CRIZA FINANCIARĂ GLOBALĂ – „Amânare” sau ” continuitate în sustragere” ?

Impresia de statu quo insotit de un efort reparatoriu fara program definit caracterizeaza desfasurarile lui Octombrie 2008 , cand  in America si Europa noul sistem de amestec intre Stat si particular a devenit functional sub cuvant ca e necesara o reactie  de urgenta .Dar  la cateva saptamani dupa ce cantitati incredibile de bani publici au cazut din cer asupra companiilor cu nume ( devalizate de gangsterii in costume de 10.000 de dolari ) , nici o alta manevra nu se preconizeaza pentru intervalul ce va urma. Un fel de amanare strategica sau chiar o „continuitate in sustragere ” ( atitudine direct neobrazata dar posibila ) pare sa defineasca noua etapa cand hotia se aplica pana si la ultimele resurse vizibile sau probabile . Si aceasta fiindca nimeni nu a patit nimic iar jaful pare sa fi devenit o indeletnicire oficiala sub cele mai diverse pseudonime.

Reclame

Artur Silvestri : Pe piaţa „noului” începe să miroasă a faliment -interviu la Antena 3 -Ştirile orei 10

Alina Petrescu : Dle Silvestri , cum ati caracteriza piata imobiliara in acest moment, mai ales vanzarile de locuinte ?

Artur Silvestri : Desi ingrijorarile sunt mari , totusi nu avem inca o imagine precisa a efectelor locale atata vreme cat ” criza globala ” inca nu si-a definit amploarea si mai mult ca sigur vor exista complicatii de viitor . La noi, dupa o stare de perplexitate de cateva saptamani apare o etapa de convulsiuni unde cam toti cei ce si-au riscat bani cauta sa-si salveze pielea cu pierderi cat mai reduse daca nu se va putea „fara pierderi” . In orice caz, abia peste un interval oarecare, de probabil mai mult de sase luni , vom avea o imagine lamuritoare privind nu evolutiile de viitor ci dimensiunile dezastrului ; caci un dezastru global exista .

Alina Petrescu : Scad preturile pe piata imobiliara asa cum se spune , mai ales la locuinte ?

Artur Silvestri : Acest proces este indiscutabil dar , in acelasi timp, proportiile lui sunt mult mai drastice decat se evoca de obicei . In privinta locuintelor , „vechiul ” se re-aseaza brutal astfel incat , de asta-primavara pana azi , pierderile de valori sunt apreciabile si ca medie ajung catre 25 % si chiar si mai mult . Dar afectat in masuri socante este „noul” unde , de la 2200 de Euro pentru un metru patrat construit se ajunsese acum cateva luni la 1800 si, acum o luna , catre 1400 ;insa azi nimeni nu mai are emotie in a vorbi despre 1000 de Euro , ceea ce depaseste jumatatea valorilor de mai an . In acest conditii incepe sa miroasa a faliment .

Alina Petrescu : Ce credeti , vom mai avea scaderi in continuare ?

Artur Silvestri : Ceea ce se poate spune sigur astazi este ca tendinta de scadere se manifesta in mod sever pe aproape toate sectoarele acestui gen de piata si contrar celor observate frecvent „locuintele” sunt intre cele mai putin afectate desi acestea apar in comentariile aproape cotidiene. Dar scaderi uneori dramatice vor fi in orice „imobiliar” legat de afacere fiindca efectele crizei globale nu iarta mai ales in materia „imobiliarului de antrepriza” unde afacerea cu blocuri de birouri isi incepe reculul iar dezvoltarea asa-numitului ” retail” se opreste daca nu cumva ii vom inregistra regresii simtitoare. De altfel, in ce priveste „hipermarketurile ” nu ne asteptam decat la ce este mai rau avand in vedere nu doar ca piata era la limita de saturatie dar si prin scaderea consumului ce se inregistreaza pretutindeni iar la noi nu poate sa nu apara.

Criza imobiliară – şase luni de haos

Ideea amanarii unui deznodamant irita, totusi, pe Dambovita (spre deosebire de reactia de aiurea unde importanta e scaparea cu oricate rani ) caci la noi obisnuinta consta in castigul mare , incontinuu si rapid. Insa aceasta atitudine va trebui inlaturata curand si inlocuirea ei cu o satisfactie a profitului rezonabil  va deveni inevitabila . De altminteri  ,  clarificarile  aparute cat ai bate din palme sunt si imposibile in materie de imobiliar care , oricat de  contaminate de  mecanismele financiare , nu apartin bursei si evolueaza in alte masuri ale timpului decat „jocul cu actiuni „. Nicaieri in lume si niciodata cotele pietii de case si terenuri nu se modifica zilnic (sau , si mai galopant, de cateva ori pe zi )  fiindca „ziua imobiliarului ” se masoara cu anul si chiar cu anii iar descifrarea tendintelor de miscari cu o putere inertiala uimitoare se petrece abia dupa o vreme ; rezulta ca atat cresterile cat si scaderile -dar mai ales corectiile consistente de directie – apar in timp si au nevoie de asezari de context , mutari pe alte sine  si „alimentare suplimentara cu carbuni ” . Aceasta – de buna seama – cand tensiunea mediului creste sau scade natural si cand , prin urmare , organismul este sanatos dar astazi , in epoca de maladie fara diagnostic clar , perplexitatea dureaza si in haos nu se vor putea intrevedea lumini firave decat dupa un timp inca indefinit. Sigur este astazi numai  provizoratul  si de-aceea tot ce se poate face este schita de scenarii generale ramanand ca  detaliile sa apara in timp ce fenomenele se produc .

11 Aprilie 2008- INTREBARI SI RASPUNSURI . ” Am 100.000 de Euro. Sa cumpar acum un apartament in Bucuresti „?

Va scriu sa va cer un sfat in legatura cu piata imobiliara din Capitala. Un var de-al meu din Sibiu ar vrea sa achizitioneze un apartament in Bucuresti. Dispune, se pare, de ceva peste 100.000 euro. Nu stie insa daca e un moment aportun, daca e o investitie profitabila la momentul acesta etc.In fine, varul meu e un om grijuliu, vigilent, care gandeste de 10 ori si apoi taie o data.Va rog mult, ce l-ati sfatui in legatura cu aceasta investitie la acest moment – un apartament in Bucuresti ?Ce sa faca, ce sa cumpere? Sa mai astepte?

Acest gen de intrebari este foarte frecvent dar tot atat de raspandita este si caracteristica lor principala constand in lipsa de detalii . Caci daca pentru alte spete ar fi suficienta (desi nu recomandabila ) comunicarea sumara in acest caz aceasta nu conduce la nimic concret. De fapt , o parere in materie de cumparare de imobil reclama cateva lamuriri suplimentare ce trebuie sa indice , intre altele,origina banilor ca element esential caci socotelile cand apar e imprumutul se organizeaza intr-o maniera oarecare iar intrebuintarea banilor castigati in forme oricat de diferite (insa ” reali ” ) le da o configuratie diferita . Insa cu aceasta nu am incheiat decat preliminariile fiindca ar trebui preciate alte cateva detalii cu semnificatia lor precum scopul ( „locuinta proprie” sau ” obiectiv pentru exploatare ” , aici castig de bani prin inchiriere si , poate, si vanzare cu diferenta de pret in castig ) , structura familiei (esentiala in cazul locuintei care de regula se cumpara atat „pentru azi ” cat si „pentru „maine ” ) , varsta lor ( caci pentru batrani sau viitori batrani apartamentul la etaj inalt e tot ce poate fi mai nerecomandabil la noi ) etc. In destule situatii pana si „modul de viata ” are insemnatate caci organizarea unor interioare (si, deci, spatiile de trebuinta ) pentru „petrecareti ” ori ” familii deschise ” sunt altele decat cele ce sunt necesare atitudinilor retractile , singuratice etc.
Dezvoltarile in analiza pot fi , de aici incolo , foarte ramificate si , la randul lor, pretind adaosuri care de obicei nu se fac fiind socotite inutile desi au rostul lor .Bineinteles ca , asa cum se subintelege, oricine cumpara pentru uz propriu cumpara si pentru a „tezauriza ” in subsidiar si nimeni nu ramane indiferent , daca stie ce e banul , la o posibila depreciere a proprietatii datorita unui plasament facut gresit . Insa daca achizitia devine in sine ” afacere” calculele sun si mai importante reclamand vigilenta si informatie cu mai multa largime.
In aceasta speta -fara detalii , totusi necesare – as zice ca pentru castigul din renta o cumparare azi ar fi recomandabila caci , desi preturile sunt ridicate , si chiriile au valori anormale in raport cu analiza dupa manual (unde se precizeaza ca acolo unde ” creditul ipotecar ” se dezvolta chiriile scad ) ;indiferent daca preturile vor mai scadea , acest proces nu poate avea un caracter de dezastru astfel incat ceea ce s-ar castiga prin plata ,ulterioara , a unui pret mai mic s-ar pierde prin chiria neincasata si , de buna seama, prin inflatie sau fluctuatii de curs valutar (daca moneda detinuta este romaneasca ). In orice caz , speta ramane interesanta cu conditia unor detalii care acum imi lipsesc.

10 Aprilie 2008 – INTREBARI SI RASPUNSURI .Ce pot face doi tineri cu castig total de 35 de milioane de lei vechi ?

Ce solutie imobiliara/financiara credeti ca are in prezent un cuplu de tineri pe la douazeci si ceva de ani cu locuri de munca stabile (500EUR fiecare) pentru a achizitiona o locuinta in Bucuresti, orasul unde muncesc si stau cu chirie?

Raspund cu mahnire la intrebarea pusa caci stiu ca solutiile rezonabile nu exista in acest moment. Capacitatea de ” a pune bani deoparte ” este practic nula in raport cu preturile locuintelor din Bucuresti si , ca atare , rezulta ca numai apelul la un credit ipotecar ar putea fi o iesire din situatia data . Si in aceasta materie dificultatile sunt mari , practic insurmontabile avand in vedere atat birocratia ce domneste in acest domeniu cat si mecanismele de grila de calificare utilizate de bancheri in aceasta etapa a „vanzarii de bani ” de la noi .Pe deasupra , o „piata imobiliara ” afectata atat de preturile enorme (in relativul castigurilor „romanesti ” dar , uneori , si in valori absolute ) si de volumul insignifiant al „ofertei noi convenabile ” (ceea ce in alte parti nu se intalneste ci dimpotriva ) dar si fluctuatiile de curs valutar al caror efect poate fi scumpirea creditului in doar cateva luni daca moneda de referinta a fost aleasa gresit , fac ca soarta tineretului salarial sa fie tot mai aproximativa din punctul de vedere al asezarii intr-o viata de familie stabila .
Totusi , aceasta etapa va fi depasita la un moment dat , dar nu mai repede de doi pana la patru ani fiindca odata cu cresterea inevitabila a salariilor va aparea si saturatia in materie de cerere pentru oferta noua scumpa ceea ce va obliga pe antreprenori fie sa se retraga de aici ( desi „cererea populara ” ramane foarte ridicata ) fie sa-si restructureze programele care, astfel ,a r aduce cu adevarat ocazii noi si accesibile pentru salariatul neinlesnit . In acelasi timp , complicatiile ce vor aparea si in cererea de credite ( un fenomen previzibil , produs nu doar in America dar si in Europa , si in Spania mai ales ) va face ca bancherul sa largeasca sita si ,poate, sa recurga la practici extreme (si criticate ) cum au fost cele initiate in Occident in 2005 si 2006 , prin extinderea intervalului de creditare la peste 55-60 de ani si ,ulterior , chiar renuntarea la restituirea lunara a ratei de imprumut (ci numai plata dobanzii ) cu obligatia „platii integrale la final ” la un nivel adaptat prin „indexarea Euribor ” . Astfel de solutii destul de riscante ar ingadui o „calificare masiva ” si,deci, un spor de sansa la indatorare ceea ce, totusi, ar constitui un fapt pozitiv daca , in acelasi timp , programele incurajate de Stat prin mecanisme fiscale (in genul modelului francez , unde nu exista ANL ci antreprenori inscrisi prin licitatie in proiecte desvoltate pe terenuri ale domeniului public ) vor aparea si la noi mai curand , creind sporirea de oferta absolut necesara pentru insanatosirea pietii .
Alte solutii in ideea obtinerii unei proprietati nu intrevad acum cand piedica de capatai consta in pretul absurd al terenurilor din Bucuresti care exclude orice idee de constructie „in regie proprie ” (cu finantare ipotecara ) , posibila totusi pana la jumatatea acestui deceniu .Atunci , intr-o perioada destul de scurta , mai multi cutezatori au incercat solutia „blocului de asociati ” construind in participatie de cate 5-6 familii cladiri de nu mai mult de trei etaje dar suficiente pentru nevoile momentului si pentru un viitor de termen mediu ; insa astazi, cand nicaieri nu se mai poate cumpara , in Bucuresti , o parcela cu suprafata compatibila pentru o cladire de cateva etaje ( un ” bloc artizanal „, de fapt ) platind un pret care sa fie accesibil salariatului , aceasta a ramas doar o ipoteza caduca.

9 Aprilie 2008 – „Cartierul Dorobanti ” nu exista !

Cand jurnalistul de vipuri are in fata ochilor spectrul somajului si ,mai ales , al secetei la banii in mana caci eterna clientela de intretinute , rentieri din nu se stie ce bani si recentii”pui de stabi” care taie frunza la caini prin cafenele s-a plicitist de atata notorietate , sibiectul ” la moda” -si se zice ca la indemana- este , bineinteles, „imobiliarul”. Si fiindca uneori nici articolul de reclama platita privat nu mai e posibil caci „investitorilor” in blocuri de apartamente si birouri se zice ca le merge bine si vand si ce nu au inca „la gata”, doua-trei vorbe despre casele vedetelor se pot spune in cateva minute chiar daca , afara de mici informatii nesarate dar inchipuite ca picante, contin numai aiureli .O astfel de intocmire scrisa pe coltul mesei de la cafenele cu abonati de dimineata pana seara incepea nu demult cu aceste vorbe bizare:
„Cartierul Dorobanti, una dintre cele mai selecte zone ale Capitalei, s-a umplut de VIP-uri. Şi inainte de Revolutie, cartierul era unul exclusivist, in sensul ca vilele de aici erau locuite de mai-marii acelor timpuri.”Din pacate , cine stie macar sumar atat istoria „locului” cat si numele lui nu poate citi decat cu amuzament aceste propozitii. Caci dincolo de obsesia contemporana a cate unui recent urbanizat ce nu mai poate trai decat daca descrie ce este ” trendy” si , de buna seama, cam tot ce e ” exclusivist” (noul speraclu pentru toate coafezele si baietii de cartier ) si de apocrifa ce ii face pe locuitorii acelor cladiri ” mai-marii ” din epoca precedenta , apare si notiunea de ” cartierul Dorobanti ” care in sine constituie o noutate. La drept vorbind, ” cartierul Dorobanti ” nu exista decat in imaginarul „noii prese de cancan ” , fiind de negasit chiar si in jargonul agentilor imobiliari care , desi nu cunosc toponimia , se feresc sa il boteze nepotrivit si ii zic , cu o formula de inventie ,”cartierul strazilor cu nume de capitale „. Si unii , si altii , evident ca gresesc si daca ar exista un cat de marunt sentiment al obligatiei de a invata carte s-ar descoperi numele adevarate. Aici , in vestul soselei Dorobantilor stau inca nemodificate de furia bandelor organizate pentru jaf de case si terenuri cladiri din cele mai cunoscute sanctuare ale Bucurestilor interbelici : Parcul Filipescu si Parcul Bonaparte . Cel dintai se afla si mai catre Apus, marginindu-se cu Soseaua Jianu ( careia i se zice azi Bd. Aviatorilor ) dar cel de-al doilea este chiar in cvartalul unde strazile au , astazi, intr-adevar „nume de capitale ” .I s-a zis „Parcul Bonaparte ” fiindca la acea vreme terenul abia presarat din loc in loc , cu case pricopsite , se termina catre Miazazi cu o ” Soseaua Bonaparte ” , azi „Iancu de Hunedoara”.

8 Aprilie 2008 – Apartamentele se ieftinesc ? Da, prin „smecherie ” .

Visul de aur al presei aproximative de la noi este , fara nici cea mai mica indoiala , anuntul , a carui ocazie e asteptata cu infrigurare , privitor la „ieftinirea apartamentelor ” ; aceasta dupa ce ani de-a randul vestile privitoare la scumpiri incredibile erau raspandite cu o volubilitate ce inmarmurea . Si fiindca momentul mitic pare a fi din ce in ce mai indepartat , iata ca apar si surogate de „stiri pozitive ” care sunt imbracate somptuos si abil spre a nu se recunoaste marunta mistificatie si intoxicarea premeditata . Mai de curand, intr-un fel de analiza privind locuintele bucurestene , un manuitor de condei cu mult spirit dambovitean s-a incercat si el intr-o mica , sa-i zicem asa , ” combinatie ” si a produs in mod brutal anuntul atat de asteptat. Dar pentru a capata oarecare reazem in acest comunicat surprinzator ar fi fost nevoie de o mica introducere , obisnuind cu „deschiderea focului „, insa nici vorba de asa ceva .Din chiar primele fraze se dezlantuie artileria grea , invocandu-se noua casta intangibila denumita in presa de azi ” specialistii „, care nici aici nu puteau lipsi : Pe piata imobiliara -zice comentatorul inaripat – dezvoltatorii au început să pregătească proiecte rezidenţiale cu preţuri similare cu cele ale apartamentelor vechi, arată specialiştii. ” Apoi vin dezlegarile de mistere mai adanci decat tablele lui Isis , care insa sunt floare la ureche pentru ziaristul de propaganda : „Cum se poate realiza acest obiectiv? Simplu: ei reduc suprafeţele locuinţelor noi, pentru a micşora preţul de vânzare fără a afecta rata profitului. Metoda ar putea duce inclusiv la scăderea preţurilor pe segmentul apartamentelor vechi, care actualmente, ştim cu toţii, ating preţuri fără precedent. Riscul care apare este reprezentat de speculanţi, care pot cumpăra noile apartamentele ieftine în faza de proiect, pentru a le vinde la final, cu preţuri similare actualei tendinţe.

Vasazica , rezumand : dai mai putini bani , ai spatiu mai putin. Ce ieftinire mai este aici ?