19 Noiembrie 2007 – Cum era ” Romania imobiliara ” la sfarsitul anilor ‘ 90 ? (XVI)

„CASTELUL DIN CARPAŢI“

Din păcate, oricît s-ar vorbi despre „valori relative“, context, evoluţie de piaţă, fluctuaţii de preţ şi altele de acelaşi fel, lăcomia nesăbuită şi adeseori obraznică nu cunoaşte limite. Un fenomen recent, ce a luat proporţii de coşmar, confirmă aceste observaţii.

Pe la începutul lunii august, în acest an, ziarele au început să relateze, publicînd articole de la o zi la alta mai inflamate, despre nişte aşa – numite „notificări“ ce se redactau de către aşa – numiţi „proprietari de drept“ în virtutea legii 10/2001 (o „lege de reparaţie“), document ce solicita „restituirea“ unor ipotetice proprietăţi „în natură“ ori „prin echivalent“. Spre a se stabili „echivalenţa“, pretendentul formula o valoare, trebuind, de fapt, să evalueze acel „bun imobiliar“. Sumele invocate sînt, în cele mai numeroase situaţii, pur şi simplu de neimaginat. Un castel din Macea (în Transilvania) este socotit de „proprietar“ la vreo 750.000 USD; parcul acestuia – devenit grădină botanică populată cu o floră rară – ca şi clădirea, renovată însă cu nu bani puţini de către Universitatea Arad sînt concesionate pe cîteva zeci de ani. O fabrică de bere de lîngă Botoşani în fiinţă pe la sfîrşitul secolului XIX, însă demolată după 1950 ar valora în viziunea „proprietarului“ peste 11 miliarde de lei, adică vreo 350.000 USD. La Crevenicu (în Teleorman), un conac „ar face“ – după eva- luatorul „proprietar“ – cam 100.000 $. O moară lîngă Botoşani este apreţăluită de „proprietar“ cam la 3 miliarde, deci aproape 100.000 $. Şi aşa mai departe. Însă toate acestea sînt forme de suprarealitate, rezultate din incompetenţă, lipsă de chibzuinţă şi dintr-un gen de petulanţă ce nu mai surprinde astăzi, de fapt. Dar cine a formulat astfel de „evaluări“ ce irită şi încurcă o vedere corectă a situaţiei de ansamblu? Cînd nu este cîte un avocat nepriceput dar fălos, autorul este o rudă „deşteaptă“ ori „o cunoştinţă“ binevoitoare dacă nu chiar un „evaluator cu ştampilă“ sensibil la atenţii. Dar, de fapt, acestea sînt tipice „evaluări“ aranjate ori pretenţii ce se formulează în funcţie de suma de bani „de care avem nevoie“: nimic nu seamănă cu realitatea în ceea ce am expus.

Sentimentul ce rezultă de aici este, în mod categoric, de halucinaţie chiar dacă uneori – din păcate arareori – valorile se apropie de realitate (cazul pretenţiilor emise de Sturzeşti: o moară – 15.000 $, o cabană – 5.000 $, apoi 26.000 $, 30.000 $ şi 10.000 $ – trei mori, toate în regiunea Neamţului).

În Occident, de pildă, se vînd cu 400.000 – 700.000 $, castele din secolul XIX, conservate mulţumitor şi înconjurate de parcuri întinse pe multe hectare dar nişte „proprietari“ evaluează un conac din Gădinţi (în Moldova) la o sumă apropiată de acestea. Alţii cer pentru un castel din Dărmăneşti „ni moins ni plus“ decît 1.000.000 $ şi s-a găsit imediat un cap-sec dintre autorităţile locale să-şi dea cu părerea „că n-ar fi mult“ (căci, deh, nu dă de la el) deşi în Franţa nici nu s-ar putea visa o vînzare la o asemenea cifră. Nişte „proprietari“ evaluează cîteva cinematografe din Iaşi la cote de 100.000 $ şi 200.000 $ deşi piaţa imobiliară locală nu poate „înghiţi“ aceste valori şi, de fapt, nici nu le cultivă în mod frecvent.

Un personagiu ce se propune – cu skepsis – în postură de „simplu cetăţean“ solicită proprietăţi pe Valea Prahovei estimate de el, avocaţi şi, probabil, vreun consilier zelos, la peste 25 milioane de dolari (americani). Alţii, ceva mai modeşti, visează la sume considerabil mai mici însă, în orice caz, majoritatea pretendenţilor visează – valoric vorbind – „cai verzi pe pereţi“.

Dar de ce acestea sînt preţuri de neimaginat?

Fiindcă, întîi de toate, nu au aproape nici o legătură cu realităţile „pieţii“ în acest context şi de aici (nu-i vorbă că nici din multe părţi ale lumii!). Iată, de altminteri, cîteva îndreptări. În materie de „conace“ (ori ceea ce se cheamă „domenii rurale“) preţurile sînt, de regulă, foarte scăzute căci este cerere foarte redusă şi reţinere faţă de costurile ulterioare de reparaţii, care sînt considerabile. Clădiri vechi, arătoase la vremea lor, însă adesea delabrate acum, avînd pereţii muşcaţi de dintele grozav al vremii, lipsite de utilităţile ce definesc un confort minim contemporan, aşezate pitoresc dar la capătul unor drumuri prăfuite de ţară ce nu visează asfalt nici peste cinzeci de ani – ele definesc o Românie aproape „antediluviană“ în materie de stil de viaţă şi de mod de locuire. Costurile mari traduc această realitate şi categoric că vor completa lacunele, numeroase şi diverse, astfel încît acest gen de proprietate „costă cît nu face“. De altminteri, „conacele“ propuse de cinci ani încoace de către alte categorii de „redobînditori“ s-au vîndut greu, „prost“ şi ieftin, către o categorie heterogenă de achizitori ce utilizează în scopul exploatării.

Dar „castelul din Carpaţi“, de pildă cel de la Dărmăneşti pentru care „evaluarea de pretendent“ ar fi către milionul de dolari? Aici situaţia este dife- rită. Noţiunea de „castele rurale“ nu s-a invocat frecvent pe piaţa imobiliară în afara cîtorva clădiri (de regulă din Transilvania) destul de dărăpănate şi exagerat denumite „castele“. Un astfel de „castel“ aflat prin împrejurimile oraşului Sf. Gheorghe nu s-a vîndut nici pînă astăzi, după ce, cred că în 1996, apăruse la vînzare la un preţ ce depăşea 120.000 DM; dar, evident, preţul a scăzut, treptat şi mult, însă fără nici o consecinţă pozitivă. Fapt este că inexistenţa unei „pieţe de castele rurale“ (ofertă mică şi cerere „perplexă“) nu a crescut preţurile nicidecum ceea ce arată că, prin „redobîndirea în natură“ şi propunerea imediată către vînzare, acumularea de ofertă – avînd, deci, „de unde să alegi“ – va scădea preţurile şi mai mult decît azi.

Astfel, „milionul de dolari“ devine o naivitate, indiferent dacă întregul proprietăţii – cu tot, cu terenuri auxiliare şi felurite acareturi – ar „face“ atîta. Dar, din păcate, „nu face“. Cu cele 6 hectare de teren înconjurător (care, fiind construibil nu poate valora, la Dărmăneşti, mai mult de maximum 2 $/mp) „castelul din Carpaţi“ – indiferent de cîte camere ar avea şi de cît de bine ar fi conservat – nu poate depăşi 350.000 $, în condiţiile unei pieţe echilibrate, de unde excludem apariţia – ca achizitor – a unui miliardar american excentric, a unui emir arab ori a vreunui „şeic roşu“ din fosta Uniune Sovietică.

Cît priveşte fabrica de bere contemporană cu I.L. Caragiale şi care nici nu mai există dar „valorează“ 11 miliarde şi moara ce abia s-o mai ţine dar „valorînd“ 3 miliarde, nostimada este absolută. Vorba poetului Bacovia: „O ţară tristă, plină de humor“
„CASA LUX“ nr. 7,8,9/2001