele dacă treci şi peste incovenientul că „o hală e o hală“, deci peste 500 mp, poate chiar 1.000, solicitînd plată mare iniţială.

Fără nici o îndoială, patologia „preţurilor de monopol“ are spe- cimene numeroase şi uneori chiar amuzante dacă nu ar influenţa, cu sumele halucinogene, şi pe alţi visători care, dacă nu cîştigă la jocul Bingo, vor să cîştige averi din orice fel de vînzare. De fapt, ideea fundamentală este simplă: vînzătorul „de monopol“ se socoteşte „deştept“ (boală naţională căci, vorba lui Camil Petrescu, „românii e deştepţi“), iar cel ce îi va plăti cît cere se vede treaba că e un „prost“ dar bineînţeles, „un prost cu bani“. Din păcate, cumpărătorii nu sînt aşa decît în aceste halucinaţii obţinute fără opiu.