” România imobiliară ” între incendiu şi îngheţ

Din pacate , in nici una dintre manevrele de corectie ce se produc acum in plan global nu se gaseste loc bun  si pentru ” Romania imobiliara „. Fosta vedeta a „pietelor emergente ” pe la jumatatea acestui deceniu , ea nu mai prezinta aproape nici un interes de investitie altfel decat intamplatoare atata vreme cat a devenit o piata scumpa , fara programe sigure preconizate de Stat si cu atitudini recente complet iresponsabile in materie de administrarea crizei .

In acelasi timp , iluzia pietii romanesti de lux ( o veche marota amuzanta a localnicilor cu bani ) nici nu mai poate fi luata in calcul atata vreme cat o simpla comparatie cu noul lux intruchipat de Dubai face sa paleasca orice posibila concurenta . Mai mult chiar , nici una din schemele de imobiliar scump tradus prin targuri , ferias , mari initiative comerciale etc. nu au la noi nici o trecere si nu intereseaza pe nimeni dintre cei ce ar trebui sa faca planuri de viitor durabil .

In sfarsit , nici macar „imobiliarul pseudo-social ” de inraurire sarkozista nu poate prezenta aici vreun interes macar vag atata vreme cat pe Dambovita programele nu exista iar ideologia Statului minimalist – care a nenorocit definitiv capitalismul in etapa lui recenta de anurg – este o politica oficiala fara minim de orientare istorica .

Soluţii temporare : „garanţia de Stat”

Daca hiper-luxul inca mai are trasaturile clasice ale capitalismului liberal (unde investitia se face fiindca exista piata sau, de multe ori, in directia largirii celei ce exista ) , patentul american de garantie a Statului aplicata selectiv depaseste pana si principiile mai vechi ale interventionismului clasic , manifestat in conditii definite si cu limite arhi-cunoscute . „Nationalizari ” si , apoi, „privatizari ” in ideea de a spori valoarea institutionala -iata fenomene ce s-au intalnit frecvent si nu emotioneaza pe cei ce cunosc istoria occidentala si nu au prejudecati . Dar astazi mecanismul este radical diferit : „castiguri pentru o ultra-minoritate ” si „pierderi suportate in colectiv ” prin aplicatia ajutorului de stat . Noutatea a socat si a fost ingaduita prin caracterul  de urgenta al maladiei in faza acuta si pare ca nu va continua mult timp  desi este de imaginat ca incercari de consacrare a metodei vor exista .

Soluţii temporare : “pieţele de lux ”

In schimb , relativa constanta a „luxului ” despre care s-a vorbit frecvent in situatia de lipsa de lichiditati  recenta , va constitui un factor potrivit pentru  investitii noi . Si de ce aceasta ? Fiindca , intai de toate , numarul bogatasilor lumii este incomparabil  mai mare decat acum 15-20 de ani , si , deci, capacitatea  de a cheltui depaseste categoric limitele previzibile ale tipului clasic de criza economica.  Dar cu aceasta nu am explicat inca decat potentialul pietii de lux si nu desfasurarile ei care , in mod bizar , au devenit mult mai active in anii acestia , capatand si forme care pana ieri nici nu se puteau imagina . Notiunea de hiper-lux tradusa in noul sanctuar al bogatiei emblematice pe care o reprezinta Intregul complex futurist ce se ridica in Dubai  arata mai mult decat izbitor divortul total ce exista intre realitatea bogatiei si realitatea economica .

Soluţii temporare : ” pieţele emergente „

Recursul la resursele din periferie – schema clasica pentru etape de criza sau recesiune – se traduce in actualul moment prin apelul la „pietele emergente” unde  tocmai desfasurarile rapide , ” de-reglementarile ” intretinute in ideea de a atrage pe investitori si , in general, o atitudine ancilara fata de  o anumita categorie de strain insotit de presiuni politice  aduc bani mai multi ce pot ajuta la pierderile produse in proportii uriase . Dar , in orice caz, acestea nu vor mai fi decat , pardon de vorba proasta , ” carpeli ” . Tot ce se putea lua din ” Noua Europa ” s-a luat pana azi si terenul local a ramas parjolit ; tot ce se va putea lua din noi regiuni ” emergente ” (precum Africa de Nord  sau America Latina) este inca putin , nesigur si provizoriu . Rusia , Emiratele , China , India nu mai sunt ” emergente ” ci mari jucatori cu atitudine proprie ce nu vor ingadui nimic mai mult decat plasamente limitate ce le vor crea avantaje .

Pe moment , insa, din fostele ” piete emergente” inca se mai extrage ce mai e de extras ; dar pana cand ? Pana cand nu va mai ramanea nimic interesant .

CRIZA FINANCIARĂ GLOBALĂ – Care este proiectul de viitor ?

Avand in vedere ca amploarea  fenomenelor negative de azi inca nu poate fi nici macar anticipata , nu exista practic nici un proiect de viitor mediu sau lung ci doar miscari de reactie la context care in orice caz ar fi fost cu neputinta sa  nu se produca . Nici schite sau ipoteze nu apar deocamdata.

Pe moment , ceea ce se poate intrevedea ca desfasurari de viitor apropiat este fara indoiala efectul unei continuitati temperate unde riscurile s-au redus considerabil desi fara sa poata disparea . Intre acestea , cateva solutii sunt de la sine intelese : accentul asupra ” pietelor emergente ” de toata mana , valorificarea „pietelor de lux ” unde exista inca bani independenti de credite si , dupa toate datele , formule noi de antrepriza ce se desfasoara cu garantie de stat .

CRIZA FINANCIARĂ GLOBALĂ – „Imobiliarul ” revine la „social „?

Pana la decizii cu adevarat substantiale -ce vor trebui luate destul de repede- multe din manevre nu sunt decat altfel de combinatii de cartel . Intre acestea , solutia franceza a cumpararii de proiecte imobiliare este intre cele mai stridente prin caracterul sfidator . Pe scurt , aproape 30.000 de „unitati” ce apartin unor dezvoltari  private vor intra in proprietatea statului prin cumparare la pretul de vanzare convenit ( o varianta de ” achizitie directa ” romaneasca, avand toate caracteristicile  de la noi) , indiferent daca sunt incheiate sau exista numai pe hartie . Pentru aceasta schema de ajutor oficial indirect s-au invocat ratiuni sociale , desi e de vazut cate din aceste „unitati” vor ajunge in seama programelor de locuinte sociale pentru care , ca pretutindeni , nu sunt nici bani si nici oferte . Inutil sa spunem ca astfel de motive sunt simpla retorica de context .

CRIZA FINANCIARĂ GLOBALĂ :”Imobiliarul”este petrolul sistemului

In acelasi timp cu reforma de fatada insotita de o noua campanie propagandistica , apare si o previzibila necesitate de adaptare a „imobiliarului ” la contextul recent . Aceasta decizie este inevitabila (daca nu avem pe moment modificari substantiale ci doar corectii ) avand in vedere ca , asa cum s-a si observat , „imobiliarul ” constituie petrolul sistemului si a reusit sa-l alimenteze in mod sustinut de-a lungul unui deceniu  de parjol. Cateva sublinieri  se impun aici . Esenta „noului imobiliar ” de speculatie finantista a condus pana aproape de zero componenta sociala a acestei activitati care , desi prezenta formal , nu a contribuit decat la realizarea schemei de joc si la sustragerile de bani reali dintr-o mare de efluvii unde partea consistenta a banilor declarati nu era decat o massa lichefiata . Aceasta manevra a facut ca uriase categorii de cumparatori aflati in nevoie locativa sa fie impiedicati sa economiseasca (fiind redusi la pragul de subzistenta prin masinaria consumului ) dar, in acelasi timp, sa aiba drept solutie la indemana drogul indatorarii pe viata , prezentat subtil ca o realitate inevitabila a capitalismului si o solutie simpla si comoda . Multimile indoctrinate prin minciuna nu au bagat de seama ca o casa din material perisabil (incompatibila calitativ cu  traditionala „casa de piatra”) , ieftina prin costul de productie definit dar destul de scumpa prin pretul de vanzare (diferenta creatoared e profit consistent), nu era decat o „folosinta de interval limitat ” dar o iluzie din unghiul proprietatii transmise in timp care astfel se de-materializa odata cu trecerea timpului . Aceasta schema , inca neinteleasa in implicatiile ei ce aduc mutatii de mentalitate incredibile , este destul de putin probabila ca utilizare de viitor si , deci, va pretinde o inventie in viitor care , pastrand sistemul financiar , va aduce oferta corectata in forme despre care astazi nu putem face decat presupuneri .

CRIZA FINANCIARĂ GLOBALĂ -” Jaful reciclat ” continuă pe tăcute ?

Confirmarile privind „continuitatea ” nu au intarziat sa apara in forme surprinzator de rudimentare . Mai multi giganti ieri bolnavi carora li s-au facut injectii nesperate cu bani multi nu si-au modificat defel modul de a opera si scandalurile privind „petreceri in regiuni exotice ” , „prime noi de succes ” si ” reuniuni de instructaj ” organizate la hoteluri ultraluxioase constituie numai o parte redusa -si scandaloasa -din functionarea sistemului renascut . Caci in realitate schema este mai larga , avand contributii foarte diferite in functie de mediu si context . In Franta , de pilda, decizia stranie a Stapanirii (o echipa foarte agitata de curteni si rege ) de a cumpara cu banii Statului peste 30.000 de noi locuinte intre care o parte impresionanta era inca in proiect (??) a starnit senzatie si dupa un timp a devenit un argument de atitudine rezonabila si chiar de luciditate curajoasa (!) . Tendinta de a se acoperi cu panza groasa cam toate manigantiunile murdare a devenit foarte repede politica oficiala , lucrand sistematic nu pentru a stinge focul violent ci mai degraba pentru a-l tine ascuns de priviri indiscrete . Cand in Europa s-a descoperit ca marii feudali de „transnationale ” urmau sa primeasca -sub numele de „parasuta de aur „- sume uriase , de milioane de euro , atunci cand se retrageau de la conducerea institutiei falite (un scandal in sine dar temperat prin argumentul „drepturilor legale „) tot ceea ce s-a putut face a fost o promisiune de modificare a legislatiei (reactie socotita de noi ca „damboviteana” dar , din pacate , foarte europeana ) pentru un timp indefinit , candva in anul viitor .

CRIZA FINANCIARĂ GLOBALĂ – „Războiul straniu”

Urmarile crizei aflate in stare acuta si insotita de atacuri de panica nu au fost insa pe masura anunturilor anterioare si mai ales a situatiei de pe teren a carei gravitate parea doar intrevazuta (si probabil ca sa si era) . De la jumatatea lui Octombrie , mecanismul de ajutor de Stat preconizat de americani ( o solutie bizara si heterodoxa) a cuprins cam totul si vestile venite din „realitate” au inceput sa fie deodata foarte incurajatoare . Bursele dadeau semne de insanatosire , raportarile anumitor companii „transnationale” contineau (in mod bizar ) pentru chiar luna anterioara ,la apogeul crizei , rezultate pozitive (??) , comentariile curente se intareau in vederea sporirii increderii iar opiniile formulate de administratiile vinovate -macar din atitudine laxa daca nu complice – capatau un aspect triumfalist ; pretutindeni solutia „summit-urilor” succesive (un fel de conciliabule de doctori amatori ) dadea impresia descoperirii panaceului universal . Dar mai mult ca sigur ca acestea nu sunt decat niste noutati propagandistice si nimic mai mult incluzandu-se intr-un nou tip de ingrijorare globala de felul „razboiului impotriva crizei „, un simplu exercitiu scenografic care probabil contine si o componenta oculta despre care nu se sopteste nici macar un cuvant . In aceasta situatie , orice pas nou gandit in vederea inaintarii sigure devine de neconceput daca nu are in vedere deznodamantul de etapa critica iar acesta nu se poate anticipa atata vreme cat nu -i decat consecinta unui joc nou elaborat deopotriva in scop cosmetic imediat dar mai probabil in ideea de a continua vechea organizare de jaf reciclata in aparenta.

Artur Silvestri :”Nimeni în România nu poate să spună cu precizie ce ne asteaptă iar cine face prognoze ghiceşte în bobi în acest moment „

Interviu la REALITATEA TV , emisiunea ” Fabrica” / 9 Octombrie 2008

Ema Zeicescu :Dle Artur Silvestri , inteleg ca vestile sunt bune apropo de criza financiara globala , ca pana la urma la noi preturile au scazut ,cel putin asa mi-au spus colegii mei de la economic .
Artur Silvestri : Daca Dvs. numiti ca vestile sunt bune atunci asa sa fie .
Ema Zeicescu  : Oricum e mai bine uitandu-ne pe analize , ca spere exemplu un apartament  de doua  camere in mai 208 era undeva la 116 acum e 107, .  Deci e o scadere .
Artur Silvestri : Domnisoara ,  de fapt situatia se poate descrie foarte simplu ; noi avem acum o piata imobiliara in stare de perplexitate . Nimeni nu stie cu precizie incotro o va lua , cat va dura aceasta situatie  de amanare si  care va fi procentul in care  scaderea de care vorbiti-si care este reala – se va produce .
In aceasta stare de  perplexitate  intra si vanzatori, care isi dau cu pumnii in cap ca n-au vandut cand  era pretul bun, cumparatori care nu mai au bani pentru ca  robinetul de bani ,iata, are debitul foarte mic, investitori  care au tot felul de probleme pentru ca bancile  la randul lor,mai ales cele din alte parti , au dificultati pe care le cunoasteti si asa mai departe  .
Aceasta criza fiind impredictibila ca aparitie  si cu evolutie impredictibila  , reflexul sau mai bine spus rasfrangerea ei in Romania este in consecinta absolut atipica. . Privitor la  genul de calcule pe care le-am auzit , formal sunt foarte corecte dar sunt scenografie de carton .  Realitatea este insa mult mai dramatica decat pare .

Ema Zeicescu : Dle Silvestri , sunteti de acord ca nu putem lua aceste statistici ca fiind suta la suta corecte pentru ca pana la urma  aceste statistici analizeaza preturile pe care le gasim noi prin ziare
Artur Silvestri : Doua propozitii simple: prima reaminteste ca acum un an si ceva , prima data in Romania , cu violenta , am explicat la emisiunea lui Razvan Dumitrescu ca toate aceste statistici sunt apa de ploaie si majoritatea din ele sunt fictive sau , ma rog, daca nu sunt fictive , sunt in cel mai bun caz  partiale .Pentru ca , si spun asta de multa vreme ,  noi nu avem o baza statistica oficiala care in realitate exista ca depozit la notarii publici   .Prin urmare ,vanzarile  acolo se gasesc .In Uniunea Europeana , in tarile care functioneaza  in date precise ,  institutia notarului public este obligata sa raporteze trimisterial datele pe care le are  , culese de pe piata cu fenomene consumate . Aceasta va trebui sa existe si la noi .Pana atunci , noi nu vom avea decat – ceea ce spuneti foarte corect –   niste  asa zise „rapoarte”  facute de baieti si fete care vor si ei sa iasa in evidenta intr-un  fel sau altul  .
Si a doua propozitie  , extrem de scurta -si aici ma asociez total la ceea ce spune Radu Soviani – dupa parerea mea singura institutie din Romania care a actionat lucid in acest an  a fost BNR desi toata vara tot felul de insi  au criticat-o in toate modurile posibile. Daca nu strangea usor  surubul in cursul verii, nu stiu ce s-ar fi intamplat in realitate acum.
Radu Soviani : Mai sunt critici ca l-a strans dar ar fi trebuit sa-l stranga mai tare , pe de alta parte .
Artur Silvestri : Sigur, e un punct de vedere .Cat l-a strans este suficient pentru ca putea sa nu-l stranga .
/…/
Ema Zeicescu  :Domnule Silvestri , ultimele secunde ale emisiunii .
Artur Silvestri : Ce ar trebui eu sa spun acum ? Spun ceva despre o tema arzatoare azi  :ce ne asteapta pe noi . Nimeni in Romania nu poate sa spuna cu precizie  iar cine face prognoze  ghiceste in bobi in acest moment .Depindem de ceea ce se va intampla pe piata financiara globala si mai ales de cat de profunda va fi criza din America .

Artur Silvestri : Formula de „Micul Paris” este din păcate o simplă afacere românească,încă posibilă, şi , de fapt , o iluzie sterilă „

Intrebari de la Simona Simionescu ( Real Estate Magazin )

1. Casa Capsa este astazi un hotel de cinci stele, dupa ce in 2003 a fost complet reabilitat de un investitor roman. In opinia dvs, fondurile private sunt singura sansa de a pastra intacte cladirile din Bucurestii de altadata?

Desi imaginea curenta a Bucurestilor vazuti de bucuresteni este aceea a unui oras sters , murdar si invechit , adevarul nu este categoric acesta chiar daca la o vizionare succinta se confirma mai ales cand exista asemenea prejudecati . Orasul are cartiere admirabile , inca omogene , armonioase si asezate corespunzator , a caror valoare in materie de marfa turistica e de obicei ignorata cand nu este de-a dreptul dispretuita . Mana administratiei sta inerta si nu inseamna pe hartie nici un program valabil si nici o schita de viitor ; abia daca interventia „mainii private ” (cand aceasta reprezinta o afacere si nu spirit pradalnic si destructiv , cum avem in cele mai multe cazuri ) mai salveaza ceva dintr-un oras care ar merita fara nici o indoiala o soarta mai buna . Atat cat e reprezentativitate si „imagine” , Bucurestii de azi sunt efectul interventiei de particular (chiar daca aceasta este , prin forta imprejurarilor , sporadica si „parohiala ” ) si probabil asa va ramane inca destui ani , pana cand trezirea colectiva se va produce daca o da Dumnezeu .

2. Cum a reusit numele Capsa sa intre in memoria bucurestenilor?
In geografia mitica a Bucurestilor , ” Capsa ” era pana ieri un punct iradiant impunator prin staruinta in timp desi concluziile curente nu insista in aceasta materie , sustinand ca de mai bine de saptezeci de ani stabilimentul s-ar afla in scadere treptata iar de cincizeci -saizeci de ani ar fi devenit materie de arhiva urbana . Bineinteles ca si in aceasta tematica prezenteismul lucreaza stupid si ideologic , avand trasaturi criante si vulgare ce depasesc faptele documentate . Era, cred, pe la inceputul anilor 70 din secolul trecut cand , tanar scriitor in vremea studentiei , luam aproape zilnic pranzul la ” Capsa ” (denumita de toata lumea cu acest nume istoric ) , la braseria cu intrarea din Calea Victoriei ,unde (in ciuda concurentei facute de Athenee Palace si de restaurantul Lido ) destula scriitorime inca isi facea veacul , ilustrand ” boema boiereasca ” a epocii . Din vechiul adagiu invocat cateodata ( „Locul unde vin toti seniorii/ Si se mananca scriitorii”) ramasese numai partea privind manuitorii de condei caci ” marile sfori politice” , altadata intinse si pe la asezamantului fratilor macedoneni fondat acum o suta cincizeci de ani , avea alte sedii decat la inceputul secolului trecut .

3. Tudor Arghezi numea Capsa „singurul local intelectual de pe Calea Victoriei”. Casa Capsa este astazi doar hotel si restaurant, din pacate nu mai este un loc de intalnire al intelectualitatii. Desigur, timpurile s-au schimbat.
Decaderea in afara de indoiala fata de anii de glorie ai mondenitatii nedirijate exprima , intre altele , si semnele vremii pe care am ajuns s-o traim . Alte voci , alte incaperi , alte sanctuare . Astazi propozitiunea lui Paul Morand , emblematica in fond dar despre care putini mai stiu ( „Capşa este inima oraşului, topografic şi moral. (…) Capşa este timpanul acestei mari urechi care sunt Bucureştii” ) ilustreaza vremuri apuse si mentalitati despre care abia daca mai amintesc evocarile de istorie a cotidianului si nici acelea atat de frecvent. Procesul se desavarseste inevitabil intr – o lume unde „intelectualitatea de porunceala ” practica un gascarism de cabinet si nu de cafenea (ca in alte vremuri ) si unde boema artista e disparuta in paginile cartilor , in povesti picante si curand se va sterge cu totul din memorie .
4. Putem spune ca zona centrala a orasului s-a transformat incet intr-una destinata exclusiv celor cu bani?
Ipoteza ” cartierului rezervat bogatasilor ” , desi apare, nu se poate sustine atata vreme cat fenomenul in desfasurare rapida este tocmai contrar acestui model . Cand pe Calea Victoriei bate vantul pustiului si pe marile bulevarde aparitia cate unui magazin de marca faimoasa care , in orice capitala occidentala aici ar trebui sa isi gaseasca locul potrivit , ramane incident sporadic si probabil maine consumat si retras , ce s-ar mai putea spune in a sustine astfel de modele urbane ce raman un vesnic deziderat ? Noi traim in ciclul mall-ului (un concentrat bizar de oras care , probabil , e faurit spre a obisnui omul cu viitorul ” ziggurat ” unde se vor inghesui masse uriase de populatii ) si , din pacate , orice indemnare in a pastra oranduirile traditionale , valorificate cu intelepciune acolo unde nu administreaza sfertodoctii si banditii , lipseste si este eliminata cu cruzime acolo unde se intampla sa mai apara.

5. Isi mai merita Bucurestii renumele de „Mic Paris”?
Formula de „Micul Paris” este din pacate o simpla afacere romaneasca,inca posibila, si , de fapt , o iluzie sterila caci nicaieri in lume ea nu este invocata in legatura cu Bucurestii desi noua ne place s-o amintim cand si cand fara sa o putem intari si apoi s-o intretinem . Altii , daca ar fi avut ocazia sa o materializeze in povesti istorice si sa castige bine de pe urma ei , nu ar fi avut nici o ezitare sa o transforme intr-o adevarata sursa de castiguri colosale si fara nici o indoiala ca ar fi reusit . Noi ne rezumam la circulatia interna a acestei legende si nu facem nimic pentru a o impune in gamele universale de sonoritati turistice .Rezulta ca , pana astazi tema de orgoliu local ignorata cu totul de strainul cheltuitor , ” Micul Paris ” poate avea un viitor spectaculos daca va aparea inteligenta in a valorifica mitul si concentrarea in a desfasura marfuri capabile de diferentiere ; dar pentru acestea avem nevoie de alte obiective decat praduirea oficializata de acum .

ÎNTREBĂRI ŞI RĂSPUNSURI – Dilema măgarului lui Buridan: „vechi” sau ” nou”?

Maria Bercea ( Ziarul ” Adevarul”) :Care sunt avantajele şi dezavantajele cumpărării unui apartament într-un ansamblurilor rezidenţial nou faţă de unul într-un bloc vechi?

Desi astazi „isteria noului ” stapaneste in imaginatia publica printr-o campanie publicitara destul de rau condusa (de fapt complet rudimentara ) rezultatele nu sunt intre cele asteptate mai ales ca lipsa de nuante strica si ceea ce ar fi putut fi argument inteligent in aceste manevre. Caci , la drept vorbind, nu exista nici un motiv pentru a se cumpara un apartament intr-o concentrare de blocuri noi in marginea orasului (si unde santierul va mai continua uneori „mult si bine ” in locul unei locuinte burgheze , din anii 30-40 , in cele 5-6 zone bucurestene cu adevarat ” rezidentiale ” . In fond , nu „noul” sau” vechiul ” sunt criteriul capital (caci exista „nou” cladit necontrolat si,deci, cu risc , si ” vechi” solid si frumos ) ci potrivirea ofertei cu modul de viata , structura familiei de azi si de maine etc. Acestea – evident -daca exista bani pentru achizitie .

Ce riscuri există pentru cumpărătorii unui apartament într-un ansamblu rezidenţial? Ce „ţepe” poate lua?

Mai bine decat destui din cei ce au cumparat in anii acestui deceniu (cand „drogul vilei langa oras ” si mai recent al „apartamentului de lux” -??! -in cartier exclusivist, acestea fiind refrenele publicitare si nu realitatea) nu stie nimeni iar riscurile invocate adesea sunt nu putine (ele incep de la contract , redactat iscusit si cu formulari avand dezvoltare ocultata, si pana la termene , calitate a constructiei , echipamente si dotari ) ; dar , la drept vorbind, si pe piata autentica de lux din Bucuresti (constand in splendidele case boieresti de odinioara , unele comparabile cu acelea din marile capitale) sunt nu putine riscuri intre care documentele de proprietate masluite este cel mai frecvent . In fond, intr-o tara care traieste cu iluzii si hranindu-se din povesti si aspiratii nemasurate , ce poate fi neobisnuit cand pana si locuinta se include in categoria „indefinitului ” ?

ÎNTREBĂRI ŞI RĂSPUNSURI :Slogane vechi şi noi :”apartamente pe hârtie pentru clasa medie ”

Maria Bercea ( Ziarul ” Adevarul’) :In multe cazuri, mecanismul după care funcţionează ansamblurile rezidenţiale este finanţarea parţială a construcţiilor din vânzarea apartamentelor înainte ca acestea să fie gata. Mai este valabil? Mai cumpără lumea apartamente pe hârtie ?

Artur Silvestri : Ca sa se mai cumpere ” apartamente pe hartie ” trebuie , intai de toate , sa existe bani pentru a incepe santiere noi sau , asa cum se intampla la noi , sa se incheie ceea ce este in lucru acum .Insa cum nici o investitie de anvergura nu se face cu ” banii din buzunar ” ci ” cu banii bancii ” (deci prin credit ) este in afara de orice indoiala ca , mai devreme de primavara anului ce vine , nu vom avea o imagine clara asupra hartii viitoare si mai ales a celor ce vor reusi sa scape din dezastrul ce se profileaza azi . Dar , in acelasi timp, lipsesc cumparatorii si o vreme destul de indelungata vor fi oricum extrem de putini fiindca la noi principala sursa de achizitie a fost , si va ramane , creditul ipotecar; insa cum bancile se preocupa astazi de mentinerea lor in viata , este greu de imaginat ca , inainte de a se trage linia si a se constata gradul de soliditate obtinut dupa acest interval atat de primejdios , ne vom intoarce la epoca imprumutului irational ce a caracterizat nu doar Romania in anii anterioari .

Cui se adresează multitudinea de proiecte imobiliare de pe piaţă la modul real, dpdv al veniturilor? Cine şi le poate permite?

Desi sloganul obisnuit la noi cuprinde invocarea ” clasei medii ” (inteleasa in mod gresit ca fiind „categoria salariala ” ) drept obiectiv principal pentru cladirea de locuinte noi , este in afara de orice discutie ca nu ” salariatul marunt ” (de obicei tanar cu venituri modeste ) a fost cumparatorul tipic in anii anteriori . Mai degraba speculatorii de toata mana (de la noi si de aiurea ) sau „tineretul cu profesiuni liberale ” ( avocati , agenti de publicitate , notari , agenti de vanzari din categoria ” free lancer ” etc. ) s-au putut infrupta din oferta foarte scumpa si adesea destul de aproximativa (dar insotita de campanii propagandistice uimitor de virulente ) propusa de „dezvoltatori” . Unii , gresind, evident , au asimilat aceste cvartale de locuinte (care , in Bucurestii anilor 30 se numeau corect „locuinte ieftine”) ca fiind locuinte de lux dar intr-o tara unde numarul celor cu bani multi depaseste ca importanta cam tot Estul european (mai putin Rusia , bineinteles) este comic sa consideram ca , la noi, „noii imbogatiti ” ar locui cu placere in kibbutz-urile ” rezidentiale ” sau in condominium-uri de data recenta.

ÎNTREBĂRI ŞI RĂSPUNSURI :”Dezvoltatorii”cedează şi ieftinesc sau continuă campaniile de promoţii şi cadouri ?

Maria Bercea (Ziarul ” Adevarul”):De câteva luni, au apărut o serie de promoţii la apartamentele noi din ansambluri rezidenţiale, de tipul mobilă de bucătărie sau chiar maşină gratis, locul de parcare gratuit, etc. De ce este nevoie de aceste promoţii? Sunt bine primite de clienţi, îşi ating scopul? Dacă da, vor mai funcţiona şi pe termen mediu şi lung?Asemenea practici ( promoţii de toate felurile) există şi în alte ţări din Uniunea Europeana ?

Artur Silvestri : Mecanismele de promotie , incluzand completari de dotare si echipamente , „facilitati „si scheme uneori complicate de ” cadouri ” aparente , exista pretutindeni in lume atunci cand vanzatorul simte ca „piata incetineste ” sau chiar stagneaza ; sunt impulsuri firesti care insa astazi au o raspandire mai larga decat inainte si pe care , pe pietele urmarite atent de antreprenori , le intalnim indiferent de context . In toamna anului trecut -dar si in primavara trecuta , ca sa nu mai spun de aceasta vara , cand predictiile rele aparusera nelinistitor cam toata oferta franceza de ” nou ” era impregnata de asemenea elemente de atractivitate care seamana ca doua picaturi de apa cu cele de la noi .

Credeţi că, pentru a nu pierde teren, dezvoltatorii vor fi nevoiţi la un anumit moment să micşoreze şi preţurile, nu doar să ofere cadouri sau reduceri?

Artur Silvestri:Daca in Romania am fi avut o mentalitate „occidentala ” (calauzita de principiul ” kleine fishe , gute fishe ” , adica „peste mic, peste bun” ) preturile ar fi trebuit sa devina mai realiste decat au fost(deci – sa scada drastic) inca de acum un an , sau poate chiar mai mult .Dar sindromul drogului de El Dorado care inca mai stapaneste pe investitorul strain descalecat pe Dambovita (constant in atractia periculoasa a castigului urias , unde 40-60 % pe an pare deja nemultumitor ) a stricat nu doar piata ci si afacerile fiindca preturile platite cu greu de cumparatorul ce se indatoreaza nu se pot sustine multa vreme , mai ales cand dependenta de sanatatea bancilor si a sistemului de burse conjugate este atat de ridicata cum este azi . Orice detaliu marunt ce creeaza disfunctiuni strica echilibrul ultra-fragil iar cand criza devine declarata poate aparea panica .

ÎNTREBĂRI ŞI RĂSPUNSURI -Noua guerilla:”înăsprirea normelor de creditare”

Maria Bercea (Ziarul ” Adevarul”)Cum s-au adaptat până acum dezvoltatorii imobiliari la înăsprirea normelor de creditare? Se simt deja efecte pe piaţa imobiliară?

Artur Silvestri:Reactia ” dezvoltatorilor imobiliari ” nu priveste astazi strict „înăsprirea normelor de creditare”(care au mai aparut anterior si , pana la urma , fac parte din razboiul surd dintre „afaceristii vanzarii de bani ” si oricare banca nationala ) ci , fara nici o indoiala , criza financiara globala care a creat o stare generala de perplexitate si ale carei desfasurari sunt pana acum cu neputinta de prevazut ,unii fiind de parere ca ” tot ce e mai rau inca nu s-a produs” . Prin urmare , inamicul ” imobiliarului” nu este acum BNR ( ale carui decizii , de ” credit crunch” , amputarea creditului , sunt o manevra tipica pentru perioadele de neliniste a pietelor si nu trebuie sa scandalizeze ) ci o maladie necunoscuta , foarte diferita de cea care a produs ” Marea Depresiune ” insa a carei capacitate de contagiune este uimitoare si nu este exclus ca ar putea cuprinde in timp scurt aproape toate pietele imobiliare ce depind de sistemul de retea financiara creat de mai bine de un deceniu . Efectele acestei situatii se observa , de buna seama , si la noi unde nu avem nici blocaj si nici stagnare ci o stare de perplexitate tradusa intr-o asteptare infrigurata ce cuprinde cam toate categoriile cu implicatie in afacerile cu „case si terenuri „obsedate , pe drept cuvant , de sloganul esential azi : ” nu sunt bani „.

MODELUL GREŞIT – De la ” anul euforic” la „anul derutei”

Totusi, inainte de orice examinare ori predictie , esential ar fi sa se observe dificultatile indiscutabile in a se recunoaste realitatile in modificare profunda. Noi pornim in clarificarea starii de fapt de la o beatitudine a castigului dobandita in anii anterior si mai cu seama in intervalul recent si de-aceea sentimentul scaderilor incredibile apare rar si e privit cu indoiala .Dar,la drept vorbind , in perspectiva evolutiilor ulterioare si mai ales a recesiunii globale ale carei urmari sunt cu neputinta de anticipat acum , imobiliarul de acum un an-doi trebuie definit ca un moment de euforie ce nu se va mai repeta . Multimea de investitii spectaculoase ce a cuprins cam toate domeniile principale (incepand de la vanzari de terenuri , trecand prin constructii de locuinte si pana la birouri si magazine ) s-a tradus prin castiguri altadata inimaginabile a caror sursa , in multe cazuri pur speculativa , a si fost intensificata de clipa istorica fasta a creditului ipotecar al carui zenit romanesc trebuie situat atunci iar astazi e, fara indoiala ,material de arhiva . Mai mult chiar , contextul global , definit la acea vreme prin incredere nelimitata , impreuna cu mediul local pozitiv au constituit o conjunctie practic irepetabila . „Acest ” efect de fericire” s-a tradus in profituri nesperate care , in materie de terenuri , a ajuns adesea la peste 60 % pe an ( si , in destule cazuri , si mai mult) , la cel putin 40 % anual pentru „dezvoltatorii ” capabili sa actioneze rapid si , in ce priveste constructia de birouri si de super-magazine ,a creat fondul de exploatatie prin chirii ce va sustine un timp pe investitori indiferent de scaderile de cotatie ce se prevad. Cele mai mari averi in materie de afaceri romanesti deduse din tematica imobiliara s-au facut , ori s-au desavarsit , atunci , ceea ce scuteste de orice alte comentarii ce devin prolixe.

Acest model , gresit cand persista in ciuda desfasurarilor contrare evidente , nu poate fi sfaramat cu usurinta caci obisnuinta in lacomie creeaza o pasiune bulimica a banului si produce o lipsa de realism primejdioasa mai ales acum , cand ” anul derutei ” este pe cale sa se incheie si nimeni nu poate formula garantii ca nu urmeaza un adevarat ” an al cenusii”. Insa epilogul era nu doar previzibil prin logica istoriei ci si printr-un soi de intuitie colectiva stranie care la noi s-a tradus prin atitudine de asteptare bizara sau , mai bine zis, printr-o incetinire a ritmului desi pana acum trei-patru luni nici macar in visele rele nu se contura dezastrul financiar de azi . Rezulta ca nu mai exista nici un motiv sa persistam in ideea opiacee a ” Romaniei izolate ” (caci , bineinteles, nu este ) si, prin aceasta , a valurilor periculoase ce se vor abate pe la altii si ne vor cruta inexplicabil pe noi. Intr-o lume de retzele , unde toate se rasfrang in toate directiile si mai ales se multiplica in valori nemasurabile (fiind ele insele sustrase sistemelor clasice de masura) , nu avem scapare nici aici ; ramane de vazut , de buna seama, proportia .

Soluţia românească aberantă : Propagandismul deşănţat

Si, totusi , in modul cel mai bizar cu putinta , in loc sa pretinda un bilant util macar prin aceea ca pana la al treilea val ( inevitabil si la noi, dar , evident, ceva mai intarziat) , reactia romaneasca este de un propagandism desantat care , daca se va generaliza , ne va aduce pierderi mai mari decat am fi avut in conditiuni firesti . Caci desi la doua targuri imobiliare recente a suflat vantul si chiar prin declaratiile facute cu jumatate de gura de vanzatori s-a aflat ca preturile ” la nou” sunt cu aproape jumatate mai scazute decat cele de acum un an , isteria militanta se intensifica de la o zi la alte luand forme ce frizeaza delirul pe langa aceea ca sunt socialmente iresponsabile . Mobilizarea insasi este greu de imaginat fiind , la drept vorbind, o expresie a disperarii celor care , pierzand bani in cantitati uriase, platesc acum nediscriminat , si probabil mult , cohorte de asa-zisi ziaristi si ” formatori de opinie” pentru a stimula sustinerea investitiilor in pericol prin aport de bani noi si cotizatie continua . In chip evident , principiul Caritasului (de fapt, al oricarui joc piramidal ) este adus acum , dupa cativa ani de intensificare cu masura , pana la nivelul ultim , cand totul se judeca in etapa finala si nu exista decat ” ori/ori”.Imaginea intalnita pe Dambovita este , de aceea , de un suprarealism vecin cu pierderea mintii si va trebui sfaramata daca a mai ramas , in ciuda lacomiei endemice , ceva neatins in aceasta tara care a fost adusa la sapa de lemn de ideologismul vulgar al monstruoasei coalitii dintre hotia organizata si gornistii ei platiti ca o slugusoara marunta dar harnica . „Exceptionalismul” romanesc contemporan , alcatuit din procente abisale de inconstienta si trufie de bulibasa definit prin ghiul , nu poate fi ingaduit acolo unde sustinerile absurde vor aduce foarte curand o deruta si mai mare si pierderi , nu doar individuale , ci intai de toate colective al caror efect va fi o maladie istorica lunga de unde bolnavul se va scula tarziu si slabit . Dar ca si in alte randuri , cand stapanii dezesperati nu mai lasa pe randasi sa-si dea cu parerea si intervin direct in ideea ridicula a „vocii autoritatii” , si acum ne-am trezit in fata cu astfel de specimene ce par a trai in alta lume. In ideea de ” a linisti spiritele apar tot felul de amagitori din categoria care azi prolifereaza facand din retorica goala materia de lucru ireductibila :un ministru de finante care gaseste cu cale sa spuna , triumfalist, ca „locuintele se vor ieftini ” fiind insa incapabil sa si explice unde vor sedea nefericitii care au nevoie de o locuinta ca de aer ( fiindca bani imaginari nu mai sunt iar salariul abia ajunge ca sa nu mori de foame) ;un sef de guvern ce recomanda , cu cinism, sa se cumpere case in America caci , pesemne, acum , cand acolo e criza profunda, sunt mai ieftine decat la noi ; un „neica stie tot ” ce racneste din palatul unde domiciliaza ca , fiind feriti de bancile americane (??!) nu vom cunoaste nici un efect (dar uitand ca , exceptand CEC-ul , nu mai exista banca romaneasca aici iar propagarea dezastrului se face indiferent de pretinsa culoare de capital etc. In acest spectacol dirijat de intensificare a iluziei , abia daca s-a mai putut auzi vocea guvernatorului BNR ( „calul de bataie” al randasilor de presa in aceasta vara ) ale carui decizii anterioare ( in scopul de a strange robinetul creditului ) desi condamnate vehement nu demult , s-au dovedit solutia inteleapta in contextul inca de atunci ingrijorator .

Astfel de accese de exces retoric irational trebuie curmate sau , daca nu e posibil , tratate cu nepasare iar inlocuirea lor cu o atitudine lucida si cu analiza nepartinitoare se impune cu necesitate . Caci a stimula acum indatorarea continua si a canta in struna „vanzatorilor de bani” fara o minima retinere nu inseamna decat sa turnam gaz peste foc. Efectele , inca banuite doar , nu vor fi defel neglijabile ; dar ce se va intampla in materie de imobiliar in viitorul imediat de la noi ? Intrebarile succesive reclama un raspuns si il voi incerca (va urma).

„Piaţa imobiliară perplexă”; România în faţa crizei globale

Dupa cateva luni de incertitudini de pe la mijlocul lui 2008 , inceputul lui Septembrie a venit cu un val de noutati ” globaliste” dintre cele mai ingrijoratoare desi in mediul romanesc aceste desfasurari nici nu erau luate in calcul si acum , cand s-au pus in miscare , nu par a produce vreo reactie mai acatarii . Inertia in iluzie pare a ne caracteriza si acum , cand altii , a caror putere in materie de bani si de inraurire nici nu se poate compara cu noi , resimt cu spaima sudori reci si cand spectrul falimentelor succesive danseaza sinistru pe deasupra burselor de pe toate continentele si arunca umbre infricosatoare in marile temple ale banului universal . La noi , insa, in loc de trezire si , ca atare , de reactie , avem un gen de perplexitate incredibila care , in modul cel mai iresponsabil cu putinta , il face pe om sa se imbete cu apa rece nutrind gandul secret ca „vom scapa ” si ca ” noua nu ni se poate intampla nimic „. Atitudinea in sine este interesanta psihologiceste si merita evocata .

Vanzatorii de apartamente care visau la „afacerea vietii lor” si nici macar nu ascultau acum sase-sapte luni alta oferta de pret decat mai mult decat absurdul cerut cu obraznicie ; speculantii de terenuri in camp agricol ce scuipau , cu dispret, cifre aiuritoare pentru cate un hectar de tarla unde urmau sa navaleasca investitorii din toata lumea „saltand valoarea automat ” cu injectiile lor de bani nesfarsiti ; „improprietaritii ” de oras mare care au , sa zic asa, ” redobandit ” cu acte de fabrica recenta palate si case boieresti ce se prabusesc azi sub asaltul nepasarii in ideea ca se vor face una cu pamantul pentru a se putea cladi in locul lor zgarie-norii stricatori de cartiere linistite – toata aceasta pegra de visatori la imbogatirea rapida priveste cu ochii goi la realitatile ininteligibile produse peste noapte intr-o cascada de noutati cu neputinta de prevazut acum o jumatate de an . Dar aceste socuri paralizante -de particulari lacomi- sunt nimic pe langa tremuraturile de maini ale invartitorilor adevarati de afaceri care , stiind pretul si intuind riscurile enorme , nici nu mai stiu incotro sa o apuce in aceste zile cand banii devin nu scumpi ci intruvabili iar banca unde exista sprijinul capital nu mai are alta adresa decat aceea din istoria consumata . Mii de antreprenori din toate zarile – care aflasera la noi inimaginabile ocazii de profit imbatator – se dezmeticesc in plin cosmar cand „investitiile in curs ” nici nu se stie daca vor mai fi incheiate fiindca nu mai sunt cumparatori (disparand „sursa finantarii” ) , protectia parinteasca a „companiei -mama ” e numai o amintire iar generatorul de fonduri asigurat de banci s-a intepenit in cel mai bun caz pentru o vreme oarecare si motorul cu perpetuum mobile nu mai functioneaza . Zeci de mii de straini descalecati in „noul El Dorado” carpatin printr-o campanie de la om la om asemanatoare administrarii iscusite de drog , inteleg dintr-o data ca nu mai exista puncte cardinale si ca viitorul banilor adusi , uneori prin indatorare , va fi pus si aici sub semnul intrebarii . Unii , mai inteligenti , inteleg ca se anunta iarna globala financiara . In aceasta situatie , asemanatoare doar cu ceea ce se putea citi in carti ( fiindca nu mai cunoaste precedent in timpul vietii noastre ) cei mai multi asteapta fara alta reactie decat mimica intepenita in imaginea groazei evolutiile apropiate iar cativa presimt ca raul cel mai mare inca nu s-a produs fiind in afara discutiei ca de aici incolo lumea nu va mai fi asa cum a fost pana acum .

Incheierile cu aspect apocaliptic se reazema , la drept vorbind, pe ineficacitatea reactiei proprii sau , si mai nelinistitor , pe inutilitatea oricarui efort conjugat caci esenta noii epoci consta in descatusarea energiilor toxice ale unui mecanism implacabil care astazi nici nu se mai poate controla iar efectele pot fi doar atenuate indiferent daca aceasta insemneaza pauperizare quasi-generalizata si concetrari inimaginabile de capital .

11 Aprilie 2008- INTREBARI SI RASPUNSURI . ” Am 100.000 de Euro. Sa cumpar acum un apartament in Bucuresti „?

Va scriu sa va cer un sfat in legatura cu piata imobiliara din Capitala. Un var de-al meu din Sibiu ar vrea sa achizitioneze un apartament in Bucuresti. Dispune, se pare, de ceva peste 100.000 euro. Nu stie insa daca e un moment aportun, daca e o investitie profitabila la momentul acesta etc.In fine, varul meu e un om grijuliu, vigilent, care gandeste de 10 ori si apoi taie o data.Va rog mult, ce l-ati sfatui in legatura cu aceasta investitie la acest moment – un apartament in Bucuresti ?Ce sa faca, ce sa cumpere? Sa mai astepte?

Acest gen de intrebari este foarte frecvent dar tot atat de raspandita este si caracteristica lor principala constand in lipsa de detalii . Caci daca pentru alte spete ar fi suficienta (desi nu recomandabila ) comunicarea sumara in acest caz aceasta nu conduce la nimic concret. De fapt , o parere in materie de cumparare de imobil reclama cateva lamuriri suplimentare ce trebuie sa indice , intre altele,origina banilor ca element esential caci socotelile cand apar e imprumutul se organizeaza intr-o maniera oarecare iar intrebuintarea banilor castigati in forme oricat de diferite (insa ” reali ” ) le da o configuratie diferita . Insa cu aceasta nu am incheiat decat preliminariile fiindca ar trebui preciate alte cateva detalii cu semnificatia lor precum scopul ( „locuinta proprie” sau ” obiectiv pentru exploatare ” , aici castig de bani prin inchiriere si , poate, si vanzare cu diferenta de pret in castig ) , structura familiei (esentiala in cazul locuintei care de regula se cumpara atat „pentru azi ” cat si „pentru „maine ” ) , varsta lor ( caci pentru batrani sau viitori batrani apartamentul la etaj inalt e tot ce poate fi mai nerecomandabil la noi ) etc. In destule situatii pana si „modul de viata ” are insemnatate caci organizarea unor interioare (si, deci, spatiile de trebuinta ) pentru „petrecareti ” ori ” familii deschise ” sunt altele decat cele ce sunt necesare atitudinilor retractile , singuratice etc.
Dezvoltarile in analiza pot fi , de aici incolo , foarte ramificate si , la randul lor, pretind adaosuri care de obicei nu se fac fiind socotite inutile desi au rostul lor .Bineinteles ca , asa cum se subintelege, oricine cumpara pentru uz propriu cumpara si pentru a „tezauriza ” in subsidiar si nimeni nu ramane indiferent , daca stie ce e banul , la o posibila depreciere a proprietatii datorita unui plasament facut gresit . Insa daca achizitia devine in sine ” afacere” calculele sun si mai importante reclamand vigilenta si informatie cu mai multa largime.
In aceasta speta -fara detalii , totusi necesare – as zice ca pentru castigul din renta o cumparare azi ar fi recomandabila caci , desi preturile sunt ridicate , si chiriile au valori anormale in raport cu analiza dupa manual (unde se precizeaza ca acolo unde ” creditul ipotecar ” se dezvolta chiriile scad ) ;indiferent daca preturile vor mai scadea , acest proces nu poate avea un caracter de dezastru astfel incat ceea ce s-ar castiga prin plata ,ulterioara , a unui pret mai mic s-ar pierde prin chiria neincasata si , de buna seama, prin inflatie sau fluctuatii de curs valutar (daca moneda detinuta este romaneasca ). In orice caz , speta ramane interesanta cu conditia unor detalii care acum imi lipsesc.

10 Aprilie 2008 – INTREBARI SI RASPUNSURI .Ce pot face doi tineri cu castig total de 35 de milioane de lei vechi ?

Ce solutie imobiliara/financiara credeti ca are in prezent un cuplu de tineri pe la douazeci si ceva de ani cu locuri de munca stabile (500EUR fiecare) pentru a achizitiona o locuinta in Bucuresti, orasul unde muncesc si stau cu chirie?

Raspund cu mahnire la intrebarea pusa caci stiu ca solutiile rezonabile nu exista in acest moment. Capacitatea de ” a pune bani deoparte ” este practic nula in raport cu preturile locuintelor din Bucuresti si , ca atare , rezulta ca numai apelul la un credit ipotecar ar putea fi o iesire din situatia data . Si in aceasta materie dificultatile sunt mari , practic insurmontabile avand in vedere atat birocratia ce domneste in acest domeniu cat si mecanismele de grila de calificare utilizate de bancheri in aceasta etapa a „vanzarii de bani ” de la noi .Pe deasupra , o „piata imobiliara ” afectata atat de preturile enorme (in relativul castigurilor „romanesti ” dar , uneori , si in valori absolute ) si de volumul insignifiant al „ofertei noi convenabile ” (ceea ce in alte parti nu se intalneste ci dimpotriva ) dar si fluctuatiile de curs valutar al caror efect poate fi scumpirea creditului in doar cateva luni daca moneda de referinta a fost aleasa gresit , fac ca soarta tineretului salarial sa fie tot mai aproximativa din punctul de vedere al asezarii intr-o viata de familie stabila .
Totusi , aceasta etapa va fi depasita la un moment dat , dar nu mai repede de doi pana la patru ani fiindca odata cu cresterea inevitabila a salariilor va aparea si saturatia in materie de cerere pentru oferta noua scumpa ceea ce va obliga pe antreprenori fie sa se retraga de aici ( desi „cererea populara ” ramane foarte ridicata ) fie sa-si restructureze programele care, astfel ,a r aduce cu adevarat ocazii noi si accesibile pentru salariatul neinlesnit . In acelasi timp , complicatiile ce vor aparea si in cererea de credite ( un fenomen previzibil , produs nu doar in America dar si in Europa , si in Spania mai ales ) va face ca bancherul sa largeasca sita si ,poate, sa recurga la practici extreme (si criticate ) cum au fost cele initiate in Occident in 2005 si 2006 , prin extinderea intervalului de creditare la peste 55-60 de ani si ,ulterior , chiar renuntarea la restituirea lunara a ratei de imprumut (ci numai plata dobanzii ) cu obligatia „platii integrale la final ” la un nivel adaptat prin „indexarea Euribor ” . Astfel de solutii destul de riscante ar ingadui o „calificare masiva ” si,deci, un spor de sansa la indatorare ceea ce, totusi, ar constitui un fapt pozitiv daca , in acelasi timp , programele incurajate de Stat prin mecanisme fiscale (in genul modelului francez , unde nu exista ANL ci antreprenori inscrisi prin licitatie in proiecte desvoltate pe terenuri ale domeniului public ) vor aparea si la noi mai curand , creind sporirea de oferta absolut necesara pentru insanatosirea pietii .
Alte solutii in ideea obtinerii unei proprietati nu intrevad acum cand piedica de capatai consta in pretul absurd al terenurilor din Bucuresti care exclude orice idee de constructie „in regie proprie ” (cu finantare ipotecara ) , posibila totusi pana la jumatatea acestui deceniu .Atunci , intr-o perioada destul de scurta , mai multi cutezatori au incercat solutia „blocului de asociati ” construind in participatie de cate 5-6 familii cladiri de nu mai mult de trei etaje dar suficiente pentru nevoile momentului si pentru un viitor de termen mediu ; insa astazi, cand nicaieri nu se mai poate cumpara , in Bucuresti , o parcela cu suprafata compatibila pentru o cladire de cateva etaje ( un ” bloc artizanal „, de fapt ) platind un pret care sa fie accesibil salariatului , aceasta a ramas doar o ipoteza caduca.

9 Aprilie 2008 – „Cartierul Dorobanti ” nu exista !

Cand jurnalistul de vipuri are in fata ochilor spectrul somajului si ,mai ales , al secetei la banii in mana caci eterna clientela de intretinute , rentieri din nu se stie ce bani si recentii”pui de stabi” care taie frunza la caini prin cafenele s-a plicitist de atata notorietate , sibiectul ” la moda” -si se zice ca la indemana- este , bineinteles, „imobiliarul”. Si fiindca uneori nici articolul de reclama platita privat nu mai e posibil caci „investitorilor” in blocuri de apartamente si birouri se zice ca le merge bine si vand si ce nu au inca „la gata”, doua-trei vorbe despre casele vedetelor se pot spune in cateva minute chiar daca , afara de mici informatii nesarate dar inchipuite ca picante, contin numai aiureli .O astfel de intocmire scrisa pe coltul mesei de la cafenele cu abonati de dimineata pana seara incepea nu demult cu aceste vorbe bizare:
„Cartierul Dorobanti, una dintre cele mai selecte zone ale Capitalei, s-a umplut de VIP-uri. Şi inainte de Revolutie, cartierul era unul exclusivist, in sensul ca vilele de aici erau locuite de mai-marii acelor timpuri.”Din pacate , cine stie macar sumar atat istoria „locului” cat si numele lui nu poate citi decat cu amuzament aceste propozitii. Caci dincolo de obsesia contemporana a cate unui recent urbanizat ce nu mai poate trai decat daca descrie ce este ” trendy” si , de buna seama, cam tot ce e ” exclusivist” (noul speraclu pentru toate coafezele si baietii de cartier ) si de apocrifa ce ii face pe locuitorii acelor cladiri ” mai-marii ” din epoca precedenta , apare si notiunea de ” cartierul Dorobanti ” care in sine constituie o noutate. La drept vorbind, ” cartierul Dorobanti ” nu exista decat in imaginarul „noii prese de cancan ” , fiind de negasit chiar si in jargonul agentilor imobiliari care , desi nu cunosc toponimia , se feresc sa il boteze nepotrivit si ii zic , cu o formula de inventie ,”cartierul strazilor cu nume de capitale „. Si unii , si altii , evident ca gresesc si daca ar exista un cat de marunt sentiment al obligatiei de a invata carte s-ar descoperi numele adevarate. Aici , in vestul soselei Dorobantilor stau inca nemodificate de furia bandelor organizate pentru jaf de case si terenuri cladiri din cele mai cunoscute sanctuare ale Bucurestilor interbelici : Parcul Filipescu si Parcul Bonaparte . Cel dintai se afla si mai catre Apus, marginindu-se cu Soseaua Jianu ( careia i se zice azi Bd. Aviatorilor ) dar cel de-al doilea este chiar in cvartalul unde strazile au , astazi, intr-adevar „nume de capitale ” .I s-a zis „Parcul Bonaparte ” fiindca la acea vreme terenul abia presarat din loc in loc , cu case pricopsite , se termina catre Miazazi cu o ” Soseaua Bonaparte ” , azi „Iancu de Hunedoara”.

8 Aprilie 2008 – Apartamentele se ieftinesc ? Da, prin „smecherie ” .

Visul de aur al presei aproximative de la noi este , fara nici cea mai mica indoiala , anuntul , a carui ocazie e asteptata cu infrigurare , privitor la „ieftinirea apartamentelor ” ; aceasta dupa ce ani de-a randul vestile privitoare la scumpiri incredibile erau raspandite cu o volubilitate ce inmarmurea . Si fiindca momentul mitic pare a fi din ce in ce mai indepartat , iata ca apar si surogate de „stiri pozitive ” care sunt imbracate somptuos si abil spre a nu se recunoaste marunta mistificatie si intoxicarea premeditata . Mai de curand, intr-un fel de analiza privind locuintele bucurestene , un manuitor de condei cu mult spirit dambovitean s-a incercat si el intr-o mica , sa-i zicem asa , ” combinatie ” si a produs in mod brutal anuntul atat de asteptat. Dar pentru a capata oarecare reazem in acest comunicat surprinzator ar fi fost nevoie de o mica introducere , obisnuind cu „deschiderea focului „, insa nici vorba de asa ceva .Din chiar primele fraze se dezlantuie artileria grea , invocandu-se noua casta intangibila denumita in presa de azi ” specialistii „, care nici aici nu puteau lipsi : Pe piata imobiliara -zice comentatorul inaripat – dezvoltatorii au început să pregătească proiecte rezidenţiale cu preţuri similare cu cele ale apartamentelor vechi, arată specialiştii. ” Apoi vin dezlegarile de mistere mai adanci decat tablele lui Isis , care insa sunt floare la ureche pentru ziaristul de propaganda : „Cum se poate realiza acest obiectiv? Simplu: ei reduc suprafeţele locuinţelor noi, pentru a micşora preţul de vânzare fără a afecta rata profitului. Metoda ar putea duce inclusiv la scăderea preţurilor pe segmentul apartamentelor vechi, care actualmente, ştim cu toţii, ating preţuri fără precedent. Riscul care apare este reprezentat de speculanţi, care pot cumpăra noile apartamentele ieftine în faza de proiect, pentru a le vinde la final, cu preţuri similare actualei tendinţe. „

Vasazica , rezumand : dai mai putini bani , ai spatiu mai putin. Ce ieftinire mai este aici ?

7 Aprilie 2008 – Un zambet stramb pentru o fictiune : 10.000 de Euro metrul patrat in ” Dorobanti :

Dupa ce , in anii recenti , cateva voci pregatite din vreme emisesera profetia unui pret de 10.000 de Euro pentru un metru patrat in Bucuresti facand tatonari in vederea unui joc de bursa , iata ca recent aceasta predictia pare ca s-a indeplinit . Anuntul s-a facut cu ocazia unui „targ imobiliar” (un gen de reuniuni devenite populare recent, de cand , cam in acelasi timp , retrocedarile de terenuri si „proiectele de investitori ” s-au infratit intr-o maniera insolita ); l-au raspandit cu repeziciune jurnalistii de scandal a caror pasiune pentru bizar , socant si incredibil nu mai trebuie sa fie comentata . Vreo cateva seri la rand pe ecranul televizorului a aparut , in chip de prezenta aducatoare de vesti noi , un june „din industrie” , de fapt un agent imobiliar imberb care , in vocabularul de digest al acestei profesiuni , a comunicat pretul si s-a caznit sa faca si cateva comentarii cu aspect evident de elucubratie . Personajul insotea stirea cu un zambet stramb.

Dar , in realitate , nimic nu este surprinzator in aceasta afacere caci afacere propagandistica este , de fapt .Si de ce aceasta ? Fiindca pe 2.000 de metri patrati , cumparati cu 20.000.000 de Euro (adica salariul unui functionar mijlociu pentru 100 de vieti in care , insa , ar nu cheltui nici un leu ) nu se poate construi nimic cu profit . Caci daca ,in datele legale (nu „la invoiala”) s-ar ridica aici un bloc de birouri avand 1500 de metri patrati pe un nivel si nu mai mult de 15 etaje (fiind , oricum excesiv fata de ” regimul zonei ” ) ar rezulta o suprafata totala de 22.500 de metri , care , de obicei, ar inghiti cam 1000 de Euro pentru metrul patrat construit si, deci, in total , ” cu bataie ” , 25.000.000 pentru cladire. Inutil sa spun ca un antreprenor intelept nu cladeste niciodata (decat ,poate, cu pistolul la tampla ) pe un teren care sa inghita 45 % din costurile investitiei totale.

Rezulta ca „mitul terenului de 10.000 de Euro pe metru ” este o creatie de bursa masluita unde mana lunga a organizatorilor de joc imobiliar se vede cu pregnanta : aceste nivele absurde sunt necesare doar pentru a se cota ” asocierile in participatie „facute cu straini naivi dar pentru care ” partea romana „ a platit putin , si doar „ingaduinte „.

4 Aprilie 2008 – O intrebare filosofica : „De ce nu merge buy-backul imobiliar in Romania ” ?

O revista specializata in „bombe” si unde cine voieste sa i se faca parul maciuca la auzul unor stiri socante gaseste de indata ceea ce cauta , punea mai deunazi o intrebare filosofica de altitudine platoniciana , formulata astfel : „De ce nu merge buy-back-ul imobiliar in Romania ?„. Un cititor naiv , din categoria celor ce comentau respectuos elucubratiile lui Rica Venturiano din ” O noapte furtunoasa” , si care ar cadea pe ganduri cautand un raspuns la profunda -si capitala -interogatie va descoperi , insa , foarte curand nu o analiza ci un articol publicitar oarecare unde grossul consta in descrierea cu detalii a ofertei „introducatorului ” acestei metode de vanzare de case la noi , insotita de concluzia triumfalista ca , odata, candva, aceasta ” va merge „. Totusi, cateva adnotari ar fi utile chiar si in acest caz marunt de propagandism caci ajuta la o deslegare a multimii de teme false si de promotii infatisate drept examen de piata .”Conceptul de buy-back -traduce autorul in romaneste pasareasca globalista imprumutata prin dorinta salbatica de „limba a celor 200 de cuvinte „- presupune in primul rand evaluarea apartamentului proprietate personala al solicitantului de catre un specialist de la Asociatia Nationala a Evaluatorilor (ANEVAR). In momentul in care se stabileste valoarea apartamentului, tinand cont de criterii cum ar fi amplasamentul sau anul constructiei, se calculeaza diferenta dintre vechiul apartament si noul imobil, care urmeaza sa fie cumparat de solicitant. Aceasta diferenta constituie de fapt avansul.” Adica pe scurt ” dai un apartament vechi ” si, ca sa obtii altul nou, te mai indatorezi ceva , dar destul (caci profitul e sufletul capitalismului iar daca e mare , e si mai bine ) , ascultand cu religiozitate deciziile evaluatorului care, precum Mafalda, iti spune precis ” cat face casa ta „. Rezulta, deci, ca spre a recurge la acest gen de program ar trebui ca amatorul de acoperis deasupra capului sa fie , inainte de toate , un proprietar, adica sa aiba o locuinta ; dar procentul cel mai ridicat de solicitanti de case consta la noi in aspirantul la proprietate . Fiind , deci, nu o dobandire de locuinta (visul de aur al generatiei sacrificate ) ci o „innoire” (mit etern al reclamei, care e , vorba din batrani, sufletul comertului ) „buy-back-ul imobiliar nu merge ” fiindca nu intalneste un teren fertil si , sociologiceste vorbind, n-are trecere in mediile saracite din tarile de tip sud-american . Propagandistul roman ne da insa o alta explicatie , care suna astfel:”Ritmul rapid de scumpire a locuintelor vechi din Capitala, imaturitatea pietei si spiritul speculativ al proprietarilor sunt factorii care au contribuit pana acum la esecul conceptului de buy-back imobiliar in Romania „. Adica, pe scurt, „buy-back-ul va merge ” cand ” vechiul ” va fi atat de ieftin incat sa reprezinte abia ceva mai mult de un 35-40 % (cat un avans ridicat de credit ipotecar ) , cand proprietarii nu vor mai actiona dupa un abisal de indefinit ” spirit speculativ”( dar ce proprietar nu viseaza sa vanda scump ?) si , in fine, „piata va deveni ” matura ” ( o notiune obsesiva in materie nu de piata imobiliara de la noi ci de Romania insasi ) . Cum ,insa, si in Italia reclamele desesperate facute de banci si antreprenori in materia exact a acestei metode nu au nici un efect serios , intelegem ca nici Italia nu are o piata imobiliara matura, ceea ce istoriceste este o noutate .

2 Aprilie 2008 -INTREBARI SI RASPUNSURI . Un mic studiu de caz:”teren langa Gara de Nord -locuinte sau birouri „?

Am o intrebare la care sper sa imi raspundenti. De fapt, am nevoie de un sfat. Am un teren de 300 de mp langa Gara de Nord, in zona de case dinspre Alexandru Cuza. Ei bine, intrebarea mea este ce fel de cladire ar putea fi o investie in acea zona: una de locuinte sau una de birouri.

Un teren de 300 de mp. in „insula ” impanzita de strazi vechi din partea griviteana a Garii de Nord reprezinta in sine o valoare remarcabila care , la preturile platite astazi , ar aduce pe loc mai bine de 600.000 de Euro si, cu o promotie inteligenta, in scurta vreme si mai mult . Aceasta – fiindca suprafata ingaduie o dezvoltare armonioasa (chiar daca limitele de constructie pe verticala nu sunt atat de „elastice” precum in alte cartiere ), apoi -intrucat „zona „insasi cunoaste , prin imprejurimile imediate sau veconatati de cartiere , o interesanta miscare imobiliara avand , cum se spune , potential .De fapt , atat Bd. Cuza cat si Calea Grivitei si , mai incolo dar in legatura cu aceasta regiune, Calea Plevnei , inchipuie un gen de retea de cladiri si terenuri in etapa de re-agregare unde , insa, cateva elemente se pot deduce inca din aceasta etapa , dezvoltand intuitiv ceea ce s-a realizat pana acum. Diferente exista , de buna seama , caci daca Bd. Cuza se va constitui in felul unui aliniament de cladiri de birouri (idee stimulata si de apropierea cu nucleul in expansiune din intretaierile Bd. Titulescu si dr. Felix ) atat Calea Grivitei (unde avem inca de azi un proiect de „complex rezidential ” format din blocuri denumite ” condominium” intre Buzesti si ) cat si Calea Plevnei arata preferinta pentru „locuinta” si nu pentru ” birou „.
Acestea par sa fie evolutiile de fatada care -oricat ar fi de pregnante- nu pot determina hotarator accentele strazilor minore oranduite in interiorul cvartalelor ; ele pastreaza cel putin pentru o vreme (si , evident, pana atunci cand intreg procesul se va consuma definind nota ansamblului , deci inca un numar de ani ) datele de azi care apartin unui ” cartier de case „unde sporadic se inalta cladiri de dimensiuni mai mari . In aceasta situatie , dilema ” locuinte sau birouri ” inca nu poate fi rezolvata altfel decat prin taierea nodului gordian spunand intrucatva altfel , adica ” locuinte si birouri „.
Astazi , la noi, unde inca numeroase arii urbane se modifica , totusi fara directiva de sistematizare coerenta , multi dintre antreprenori aleg solutia cu variante construind in ideea unei reconversii obligatorii ulterioare . Insa pentru mai multa acuratete , ar mai trebui precizat obiectivul banesc urmarit : „lichiditati ” acum (deci : „constructie cu vanzare” , in scopul obtinerii de bani pentru alte investitii urmand o posibila spirala de profituri treptate -ceea ce impune ca solutie „blocul de apartamente ” vandute fie inainte de incheierea cladirii sau dupa finisaje ) sau exploatatie prin inchiriere in ideea „vietii prin renta ” asupra careia voi starui sumar .
Cum astazi ” afacerea cu birouri ” capata concretete cu mai multa usurinta si, in acelasi timp , ingaduie si o reconversie ulterioara fiindca practica ” spatiului deschis ” nu stanjeneste „proiectul paralel ” pentru locuintele din viitor , aceasta ar fi optiunea initiala recomandabila fara a se putea formula precis termenii ei de evolutie si calendar . Insa macar 4-5 ani regresiunea nu va aparea . Atunci , de buna seama , cand oricum locuinta cu chirie (care pretutindeni aduce castiguri , insa la nivel ” occidental” deci scazut ) ar putea sa constituie alternativa de profit superior , s-ar produce si preschimbarea utilizarii prin interventii nici laborioase si nici excesiv de costisitoare . Solutia celor doua intrebuintari apare inca din proiect si orice arhitect priceput va fi capabil s-o traduca pe planseta .

1 Aprilie 2008- O poveste de Ziua pacalelilor

Cu exact un an in urma , la Pitesti , unde ma gaseam in cadrul unei intalniri de familie , m-au cautat la telefonul portabil (si la interval de cam jumatate de ora ) doua personaje cu oarecare greutate in ziarele de la acea vreme intreband cu precipitare deca am informatii despre cand anume soseste in Romania Donald Trump si , bineinteles, ce investitii va face .

Cum nu aveam nici cea mai vaga idee despre acest descalecat , am formulat un punct de vedere prudent mai ales ca practica invaziei la mandarinii imobiliarului nu presupune niciodata un comunicat in termeni vagi cu origina para-oficiala . Apoi, trecand orele si observand ca este ziua pacalelilor -o sarbatoare bizara de la noi , adica din „tara lui Pacala „- mi-am dat seama ca trebuie sa fie o difuzare sugubeata de „stire neconfirmata” din categoria care se chema , in restul zilelor din ani , ” intoxicare ” . Pe seara aceasta banuiala a devenit certitudine si imi amintesc cum mai multe minute m-am si amuzat copios vorbind la telefon cu autorul acestei vesti , asteptand amandoi sa apara si verificarile „de jurnalisti „.

Dar in zilele urmatoare , acestea nu s-au produs ba chiar un numar relativ ridicat de personaje din presa si industria specifica , au emis cele mai baroce ipoteze legate de planurile antreprenorului american care , in acel timp , devenise foarte popular prin difuzarea zilnica la o televiziune a serialului de pedagogie a afacerii intitulat ” Ucenicul „. Se vede treaba ca erau destui care se si vedeau , la noi, ” ucenicii lui Trump „.

Lunile au trecut si , din timp in timp , am constatat cum cohortele de jurnalisti ce isi fac cultura prin cautarea cu motorul google tot incalzeau periodic ciorba originara producand , prin adaptari destul de putin iscusite , versiuni fantasmagorice in chestia ” sosirii iminente a lui Trump ” ; dar nimeni nu a adus , pana azi, nici cea mai marunta dovada in aceasta materie .In alte vremuri si, evident, in alte locuri , unde componenta orientala nu ar fi atat de pronuntata cum este la noi unde povestile de Halima fac literalmente furori , m-as fi intrebat cat este de greu sa se verifice prin contact direct o asemenea ipoteza si din ce motiv aceasta nu s-a facut . Dar poate ca nici nu era utila atata vreme cat , la noi, „imobiliarul ” este inca o lume de legende.

31 Martie 2008 – „Afacerile Bancii Nationale”

Acum vreo cateva saptamani , o agitatoare care combatea in maniera lui „dai si lupta ” – vorba lui Caragiale – dar pusa la adapost in Franta si bugetivora la un institut de moda noua care, la fel ca in vremea tanarului Brucan , studiaza sinistrul epocii precedente , facea spume la gura pe cateva ” grupuri de discutii ” privind ticalosiile ce vor produce demolarea arenelor de tenis din Cotroceni unde , bineinteles , exista interesele ” mafiei imobiliare ” . Cum personaje de aceasta teapa nu au opera si nici atitudine ci doar pareri inregistrate pe internet ( de fapt niste discutii de cafenea de vesnici taietori de frunza la caini ce traduc pierderea de vreme a unor oameni de nimic ,indiferent daca sunt tineri sau batrani ) asemenea accese venite din zona sociala a chibitzatului ar fi trebuit sa treaca neobservate si , de fapt, asa au si trecut. Numai ca „luptatoarea inflacarata ” nu exprima decat punctul de vedere canonic vehiculat , in chiar aceleasi zile, atat de cativa „jurnalisti tocmiti ” cat si , de buna seama , si de eterna ” societate civila ” care iubeste sa se afle in treaba prin declaratii expuse cand trebuie si pentru cine trebuie .

Dar de fapt ce se petrecuse daca a fost nevoie sa se invoce , cu voci plangarete , dezastrul care va cuprinde arena marilor noastre izbanzi sportive si a gloriei acum batjocorite a Romaniei care a jucat odinioara finala de Cupa Davis cu trofeul pe masa ? Deocamdata , numai o punere la punct cu caracter de directiva interioara facuta de proprietarul acestui complex de cladiri care si-a formulat punctul de vedere in materia imobiliara in fata unui club de football a carui autonomie , castigata in modul bizar dar uzual la noi in acesti ani , ii crea obligatii de contract de folosinta (de fapt , „inchiriere” ) si nimic mai mult .

Din pacate , ca si in alte randuri , precizarile facute de institutia satanizata prin complicitati diverse au venit tarziu si intr-un fel destul de timid (desi in esenta precise si corecte ) fiind introduse cam pe usa din dos in anumite ziare si in altele neglijate de-a dreptul fiindca si acum campania se poarta in masuri de vagabonzi de port si e dusa de puslamale din categoria slugusoarelor josnice. Ca atare, a ramas inca si azi vie impresia ca e ceva putred acolo si fiindca la noi vechea tehnica de calomnie recurenta , formulata din mai multe directii la semnul unei singure maini , nu se da in laturi de la nimic .

28 Martie 2008 – INTREBARI SI RASPUNSURI .Merita sa mai pastram „terenurile din camp „?

INTREBARE : Sint tinar , am 23 ani si pot sa va spun ca urmaresc cu mare atentie piata imobiliara de circa 2 ani si incerc la rindul meu sa trag concluzii si sa fac „scenarii” atit cit imi permit cunostintele mele in domeniu.Tot urmarind piata am decis acum 1 an jumate sa investesc niste bani in localitatile aflate in nordul Bucurestiului (Dascalu,Gradistea,Gruiu) iar plasamentele se pare ca au reusit sa-mi aduca un profit considerabil intr-o prioada relativ scurta(majoritatea plasamentelor au fost facute in terenuri extravilane vizindu-se la cumpararea respectivelor terenuri citeva criterii „primitive” si anume deschideri,apropiere de drumuri asfaltate,apropiere de paduri…).Intrebarea mea (cred ca stiti ce urmeaza sa intreb) este daca aceste terenuri merita in continuare sa fie pastrate sau mai degraba vindute din moment ce ele mi-au adus un profit destul de „frumos”.Eu din cite v-ati dat seama cred ca ma incadrez la rubrica”micii speculatori” si de aceea va rog sa-mi dati un sfat sau o informatie in urma careia sa trag niste concluzii .Multumesc frumos si astept cu nerabdare raspunsul dvs oricare ar fi acela.

La ceea ce m-ati intrebat as putea raspunde ” ca rabinul ” ( adica amandoua solutiile ar fi bune ) avand in vedere ca teoretic ati obtinut un castig considerat ca ” frumos” dar, in acelasi timp , evolutiile pot fi si mai promitatoare de aici incolo . Dar , din pacate , opinia mea este ca in viitorul destul de apropiat – adica nu mai tarziu de o jumatate de an – o concentrare de nuclee valorice se va produce aproape sigur in materie de terenuri pentru constructie . Iluzia ca oriunde in jurul Bucurestilor vom avea preturi in crestere geometrica s-a hranit din surse diverse dar acum se apropie de sfarsit iar posibile regenerari ulterioare nu sunt de asteptat . Bineinteles ca ,in anumite regiuni , valorile vor ramanea ridicate si chiar vor mai creste insa pentru un investitor ce nu participa la plasamentele initiate ( care insemneaza pretutindeni in lume a cunoaste cu o ora mai inainte planurile – aprobate – de „urbanizari ” , retzele in extindere etc. si, evident , asocierile pe picior mare in scopul unor ” dezvoltari ” organizate cu participarea administratiei ) acestea fac parte din categoria „jocurilor de noroc”; castigi daca intamplarea a facut sa ai o proprietate apropiata „locului consacrat”.
La drept vorbind , multi din cei care au plasat bani in terenuri jucand la un fel de ruleta vor pierde daca nu vand acum dar „vor pierde ” numai din valorile posibile ale pietii de azi ( prin urmare-nu in valori absolute , caci in orice caz acum preturile sunt mult mai mari decat cele de acum un an si jumatate – doi ) ;”maine” ,insa, destui vor pierde enorm si vor observa ca ” adevaratul pret ” ulterior ar putea deveni pur si simplu cel ce rezulta din bursa de teren agricol .
In tematica expusa, o parere pentru fiecare caz in parte imi e greu sa formulez cata vreme nu am in fata ochilor planurile de cadastru si informatii privind asezarea precisa, alimentarile cu apa (probabil inexistente), distante fata de reteaua de furnizarea electricitatii sau a gazului natural etc. si, ca atare , o estimare a potentialului parcelelor apropiate . Insa apreciind modul de a expune situatia (asa cum ati facut in cele ce mi-ati scris ) sunt incredintat ca ati ales , din ce se putea alege , proprietati ce prezentau o anumita garantie . Ele ar trebui acum re-gandite ca investitie in raport si cu alti factori , precum nevoia de lichiditati a celui ce le detine si ,deci, capacitatea de a juca la risc. De aceea as fi de parere (numai daca este necesar) sa vindeti unul din aceste terenuri , cantarind -pentru aceasta – elementele de indexare obiectiva (traducand:castigul net obtinut ), iar daca la examenul facut fara iluzii ar rezulta ca doua chiar nu intrunesc argumente pentru probabile dezvoltari in cativa ani viitori (2-3 ar fi rezonabil ca interval de calcul , dar nu mai mult ) -sa vindeti doua. Unul poate ar trebui pastrat in ideea ca in ansamblu castigul ar putea fi rezonabil chiar daca intervin episoade mai putin placute . Dar care sa fie ” zona” mai incurajatoare? Din simpla intuitie (repet, fara sa am in fata nici un plan ) as alege sa pastrez terenul de la Dascalu .
Bineinteles ca astfel de hotarari ar trebui luate dupa ce as calcula coeficientul de profit posibil ,prin comparatia pretului initial cu acela mediu ce as obtine acum , scazand dobanda bancara neincasata , alte cheltuieli „operationale” ( taxe , inclusiv notariale , „agentie” daca a fost cazul etc. ). Daca procentul ar fi de 60 % intr-un an ar trebui sa multumiti lui Dumnezeu .

27 Martie 2008 : A vandut Adrian Nastase „palatul Elenei Lupescu „??

Radicalismul de porunceala al unor ziaristi de azi nu ar exprima cu deplinatate spiritul epocii noastre daca mentalitatea slugarnica nu s-ar impleti cu ignoranta cea mai deplina dar , deopotriva, cu aroganta in a-si da cu parerea acolo unde nu exista nici o competenta. Iata ce se putea citi pe la inceputul acestei primaveri intr-un fel de denunt tardiv facut dupa toate regulile artei propagandei din fragmente puse la un loc pentru a soca :
„Palatul in care a trait Elena Lupescu, amanta si apoi sotia regelui Carol al II-lea, a fost vandut, pe vremea guvernului condus de Adrian Nastase, Asociatiei Generale a Vanatorilor si Pescarilor Sportivi (AGVPS) la un pret de garsoniera.” Citind aceste propozitiuni de unde reies stiri sinistre propagate pe un ton lugubru , este exclus sa nu te infiori mai ales cand sunt invocate notiuni ce impun numaidecat precum aceea de ” palat ” si se evoca personaje a caror viata luxurioasa nu s-ar fi putut desfasura , potrivit imaginarului baietilor famelici din presa de la noi , decat in cladiri de bogatie strivitoare.
Dar , din pacate , si aici din sapte vorbe cinci sunt prostii , cum se spune adesea de catre prostimea nepriceputa in aranjamente gazetaresti. Caci o documentare cat de sumara ,care nu ar produce nimanui dureri de cap fiindca nu reclama nici efort si nici procese de gandire complicate , ar fi aratat ca „palatul in care a trait Elena Lupescu ” nu se afla nicidecum in Calea Mosilor nr. 128 , asa cum ar fi voit nefericitul de autor de povesti bucurestene apocrife ; de altminteri pentru oricine cunoaste Bucurestii macar la nivel elementar aceasta asezare ar fi fost de neconceput . Si atunci , adica acum saptezeci de ani , si azi , sanctuarul imobiliar al marilor averi erau Bulevardul Jianu si Parcul Filipescu (nu insa si Parcul Jianu , astazi devenit Cartierul Primaverii ) dar sub nici o forma soseaua negustoreasca din vechile mahalale din apropierea Batistei .

„Duduia „, caci se pare ca la noi cam fiecare epoca de desfrau are cate o duduie , isi gasise salasul favorit intr-o cladire impresionanta de pe Aleea Vulpache , nr. 2 , din faimosul parc Filipescu , unde adeseori regele baroc Carol al II-lea ramanea peste noapte si unde , in orice caz , veneau in vizite prelungi fel si fel de personaje influente ale vremii precum Armand Calinescu ,generalii Samsonovici,Uica,Galici,Bazu Cantacuzino,Ionel Ghika,Virgil Kerciu,Radu Pascu,Ernst Urdareanu,Dimitrie Gusti,Auschnit,Oscar Kauffman,Elie Radu,Wider,Condiescu,Puiu Dumitrescu,Duiliu Zamfirescu,Logadi.Si jocurile de societate tot aici se desfasurau ca si multimea de intrigi complicate si de hotii foarte asemanatoare cu acelea de azi care nu fac decat sa continue epoca destrabalarilor clasicizate . De fapt, ” Duduia” era destul de zgarcita si strangatoare iar despre averea ei s-au pronuntat diverse ipoteze precum unele , destul de precise dar sumare , unde intrau mai putin case si mai degraba masini si felurite maruntisuri de milioane de lei-aur:„Avea peste 200 de rochii ,3 hermine albe,16 blanuri,8 vulpi si 4 cape (tot blanuri).Cand a plecat impreuna cu Carol a luat cu dansa 38 de cufere mari impreuna cu imbracamintea si argintaria (pentru 36 de persoane completa cu farfurii) si 4 tablouri valoroase,iara un geamantan de bani i l-ar fi dat fratelui sau.”
Inventarul averii imobiliare il gasim , insa, precizat in decretul de expropriere privitor la Elena Lupescu si proprietatile ei nemiscatoare din 28 Martie 1941 , interesant ca document de epoca:
Art. 1 – Se expropriaza fara nici o indemnitate si trec in proprietatea Statului pe temeiul si la data prezentului Decret, urmatoarele proprietati imobiliare ale Elenei Lupescu:
1- Teren si cladiri situate in Parcul Filipescu, Aleea Vulpache No. 2, loturile No. 11, 12, 13, 14 si 15 din fosta proprietate Filipescu cumparate dela Dumitrescu Virginia, cu actul autentificat la No. 5189 din 27. II. 934, tribunalul Ilfov, Sectia Notariat, pe pretul de 5.000.000 lei (valoare cca. 18.000.000 lei).
2 – Teren si cladiri in suprafata de 3914 mp. comuna Sinaia, jud. Prahova, strada Tache Ionescu No. 1, cumparat dela Nicolae Chrisoveloni cu actul autentificat la No. 7258 din 24. feb. 937, tribunalul Ilfov, sectia Notariat, cu pretul de lei 3 milioane (valoare cca. 10.000.000 lei)
3 – Teren situat in comuna Baneasa (59 ha.) cumparat dela Gh. Herescu si altii, cu actul autentificat la No. 21178 din 7. VI. 938 cu pretul de 9.000.000 lei si toate constructiile si instalatiile (valoare cca. 20.000.000 lei).
4 – Teren situat in Sinaia, str. Principele Nicolae No. 2 in intindere de 1970 mp. cumparat dela Otilia Rozeanu din Bucuresti prin actul autentificat de tribunalul Prahova la No. 3936 din 10 August 1932 si transcris la No. 3589 din 10 August 1932, cu pretul de 1.100.000 lei (valoare cca. 5.000.000 lei).
5. – Un teren in suprafata de 441.71 m. a. lotul No. 76 in comuna Techirghiol Eforia, cumparat dela societatea „Techirghiolul” cu actul transcris la No. 5091 din 15 Octombrie 1934, cu pretul de 66.300 lei (valoare cca. 700.000 lei).
ART. II. – Se expropriaza in aceleasi conditiuni, toate bunurile mobiliare, drepturile si creantele de orice natura ale aceleiasi.
ART. III. – Toti acei cari detin sau cunosc un drept sau un titlu de orice natura al numitei, urmand sa cada in aplicarea prezentului Decret, sunt obligati sa-l declare sau sa-l depuna in termen de 15 zile dela publicarea prezentului Decret-Lege, la Primul Presedinte al tribunalului Ilfov, sub sanctiunea pedepsei cu 5 ani munca silnica in caz de nedeclarare.
ART. IV. – Sub aceiasi sanctiune, toti cei cari in ultimii 10 ani au primit in depozit sau cu orice titlu, orice sume de bani, devize, valori etc. ale numitei, pentru oricat timp si cu orice destinatiune sunt obligati sa faca o declaratie la Primul Presedinte al tribunalului Ilfov in acelasi termen si cu aceleasi conditiuni.
Dat in Bucuresti, la 28 Martie 1941.
Conducatorul Statului Roman si Presedintele Consiliului de Ministri
(ss) General ANTONESCU
Ministru de Stat
(ss) MIHAI A. ANTONESCU
No. 854 „
Precum se observa , nicaieri nu apare vreo mentiune despre vreo cladire din Calea Mosilor , in schimb , ca o tema de can-can , intalnim un teren din comuna Baneasca , pana in 60 de hectare , ce ar fi intrat ulterior in administrarea Academiei Agricole si astazi cine mai stie ce se construieste cu sarguinta pe el daca nu cumva vreun parc rezidential ori supermagazine de moda noua .

Cateva adaosuri despre Palatul din Aleea Vulpache nr. 2 , azi Aleea Alexandru : acesta ar fi fost cumparat pentru ” Duduia” cu aproximativ 11 milioane de lei , scosi din buzunar , dupa sustinerile lui C. Argetoianu , de catre enigmaticul bancher Aristide Blank a carui biografie in afaceri ar merita desfasurata cu detalii .

26 Aprilie 2006 -Agenţiile imobiliare devin, încă o dată, „acarul Păun“

Pe la jumatatea anului 2006 , printr-o simplă hotărâre de Guvern, o instituţie cu numele baroc de ONPCSB a fost aşezată pe deasupra oricărei activităţi în materie de vânzări particulare de clădiri , în ideea că ar fi de notorietate răspândirea periculoasă a „spălării de bani“ în România imobiliară. În această materie , câteva precizări sunt necesare, fiindcă, la fel ca şi alte rânduri, o idee în sine pozitivă nu va crea, prin aplicarea aiuristică, decât confuzie şi dezvoltări stupide, semănând cu încarcerarea câte unui hoţ de găini în chip de infractor al naţiei şi emblemă a corupţiei naţionale…

Întâi de toate, este în afară de orice îndoială că acest „oficiu“ nu are nici o legatură cu piaţa imobiliară şi trebuie mai degrabă să i se recomande să îşi continue activitatea lui de până astăzi, cu mai multă stăruinţă şi seriozitate, şi, astfel, să obţină rezultate mai solide şi mai evidente decât cele, firave, ce se cunosc. Dar atitudinea aceasta nu trebuie să ne mire fiindcă, în România, aproape toată lumea visează să facă altceva decât trebuie iar ceea ce este obligată să facă – prin însuşi principiul de a exista – uită sau face prost. Exemplele sunt şocant de numeroase. Un caid de la ANPCI se ocupă de „evaluare de case“ şi îşi propune să alcătuiască un mercurial de piaţă (ceea ce nu este, evident, treaba lui) dar felul, mizerabil, cum se alcătuiesc dosarele de cadastru, haosul păstorit de „agenţia“ lui şi sumele exorbitante de bani care circulă prin aceste reţele îl lasă „nemuritor şi rece“. Un ministru de Interne s-a trezit să controleze felul cum se vor încheia asigurările „obligatorii“ pentru locuinţe(!!??) în vreme ce sentimentul de insecuritate publică sporeşte de la o zi la alta, cetăţenii aşteaptă cu zilele la cozi interminabile pentru un simplu document de identitate şi ca să ieşi din ţară (om liber, crezând cu naivitate stupidă că „dreptul la libera circulaţie“ este garantat de cineva) îţi trebuia pana de curand  un geamantan de atestări ce ar fi dovedit că nu călătoreşti ca să furi.

Înainte de a se face aşa-numita „supraveghere a pieţii“ ar fi fost obligatoriu să se facă „supravegherea de dinainte de piaţă“ şi să se clarifice câteva din „misterele impenetrabile“ ale acestor ani. Acestea ar începe cu felul cum s-au „redobândit“ prin fraudă, corupţie instituţionalizată şi „aranjamente“, sute de clădiri impunătoare în Bucureşti şi în oraşele importante pentru a se însănătoşi, astfel, „documentul de proprietate“ a mii de clădiri scumpe care astăzi sunt îmbolnăvite de fic­ţiuni şi învârteli. Apoi, ar continua cu modul de acţiune al „func­ţionarului de stat“ care se amestecă adânc, prin condiţionări diverse, în viitorul însuşi al pieţii şi cu nesfărşitele mecanisme birocratice corupte ce însemnează control „selectiv“ al clădirilor noi deopotrivă cu aspectul suprarealist al numeroaselor „cărţi ale construcţiei“, de fapt „îngăduinţele“ cu tâlc organizate prin notariate, „secte“ de avocaţi şi multimilionari cu avere misterioasă ce învârt pe degete soarta celor mai scumpe imobile din România. Acestea, însă, sunt tratate de parcă nici nu ar exista; în schimb apare „acarul Păun“, care, de obicei, este – ceea ce îi spune şi numele – a şaptea roată la căruţă.

Mecanismul cunoaşte o răspândire neo­biş­nuită dar explicabilă. Astăzi, la noi, când cineva nu are de lucru – sau doreşte să abată atenţia de unde nu ar trebui să se privească mai stăruitor – invocă „dezastrul“ de pe piaţa imobiliară unde ar exista cele mai primejdioase fenomene posibile pe mapamond şi „calitatea“ cea mai detestabilă de servicii imaginabilă pe faţa Pământului. În societăţile aşezate, această atitudine nu se întâlneşte şi dacă se bă­nuiesc culpe ori neajunsuri, întâi de toate acestea se documen­tează, se adună şi se demonstrează. A demonstrat cineva, până azi, că „spălările de bani“ se produc în imobiliarul de la noi şi, mai ales, în presupusele participaţii oculte ale „agenţiilor imobiliare“ care, de obicei, sunt nişte nefericite „firme“ de apartament cu angajaţi destul de aproximativi şi famelici? Căci dacă s-ar încerca o demonstraţie serioasă şi responsabilă s-ar băga de seamă că „marile învârteli“ au loc nu acolo ci în spatele uşilor închise şi sunt organizate cu virtuozitate, la adăpost de priviri indiscrete şi cu o participare atentă şi co-interesată de persoane şi „familii“ ce au atât imunitate cât şi impenetrabilitate.

În locul demonstraţiei, se invocă „temeri“ indefinite dar expuse în forma unor articole improvizate de ziarişti oarecari care, înainte de a învăţa carte şi a stăpâni o meserie, aduc nenorocitele de „dezvăluiri“ cu o celebritate de cinci minute care, nu odată, li se şop­tesc de bouche à l’oreille de către cine trebuie şi exact la momentul oportun. Dar te­merile pure şi simple nu însemnează nimic iar ca să existe un argument minim în materie de „spălări de bani“ prin imobiliar ar fi trebuit să existe dosare consistente şi certitudinea că acesta este, la noi, un fenomen cu extindere şi grad ridicat de pericol social. Tot ceea ce cunoaştem acum este o simplă ipoteză şi, în consecinţa ei, un model posibil care însă supără prin caracterul discreţionar al concluziilor fără nici un reazem dovedit şi prin „prezumpţia de vinovăţie apriorică“.

Consecinţele acestui mod de a gândi – care este, categoric, ab­surd aşa cum se prezintă el acum – vor fi aproape nule din punct de vedere al „însănătoşirii substanţiale“ dar vor aduce, ca de fiecare dată, stive de rapoarte, „note“ şi „informări“ produse de bănci, „agenţii“ şi orice alte instituţii particulare obligate prin ucaz să facă, cu gratui­tate, muncă pentru care Statul este plătit odată prin mecanismul fiscal general. De altfel, „birocraţia lărgită“ este proprie statelor unde administraţia nu face nimic concret ci doar exhibă „o scenografie a muncii“ iar ideea de a întrebuinţa o companie (care, cel puţin în prin­cipiu deşi pare-se că nu la noi, este o formă de proprietate) în chip de prestator voluntar şi substitut al „funcţionarului de stat“ ce trăieşte şi din banii acesteia este aberantă dar tipică pentru România.

Dar un efect oarecare va fi, cu toate acestea. Mâine, copacii ţării vor fi tăiaţi mai cu osârdie spre a se obţine hârtia unde se vor depune periodic înştiinţări inutile şi peste care nu vor poposi niciodată ochii cârpiţi de specializări indecise ai „paznicilor delegaţi“; şi în acest timp „centrele de afaceri“ vor trece de la un „investitor“ la altul prin asistenţa preţioasă a „caselor de avocaţi“ unşi cu toate alifiile, „palatele“ se vor redobândi prin tehnica achiziţiei de „drept litigios“ şi se vor re-vinde cu de şapte ori mai mult decât s-a plătit, parcurile oraşelor – aşezate la locul lor de pe vremea lui Tata-Moşu – vor fi „schimbate“ în folosul „revendicatorilor cu procură“ spre a se tăia copacii în vederea creaţiei de plantaţii de vile cu voie de la „stă­pânirea îngăduitoare“.